[분야별 부동산 시장 심층 진단] 수익형 부동산 시장 전망 및 옥석 가리기

바야흐로 상업용 부동산 전성시대다. 과거 부동산이 아파트를 필두로 한 ‘시세차익형’ 시대였다면 향후에는 ‘임대수익형’ 부동산이 주류를 이룰 것으로 보인다. 주목받는 수익형 부동산 시장의 현재를 점검하고 알짜 부동산의 조건을 알아본다.

통상 여름 휴가철을 기점으로 상반기 부동산 시장과 하반기 부동산 시장으로 분류한다. 상반기에 이어 올해 하반기에도 수익형 부동산의 강세가 예상된다. 여기서 한 가지 눈여겨볼 만한 특이한 사항은 수익형 부동산 상품의 범위가 점차 확대되고 있다는 점이다.

지난 2년간은 1~2인 가구의 폭발적인 인기로 오피스텔과 도시형 생활주택이 강세를 보였다면 최근에는 외국인 관광객의 증가로 비즈니스호텔, 레지던스 등의 강세가 뚜렷하다. 더불어 정부의 1인 창조기업의 지원으로 소형 오피스도 약진이 예상된다. 전통적으로 수익형 부동산의 맏형격인 상가도 기지개를 펴고 있다. 올해 개통 예정인 7호선과 분당선 연장선, 수인선 구간도 상권 활성화의 기대감이 커지고 있다.

먼저 상반기 수익형 부동산 시장을 간략하게 평가하고 하반기 시장을 전망하기로 하겠다. 상반기 수익형 부동산 시장은 상품별, 지역별로 희비가 갈렸는데 수요자들의 관심을 끈 상품은 단연 오피스텔과 도시형 생활주택 등의 수익형 부동산이다.

오피스텔은 서울 강남권, 마포 등에서 신규 공급이 이어졌고 세종시에서도 좋은 성적을 보였다. 도시형 생활주택의 경우 수도권은 공급 논란이 일면서 지역별로 분양 성적이 양극화 현상을 보였고, 그동안 공급이 없었던 천안, 전주 등에서는 좋은 성적을 보였다.

상가의 경우 한국토지주택공사(LH) 단지 상가가 견인 역할을 톡톡히 했다. 하지만 투자 수요가 몰리면서 분양가격과 매매가격이 올랐고 단기간 공급도 늘어 실질적인 임대수익률은 오히려 낮아지는 양상을 보였다. 이에 투자할 상품과 입지를 고르는 투자자들의 눈길이 더욱 매서워졌다.



수익형 부동산 시장, 양극화 더욱 심화 예상

하반기에도 일단 수익형 부동산의 전망은 나쁘지 않다. 1~2인 가구와 임차 수요가 늘고 은퇴 세대의 투자 관심도 높아져 임대수익형 부동산의 인기는 지속될 것으로 예상된다. 다만, 공급량이 급증하고 있는 지역의 도시형 생활주택 등은 과열된 열기가 둔화되거나 침체가 이어질 것으로 전망된다.

상가, 오피스텔, 오피스 등 상업용 부동산도 관심은 예상되나 임대수익률과 공실로 인한 리스크가 나타나고 있어 투자금 대비 수익률이 안정적인 대단지 내 상가나 근린시설, 복합상가를 비롯해 용산, 상암동 등 업무지구 주변의 소액 오피스 건물 등에 투자 문의가 한정될 수 있다. 오피스텔과 도시형 생활주택이 결합되는 기타 상가의 경향은 하반기에도 이어질 것으로 보이며, 서울 강남과 도심 접근성이 개선되는 신흥 역세권 주변 상권에 대한 관심도 높아질 전망이다.

전반적인 건설 경기 침체의 영향으로 상가 공급량은 줄어들고 있지만 반대로 수요자는 갈수록 증가하는 추세다. 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되면서 수요층이 증가했기 때문이다. 이미 상권이 활발히 형성된 지역이나 신도시 및 택지지구 중에서도 인기 지역에 관심도가 집중될 것이다.

하반기에는 입주가 마무리에 접어든 광교신도시와 서울 강남 보금자리주택에서 상가 공급이 예정돼 있는데 이들 지역은 입지적 장점과 함께 민간 상가 대비 낮은 분양가에 공급되는 공공 상가인 만큼 치열한 경쟁이 예상된다. 도심 접근성이 좋아지는 신규 역세권의 주변 상권도 주목할 필요가 있는데 하반기에 개통 예정인 분당선 연장선과 7호선 연장선 등이 대표적이다.

소형 오피스텔은 꾸준한 수요가 예상된다. 특히 신축 오피스텔보다 가격이 저렴하고 임대수익률이 높은 노후화된 단지에 투자가 몰릴 것으로 보인다. 평균 임대수익률이 낮고 가격이 높은 강남, 분당, 고양 일산 등 일부 지역에서 이미 이러한 움직임이 감지되고 있다.

다만 이러한 노후화된 단지에 투자하려면 투자할 단지 주변으로 공급량이 얼마나 증가할지 따져봐야 한다. 최근 신규 공급량이 크게 증가하고 있어 시간이 지날수록 주거 환경이 열약한 노후화된 오피스텔의 경우 임차 공실 위험이 증가할 수 있다. 경매를 통해 투자하는 것도 하나의 방법인데 경매를 통해 시세보다 싸게 매입하면 임대 수익률도 높아질 뿐 아니라 시세 차익도 가능하다.

4·27 매입임대주택 신규 등록과 기존 오피스텔 활용

지난 4월 27일부터 오피스텔을 매입해 임대주택으로 등록하면 신규 분양 오피스텔에 한해 면적별로 취득세 감면이 가능하고, 기존 오피스텔의 경우에도 재산세 감면, 종합부동산세 중과 배제 등 다양한 세제 혜택이 주어진다. 매입임대주택으로 등록 가능한 오피스텔은 화장실 등이 있는 주거용 오피스텔로 기존에 바닥 난방 가능 조건은 제외됐다.

기존 오피스텔 사업자들은 주택 임대사업자로의 등록 전환을 신중하게 고려해야 한다. 일반 임대사업으로 등록한 오피스텔의 보유 기간을 먼저 따져보고 이미 환급받은 부가세를 다시 납부해야 하는지 따져봐야 한다.

의무 임대 기간을 채웠다면 전환하는 것이 보유세 감면 등의 혜택에서 유리하겠지만 임대 기간이 남았다면 부가세 환급금의 추징금이 주택 임대사업자의 혜택보다 더 클 수도 있다. 주택 임대사업자 전환 등록에 따른 실질 세후 수익률의 하락 여부를 따져보고 전환 시기나 처분 여부를 결정하는 등 투자 전략을 세워야 한다.

신규 오피스텔은 매입임대주택으로 등록 시 취득세 감면을 통해 수익률 개선이 가능하다. 강남3구(서초·강남·송파)도 5·10대책을 통해 주택거래신고 지역에서 해제되면서 취득세를 감면받을 수 있게 되면서 전국 모든 분양 단지들이 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 개정된 임대주택법 시행일인 4월 27일 이후 잔금 납부를 한 단지라면 취득세 감면이 가능하다.

일반 임대사업의 경우 건축비의 10% 부과세를 환급받을 수 있었지만 임대 기간 동안 분기별로 임차인에게 따로 납부토록 해야 해 번거로운 데다 주소지 이전이 불가능해 임차인 모집 시 매입임대주택으로 등록된 오피스텔보다 불리하다.

주거용 임대가 주목적인 사업자라면 중장기적인 투자 관점에서 일반 임대사업보다 매입임대주택으로 등록하는 것이 관리와 운용에 유리하다. 판교·광교·세종신도시 등 투자 유망지역 전매 제한까지 없어 단기 투자 수요가 몰릴 것으로 보인다. 장기 임대 목적이라면 수익성, 공급 상황 등을 꼼꼼히 따져야 하는데 신규 분양 시장은 당분간 호조를 보일 것으로 예상된다.

오피스텔 분양 시장은 전매에서 자유롭고 매입임대주택으로 등록 시 취득세 감면 혜택이 주어져 단기 투자 수요는 계속 증가할 것으로 보인다. 무엇보다 수익형 부동산은 수익성을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 분양가격이 높아지고 있는 데다 투자 오피스텔 주변으로 공급 증가에 따른 임대료 하락과 공실 위험이 증가할 가능성이 있기 때문이다.

광교신도시와 강남 보금자리주택은 입지적 장점과 함께 민간 상가 대비 낮은 분양가에 공급되는 공공 상가인 만큼 치열한 경쟁이 예상된다. 수익형 부동산은 안정적인 임대수익 가능 여부가 가장 중요하기 때문에 입지와 배후 세대수 등을 꼼꼼히 따져 투자해야 한다.

수익형 부동산의 옥석 가리기 노하우

수익형 부동산은 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있는지 여부가 가장 중요하기 때문에 임차인이 선호하는 입지인지, 주변에 공급이 지나치게 많지 않은지, 배후세대가 풍부한지 등을 꼼꼼히 따져본 후 투자에 임해야 한다.

먼저 상가 시장은 단지 내 상가가 주도하고 있다. 대표적인 것이 서울 강남과 경기 판교·광교신도시, 세종시 등에서 공급된 LH의 단지 내 상가다.

특히 LH 단지 내 상가는 보통 100가구당 1개 점포가 공급된다. 분양주체인 LH가 상가 설계 시 지하층이나 내부 상가 등 불필요한 공간을 줄이다 보니 투자 리스크가 적어 초보 투자자들의 접근이 용이하다는 장점이 있다. 하지만 적정한 금액에 낙찰을 받지 못하면 원하는 수익률을 기대하기 힘들기 때문에 적정한 낙찰가를 산정하기 위해서는 분양받은 상가를 통해 거둘 수 있는 수익률을 파악하는 것이 중요하다. 따라서 수익률을 맞추기 위해서는 예정가격 대비 낙찰가격을 150% 이내에서 맞추는 것이 중요하다.

분양받으려는 상가와 비슷한 규모의 주변 지역 상가의 임대가격을 조사해 보는 것도 필요하다. 주변 임대료 수준을 따졌을 때 투자수익률이 6~8%가 나올 수 있는 낙찰가라면 안정적인 투자처가 될 수 있다. 상가 경영 노하우와 업종 구성도 빼놓지 말고 숙지해야 할 대목이다.

공실 위험을 줄이기 위해서는 편의점, 부동산, 세탁소, 미용실 등 임차인의 업종 수요를 명확히 파악해야 한다. 투자 패턴도 서울 지역 단지 내 상가에서 최근 신도시와 택지지구로 범위가 확대됐다. 배후단지가 500가구 이상의 중소형 아파트라면 유리하지만 자동차로 10분 거리 안에 대형 마트가 자리하면 경쟁력이 크게 떨어지므로 주의가 요구된다.

오피스텔의 경우는 새로 분양을 받든 기존 오피스텔을 매입하든 장단점이 있기에 굳이 신규 분양 물량만 고집할 필요는 없다. 신규 오피스텔을 분양받는 경우 분양대금을 나눠 낼 수 있어 자금 조달에 여유가 있다. 또 내부 디자인이나 옵션 등 새로운 트렌트가 반영돼 노후한 오피스텔에 비해서는 월세 수익뿐 아니라 향후 시세 차익도 기대할 수 있다는 장점이 있다.

하지만 분양에서 입주까지 최소 1~2년가량 소요되기 때문에 당장 임대수익을 얻기가 어렵다는 단점이 있다. 또 입주 시점에 있을 부동산 시장의 변수를 예측하기가 어렵기 때문에 선분양의 위험을 감수해야 한다. 반면 기존 오피스텔은 투자 즉시 임대수익을 얻을 수 있고, 같은 단지 내에서도 수익률이 높은 물건을 선별할 수 있는 것이 장점이다.

단점으로는 초기 투자금이 많다는 점과 좋은 입지의 오피스텔은 분양가보다 가격이 높기 때문에 투자금이 늘어난다는 점이다. 따라서 이런 장단점을 고려해 수익률을 꼼꼼히 계산한 뒤에 투자를 선택하는 것이 성공의 지름길이다.

발품을 팔아 최대한 낮은 가격의 물건을 찾고 안정적으로 임대수익을 유지할 수 있는 수요가 풍부한 지역을 선택하는 것이 중요하다. 특히 최근 늘어나는 전세 수요와 1~2인 가구가 몰리는 지역 중에서 역세권 인근이면 수익률이 좋은 오피스텔을 찾을 수 있다.

다만 최근 도시형 생활주택뿐만 아니라 오피스텔도 공급이 폭발적으로 늘어나고 있기 때문에 오피스텔 투자 지역 선정 때 단기간에 공급이 몰리는 지역들은 피하는 것이 좋다. 단기간에 공급이 몰리면 공실의 위험이 있고 임대료가 하락할 가능성이 있기 때문이다.

인기 급상승, 도시형 생활주택의 미래

최근 2~3년 동안 인기를 끌었던 도시형 생활주택도 새로운 국면을 맞이할 것으로 보인다. 그간 수익형 부동산의 대표 상품으로 자리매김하며 투자자들에게 최고의 인기를 구가했지만 최근 들어선 위상이 예전 같지 않다.

일단 급격히 오른 분양가가 가장 큰 이유다. 한 부동산정보 업체의 자료에 따르면 지난해부터 올해 5월까지 수도권에서 공급된 도시형 생활주택 30개 단지 4189가구 분양가를 조사한 결과 올해 3.3㎡당 평균 분양가는 2213만 원으로 2011년 1697만 원보다 30.4% 상승했다. 지속적으로 공급이 늘어나는 점도 부담이다.

국토해양부 자료에 따르면 지난해 도시형 생활주택 인허가 건수는 총 8만3000가구다. 당초 계획했던 4만 가구에 비해 두 배를 웃도는 수치다. 공급 물량이 많아지다 보니 벌써부터 미분양 물량도 쌓여가는 추세다. 그간 도시형 생활주택이 활성화하는 데 큰 몫을 했던 주차장 규제 완화도 축소될 전망이다. 주차장 기준이 강화되면 경쟁 상품인 오피스텔과 비교해 우위에 있던 사업비 절감 요인이 사라지게 된다.

그렇다면 도시형 생활주택 투자는 더 이상 메리트가 없는 것일까. 전문가들은 여전히 도시형 생활주택이 ‘유효한 투자처’라고 말한다. 우리나라 주택 시장 주 수요층이 1~2인 가구로 넘어오는 추세이기 때문에 여전히 상품의 본질적인 매력은 떨어지지 않았다는 것이다. 통계청에 따르면 2010년 기준 1~2인 가구 비중은 24%로 2018년이면 38%대로 급증할 것으로 예상된다. 소형 주택 임대 수요가 꾸준할 것이란 얘기다.

대표적 경쟁 상품인 오피스텔과 비교했을 때 실질 분양가가 싸다는 것도 변하지 않은 장점이다. 단순히 분양 면적만 보면 오피스텔 3.3㎡당 분양가격이 저렴해 보일 수 있지만 전용률이 52~56% 수준에 그친다는 점을 고려하면 얘기가 달라진다.

도시형 생활주택은 전용률이 72~76% 수준이기 때문에 실질 분양가격은 더 저렴한 곳이 많다. 높은 전용률은 임대 수요를 끌어들이는 데도 도움이 된다. 따라서 앞으로는 도시형 생활주택에 투자를 하더라도 철저한 ‘옥석 가리기’가 필요하다고 전문가들은 조언한다.

과거와 같이 묻지마 투자에 나섰다간 손해를 보기 십상이다. 주로 눈여겨봐야 할 요소는 역세권·대로변 여부, 분양가, 임대 수요와 경쟁 물건 존재 여부다. 이를 위해선 무엇보다 현장 방문이 필수다. 직접 사업지를 찾아 지하철역까지 걸어서 5~10분 전후인 역세권인지 꼭 따져봐야 한다. 역세권이라도 가급적 대로변을 택하는 게 좋다.

1인 가구 중 상당수는 젊은 싱글 여성이기 때문이다. 거주지 선택 시 보안을 매우 중요시하기 때문에 이면도로나 으슥한 곳보다는 가로등이 있고 유동인구가 많은 대로변이 임차인을 확보하는 데 유리하다. 인근 공인중개업소를 찾아 일대 임대료 시세를 알아보는 것은 기본 중 기본이다.

주변에 다른 오피스텔이나 도시형 생활주택이 있지는 않은지, 다세대·다가구 주택 등 보이지 않는 경쟁 상품들이 얼마나 자리 잡고 있는지도 확인해야 한다. 임대료와 공실률에 가장 큰 영향을 미치는 요소이기 때문이다. 대학가나 산업단지 인근 등 임대 수요가 풍부한 지역이라면 상관없지만 수요가 넉넉지 않은 곳이라면 특히 꼼꼼히 신경 써야 할 부분이다.

획일적인 원룸형보다는 투룸형으로 눈길을 돌려보는 것도 좋다. 지금까지 도시형 생활주택의 주류였던 원룸형은 2인 가구 수요를 끌어안는 데 한계가 있다. 이에 비해 투룸형은 신혼부부 혹은 최근 유행하는 하우스메이트들까지 겨냥할 수 있다. 주차장 규제도 원룸형에 비해 자유롭다.




장경철 이사