감정평가사의 현장조사, 함께 참여할 때의 유의점[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]

부동산 감정평가란 부동산의 가치가 얼마인지를 숫자로 나타내는 일이다. 따라서 특정 부동산의 가치에 영향을 주는 여러 가지 요인들을 고려해서 최종 숫자를 도출하게 된다.

부동산을 감정평가 할 때는 평가자가 부동산에 실제로 방문해 해당 부동산의 현황에 대한 조사를 직접 한다. 감정평가 현장조사라고도 한다. 평가자는 실질조사를 통해 평가시점에서 해당 부동산의 이용 상황 및 상태 등을 확인한다.

때로는 평가대상 토지대장이나 건축물대장에 등재되어 있는 내용과 다른 상태로 이용 중이기 때문에 부동산에 대한 가치판정을 제대로 하기 위해서는 현장조사가 반드시 필요하다.

토지의 경우 토지대장상 전체 면적이 ‘대’인데 현장조사를 가보니 토지의 일부가 도로로 쓰이고 있는 경우도 있고, 지목이 ‘전’인데 농경지로 쓰이는 것이 아니라 실제로는 창고부지 등으로 건축물이 있는 경우도 있다.

이런 경우 과연 전체 면적을 대지로 평가하거나, 건물이 소재하지만 지목이 ‘전’이기 때문에 농경지로 평가해야 할까. 불법건축물 여부는 별론으로 한다.

건물 역시 건축물대장상 면적보다 증축으로 인해 면적이 더 늘어나 있는 경우가 흔하다. 또 1980년대 사용승인된, 이미 45년쯤 경과해 건물가치는 미미할 것 같았던 경우라도 막상 현장조사를 하니 1~2년 전에 수천만원에서 많게는 억 단위의 내외부 리모델링을 해서 앞으로 30년은 거뜬히 더 사용할 수 있는 건물인 경우도 많다.

너무나 당연하게도 평가시점 당시의 건물의 실제 현황에 맞춰 개별 부동산의 특성 및 연혁을 섬세하게 고려하여 평가해야 한다.

감정평가를 하는 사람이 제대로 현장조사를 못 하게 되면 감정평가에 필히 고려해야 하는 사항을 놓칠 수가 있다. 그렇다면 부동산의 실질 및 실질가치에 부합하지 못하는 평가가 될 수도 있다.

따라서 감정평가를 잘 받아야 하는 상황이라면 평가자의 현장조사에 적극적으로 협조하고, 평가에 이로운 방향으로 참고할 수 있는 자료를 제출하는 것이 좋다. 평가사가 등기부등본이나 토지대장, 건축물대장만 봐서는 알 수 없는 내용들이 현장에 있기 때문이다.

그런데 문제는 현장조사에 적극적으로 임했을 때 오히려 안 좋은 결과가 나오는 경우들도 있다는 점이다. 일반인의 입장에서는 알기 어려운 미묘한 부분이 아닐 수 없다.

감정평가를 높게 받고 싶은 사람이라면 제출하지 말아야 할, 혹은 알리지 않는 것이 더 나은 정보들도 있다. 그런데 감정평가를 잘 받고 싶은 부동산 소유자는 최대한 협조하고 싶은 마음에 스스로 감정평가사에게 불리하게 적용될 사안들을 공식적으로 공개해버리는 경우가 있다.

감정평가사는 10억원으로 평가금액을 추청하고 있는데 9억원으로 떨어뜨려야 할 분명한 사유들을 부동산 소유자가 마구 안내하고 제출하면서 감정평가액을 최대한 잘 내달라는 부탁을 들을 때마다 참 난감하다.

이상하게도 현장조사에 협조해야지 좋은 결과가 나오는 경우에는 협조를 하지 않아서 손해가 나고 오히려 현장조사에서 너무 적나라하게 실체를 밝히지 않는 것이 나은 상황에서는 또 그렇게 하지 않아서 손해가 난다. 현장조사에 협조를 하더라도 특정 부분까지만 공개하는 것이 좋은 경우가 있고 오히려 가격을 깎아야 하는 사유가 되는 자료들은 제출할 필요가 없다.

다만 일반인이 이런 미묘한 부분을 모두 알 수가 없으니 중요한 감정평가를 앞두고 있다면 내 부동산에 대해서 어떻게 준비해야 가장 최선의 결과가 나올 것인지 전문가의 조언을 듣고 구체적인 컨설팅을 받는 것이 좋다.

왜냐하면 소송, 보상 이의신청 등 대부분의 감정평가에서는 한 번 평가가 잘못 이루어지면 그것을 고치는 것이 너무나 어렵기 때문이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표