[REALTY MARKET] 자녀에게 사줄 만한 아파트 어디 없나

강남·서초·송파 등 강남권 주목해야

침체됐던 주택 경기가 회복세로 돌아서고 있다. 주택거래량이 크게 늘고, 청약 시장도 뜨겁다.
이에 따라 분양가 착한 새 아파트의 매력이 부각되고 있다.
2013년 가을 분양 시장에 나온 대규모 아파트 단지들을 살펴본다.

9월 수도권 주택거래량이 81%나 증가하는 등 전국에서 주택 경기 회복세가 나타나고 있다. 수도권은 지난해 같은 기간(1만4782건)보다 1만 호 이상 증가한 2만6766건을 기록했고, 특히 서울은 지난해 같은 기간보다 94.1%나 늘었다.

기존 아파트 시장의 거래 회복 소식과 함께 들려오는 또 하나의 희소식은 아파트 청약 시장 소식이다. 지난 3분기(7~9월)에 총 48개 단지의 민간 아파트 청약 접수 결과 평균 2.43대1의 경쟁률을 기록했고, 위례신도시 등 인기 단지와 평형은 세 자릿수 경쟁률을 기록하는 등 청약 시장이 뜨겁다.

3분기 중 가장 높은 청약률을 기록한 서울 서초구 삼성 ‘래미안 잠원’은 99가구 모집에 2584명이 지원해 평균 26대1의 청약경쟁률을 기록했다. 위례신도시도 지난 5월부터 10월 초까지 4개 단지(3000여 가구)의 청약 접수 결과 모두 수십대 일의 높은 경쟁률을 기록했다. 분양 예정 단지의 모델하우스에 방문객 줄이 200~300m씩 늘어서고 ‘떴다방’이 등장하는 등 과거 부동산 과열 시기에 볼 수 있는 풍경이 다시 펼쳐지고 있다.


착한 분양가로 무장한 신규 아파트
청약 시장에 사람이 몰리는 이유는 무엇일까. 전셋값 상승과 전세 매물 부족에 지쳐 내 집 마련으로 눈을 돌린 수요가 늘어났기 때문일까. 정부의 부동산 경기 활성화 대책 효과일까. 정부의 부동산 경기부양책과 전세 매물 부족으로 매매 전환 검토 수요 증가 등 내 집 마련 구매심리 회복, 선호도 높은 입지에 착한 분양가까지 실수요자의 눈길을 끄는 요소가 고루 작용하고 있기 때문이다.

올해 분양된 아파트(임대아파트 제외)의 분양가를 비교해보면 아파트 분양가가 최고점을 기록했던 2008년에 비해 서울은 -54%, 경기도 -6%, 전국 -15%가량 하락했다. 그중 서울은 고점 대비 가격 하락폭이 가장 크다. 올해 평균 분양 가격은 작년에 비해서도 32%나 떨어져 3.3㎡ 기준으로 1471만 원까지 내려갔다. 같은 기간 전셋값은 45%나 올라 9월 말 현재 서울 평균 전셋값은 3.3㎡ 기준으로 929만 원, 강남구 전셋값은 1401만 원이나 된다. 분양가와 전셋값의 격차가 좁혀져 강남 전셋값이면 신규 아파트 분양도 받을 수 있다.

분양가가 착해지면서 청약 시장에 시세차익에 대한 기대감도 높아지고 있지만 최근 청약 시장은 과거 판교, 송도 등 청약 광풍이 불던 2000년대 중반과 사뭇 다르다. 단기 전매 차익을 목표로 한 투자보다 실수요 중심이 확연해 입지적 선호도가 낮은 곳이거나 가격이 조금만 높으면 미분양을 피하기 어렵기 때문에 ‘묻지마 투자’는 금물이다.

올해 거래가 가장 많이 이뤄진 단지들의 공통점을 ‘신축 5년 미만의 대규모 새 아파트 단지’ 또는 전셋값 비중이 높아 매매 전환 부담이 적은 아파트다.

특히 강남권은 1980년대 건축된 아파트 비중이 40% 이상 돼 새 아파트 단지에 대한 선호도가 높다. 1988~1990년대 건축된 아파트는 협소한 주차 공간, 시설 노후화 등으로 생활 불편 요소가 있는 반면, 2000년대 후반에 공급된 새 아파트는 발코니 확장에 따라 실사용 가능 전용 공간이 넓고, 빌트인 시스템, 첨단 보안 시스템, 편리한 주차 환경, 단지 내 조경 우수성 등 주택 상품의 질이 확연히 달라 실수요자 선호도가 높다.

그러나 가격이 3.3㎡ 기준으로 3000만 원 이상 돼 진입장벽이 만만치 않은데 올해 줄지어 선보이고 있는 강남권 아파트의 신규 분양가는 3.3㎡ 기준으로 2000만 원 이하에 공급돼 청약 희망자들의 집중 관심을 받았다.

세제 혜택·저금리 등 3박자 갖춰
올해 연말까지 신축 아파트 분양을 받아도 5년간 양도소득세 면제를 받을 수 있다. 분양가는 상대적으로 저렴하고, 향후 시세차익이 발생하더라도 양도세를 면제받을 수 있어 투자자들은 일석이조의 효과를 기대할 수 있다.

정부의 금융 지원 정책을 활용하면 생애 최초 내 집 마련 구입자의 경우 6억 원 또는 85㎡ 이하 주택의 경우 3.5% 금리에 최대 2억 원까지 자금을 조달할 수 있다.

청약가점제도 85㎡ 초과 아파트는 폐지돼 1순위만 확보하면 얼마든 청약이 가능해졌다.

착한 분양가, 절세 효과, 입주 때까지 분할 납부가 가능해 자금 부담도 덜면서 새 아파트를 장만할 수 있어 분양 시장의 청약 열기는 연말까지 이어질 것으로 보인다. 11월에도 위례신도시를 비롯한 인기 지역에 분양이 예정돼 있어 청약 1순위를 확보했다면 적극 활용해볼 만하다.

그러나 수도권 지역에서 선보이고 있는 2년간 전세처럼 살다가 분양받기 싫으면 보증금을 돌려받고 나갈 수 있는 전세형 분양제, 이른바 ‘애프터리빙’제 선택은 신중한 편이 좋다. ‘애프터리빙’제는 전세가 아니라 분양 계약이다. 이 점을 모른 채 생애 최초로 주택에 입주한 경우라면 향후 저리의 대출이자, 취득세 면제 등 생애최초주택구입자금 대출을 받으려고 해도 자격이 상실될 수 있다는 점을 주의해야 한다.


김희선 알투코리아 전무