‘실거주 왕’ 잠실 엘·리·트, 규제 풀리면 ‘국평 30억원’ 넘길까[비즈니스포커스]

대단지·초품아 메리트에 예비 매수인 꾸준해
토지거래허가구역 해제 앞두고 거래 주춤

서울 송파구 소재 아파트 단지 잠실엘스와 리센츠 너머로 롯데월드타워가 보인다. 사진=민보름 기자

서울 송파구 대표 주거지인 잠실 아파트 시장이 분수령을 앞두고 있다. 입주 10년 차를 넘긴 주요 아파트의 전용면적 84㎡ 타입이 최근 전고가를 훌쩍 넘긴 28억원 전후로 거래되며 ‘마의 30억원’을 돌파할지 주목된다.

행정구역 잠실동은 삼성동을 주축으로 개발이 진행되고 있는 국제교류복합지구 수혜지다. 그래서 이른바 ‘삼·청·대·잠(삼성동·청담동·대치동·잠실동)’의 막내로 꼽힌다.

다만 잠실동은 강남구 삼성동, 청담동, 대치동과 함께 토지거래허가제 적용을 받고 있다. 총 14.4㎢에 달하는 이들 지역은 2020년 6월 처음 토지거래허가구역으로 지정됐다. 올해 6월엔 서울시로부터 재지정을 받았다.

토지거래허가제는 대지지분 6㎡이 넘는, 즉 거의 모든 아파트가 지자체장으로부터 토지거래허가를 받아야 하는 제도다. 이에 따라 실거주를 하지 않는 ‘갭투자’에 대해서는 거래 계약이 차단된 상태다. 이 규제로 인해 잠실 아파트 가격은 인근 서초 반포 지역에 비해 많이 오르지 못했다.

그럼에도 올 들어 잠실 아파트는 신고가를 갱신하며 이름값을 하고 있다. 특히 2025년 6월부터는 토지거래허가제라는 족쇄도 풀릴 예정이다. 현행법상 같은 지역을 토지거래허가구역으로 5년 이상 재지정할 수는 없기 때문이다.

‘중산층의 꿈’ 된 육각형 동네

잠실동 리센츠 아파트 내부 조경 모습. 사진=민보름 기자

국제교류복합지구 개발 발표 전부터 잠실은 젊은 부부들 사이에서 주거 선호지역으로 유명했다. 서울에서 가장 일자리 수가 많은 강남 업무지구와 가까운 데다 서울도시철도 2호선·9호선을 통해 강북, 여의도로 출퇴근하기도 좋은 직주근접 지역이었기 때문이다.

무엇보다 실거주 만족도가 높다. 현재 잠실동은 1970년대 잠실지구 개발사업에 의해 대단위 주거지로 조성됐다. 이 때문에 대로변(올림픽로)을 중심으로 한 잠실동 면적 대부분이 잠실주공아파트 1~5단지, 아시아선수촌, 잠실우성아파트 등으로 채워져 비교적 균등한 주민 구성, 쾌적한 주거환경을 자랑한다.

이 중 잠실주공 1~4단지가 이미 재건축되며 집값 상승에 불을 댕겼다. 1단지는 ‘잠실엘스’(5678가구), 2단지는 ‘리센츠’(5563가구), 3단지는 ‘트리지움’(3696가구)으로 재탄생했으며 롯데월드가 내려다보이는 ‘레이크팰리스’(2678가구)도 4단지를 재건축한 아파트다.

이들 단지는 첫 입주 당시에는 일대에 ‘물량 폭탄’을 일으키며 매매·전세가격 하락의 원인이 됐다. 워낙 단지 규모가 컸던 데다 2007년 트리지움을 시작으로 하필 금융위기가 터졌던 시점에 연달아 입주했던 영향도 크다. 그럼에도 지하철과 직결된 아파트 상가와 ‘롯데타운’, 한강공원 등이 제공하는 생활 인프라, 단지 내 초·중·고등학교 학군을 무기로 대기업 맞벌이나 전문직 가정에서 선호하는 아파트로 자리 잡았다.

특히 잠실엘스와 리센츠, 트리지움 3개 단지는 2017년부터 본격화한 아파트 시세 상승을 주도하며 ‘잠실 엘·리·트’로 유명세를 얻었다. ‘투자는 종합운동장과 인접한 잠실엘스’, ‘실거주는 롯데몰 가깝고 초·중·고등학교가 모두 단지 내에 있는 리센츠’라는 공식이 생기기도 했다.

이들 아파트가 워낙 거대한 단지인 데다 학령기 자녀가 있는 부부들의 선호도가 높다 보니 아파트 내 학교는 과밀한 상태로 알려져 있다. 한 잠실 주민은 “잠실에 거주하다 개포동이나 다른 강남지역으로 이사 간 주민들이 많은데 살기에 잠실 만한 곳이 없다고들 한다”며 “아파트 안은 조용하고 쾌적한데 근처로 나가면 영화관과 쇼핑몰, 음식점이 다 갖춰져 있다”고 말했다.

좁혀진 격차, 다시 벌려

올해 들어 서울 핵심지 고가 아파트가 본격 반등하며 잠실 아파트들도 전고가를 넘어선 상황이다. 지난 상승기에 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 및 잠실동 종합운동장 개발 호재로 엘스가 근소하게 우세했던 상황은 점차 실거주 편의가 높은 리센츠 우위로 넘어가고 있다.

올해 10월 리센츠 전용면적 84㎡ 타입(공급면적 33평형)은 28억5000만원에 거래됐다. 금리인상 전이던 2022년 4월 당시에 기록했던 최고가 26억5000만원보다 2억원이 비싸다. 전용면적 98㎡(38평형)는 31억7000만원에 손바뀜됐다. 잠실 엘스 전용면적 84㎡ 타입은 이보다 앞선 8월 27억3000만원을 기록했다.

최근의 급격한 가격 상승은 잠실동이 토지거래허가구역으로 묶이면서 그동안 인접한 신천동은 물론 가락동 ‘헬리오시티’, 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온’과도 가격 격차가 좁혀진데 따른 것이다. 9510가구 규모 매머드 단지인 가락동 헬리오시티 전용면적 84㎡는 올해 7월 24억원을 기록한 뒤 눈에 띄는 상승은 없는 상태다.

다만 여전히 높은 금리와 금융권 주택담보대출 제한 여파로 최근 한 달 사이 잠실을 비롯한 송파구 아파트 매매 거래는 주춤한 분위기다. 따라서 지역 부동산에선 내년으로 다가온 토지거래허가구역 해제에 힘입어 잠실동에서 아파트 매매거래가 더 활성화될 것을 기대하고 있다.

잠실동 소재 한 공인중개사무소 대표는 “엘스, 리센츠의 경우 가락동 헬리오시티와는 격차가 3억~4억원 가까이 컸는데 최근 2억원 선까지 좁혀졌었다”며 “강남이 규제를 당하니 반포 아파트 시세가 급등하는 것처럼 잠실 아파트 거래를 누르니 다른 지역이 오르는 것”이라고 설명했다. 그는 “내년에 토지거래허가구역에서 풀리면 (전용면적 84㎡이) 30억원 거래도 가능하지 않을까 예상한다”고 덧붙였다.

재건축 아파트들도 기지개를 켜고 있다. 현재 송파구에서 가장 비싼 아파트는 ‘잠실주공5단지’(3930가구)다. 한강변에 위치한 잠실5단지는 롯데월드타워 맞은편 입지와 재건축 기대감, 높은 대지지분에 따른 사업성이 더해져 새 아파트 완공 시 잠실 일대 대장주 역할을 할 것으로 기대됐다. 잠실주공5단지 전용면적 76㎡ 타입 대지지분은 74㎡에 달한다.

그러나 조합 내부 갈등과 신천초등학교 이전 문제, 설계변경 문제 등이 겹치며 사업이 장기간 지연됐다. 신천동 잠실진주아파트를 재건축하는 ‘잠실 래미안 아이파크’는 이미 지난 10월 일반분양해 평균 268대 1 경쟁률을 기록했다.

올해 들어 각종 논란이 해소되며 잠실주공5단지 재건축 사업은 다시 급물살을 타고 있다. 올해 4월 초고층(70층 높이)으로 재건축하는 정비계획 변경안이 통과된 데 이어 빠르면 내년 사업시행인가까지 기대하고 있다.

11월 6일 한국부동산원 부동산테크 기준 잠실주공5단지 시세는 3.3㎡당 8368만원(공급면적 기준)으로 3.3㎡당 8209만원인 리센츠보다 높다. 전용면적 82㎡ 타입(35평형)은 올해 9월 33억2500만원에 거래되는 등 3.3㎡당 1억원을 바라보고 있다.


민보름 기자 brmin@hankyung.com