조합설립미동의자·분양미신청자에 대한 매도청구소송 요건과 절차[법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

재건축 정비구역이 지정이 되면 대부분의 토지 등 소유자는 조합설립에 동의하거나 사업시행자(신탁업자 및 한국토지주택공사 등) 지정에 동의해 재건축 정비사업으로 인한 개발이익을 향유하고자 한다. 그러나 분담금 부담 등 여러 사정으로 재건축 조합설립에 동의하지 않거나 사업시행자 지정에 동의하지 않는 경우가 있다(이하 조합설립미동의자).

또한 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의했지만 분양신청기간 내 분양신청을 하지 않는 방법으로 현금청산자가 되는 경우도 있다(이하 분양미신청자).

분양신청을 했으나 정관에서 규정한 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 자 역시 분양계약 체결기간 만료일 다음 날에 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자가 된다(이하 분양계약미체결자).

재건축 조합이나 사업시행자는 조합설립미동의자에 대한 매도청구(1차 매도청구), 분양미신청자에 대한 매도청구(2차 매도청구)를 통해 매도청구대상자의 소유권을 확보해 재건축 사업을 진행하게 된다.

다만 조합설립미동의자에 대한 매도청구와 분양미신청자에 대한 매도청구는 그 시기, 요건과 절차가 다르므로 정확한 구분을 요구한다. 분양계약미체결자는 분양미신청자와 실질적으로 동등한 지위를 가지는 바 분양미신청자에 대한 매도청구 규정이 유추적용된다.

조합설립미동의자에 대한 매도청구제도는 도시정비법상의 재건축 사업뿐만 아니라 소규모주택정비법의 가로주택정비사업, 주택법상의 리모델링주택사업에도 규정돼 있지만 그 매도청구권 행사 시기가 상이하다.

도시정비법상의 재건축 사업은 ‘사업시행인가고시’, 소규모주택법상의 가로주택정비사업과 소규모 재건축사업은 ‘건축심의’, 주택법에 따른 리모델링 주택사업은 ‘행위허가(사업계획승인)를 신청하기 위한 동의율 확보 시’를 기준으로 한다는 점에서 차이가 있다.

도시정비법상 재건축 조합설립미동의자에 대한 매도청구의 경우 구법에는 ‘조합설립인가’ 후 지체없이 조합설립동의에 관한 최고(촉구)절차를 진행하도록 규정됐으나 개정법은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 최고(촉구)절차를 진행하도록 했다. 다만 이 규정은 2018년 2월 9일 이후 최초로 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정하는 경우부터 적용된다.

조합 또는 사업시행자는 사업시행 계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립에 미동의한 자에게 동의 여부를 반드시 서면으로 촉구해야 하는데 실무상 도달 일자 및 회답 기간을 명확히 확인하기 위해 내용증명우편으로 발송하는 것이 일반적이다.

만약 촉구(최고)를 받은 날로부터 2개월 이내에 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 간주된다.

다만 촉구(최고)를 누구에게 발송해야 되는지 문제가 될 수 있는데 촉구(최고)서 발송 당시 등기부상 소유자를 기준으로 발송하되 여러 사람이 공유하고 있는 경우에는 공유자 모두에게 발송해야 한다.

조합이나 사업시행자는 위 2개월의 회답기간이 만료된 때로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사해야 한다. 매도청구권의 행사기간은 제척기간인 바 그 행사 기간 내에 이를 행사하지 않으면 그 효력을 상실한다. 조합이나 사업시행자로서는 이를 유의해야 한다. 법률전문가의 자문 없이 사업을 진행하다가 이를 누락하는 조합과 사업시행자도 발생하기도 한다.

조합과 사업시행자로서는 사업진행에 지장이 없도록 적법한 요건과 절차에 따라 매도청구권을 행사할 수 있도록, 매도청구권대상자 역시 본인의 재산상 권리에 막대한 손해가 끼치는 것을 방지할 수 있도록 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 본다.

유재벌 법무법인 센트로 변호사