서울의 쇼핑 중심인 명동은 제2의 중흥기라고 불릴 만큼 하루 종일 사람들로 넘쳐난다. 한류 바람을 타고 외국인 관광객들이 명동 상권을 부흥시키고 있는 것이다. 한국관광공사 자료에 따르면, 한국을 찾은 외국인 수가 2009년 이후 매년 두 자릿수의 성장을 보이며, 2012년에는 1000만 명을 넘을 것으로 예상하고 있다.

그렇다면 이런 외국인 관광객의 증가 추세를 이용해 수익을 창출할 수 있는 부동산 투자 방법은 뭐가 있을까. 개인투자가 자격으로 소규모 호텔에 투자하는 것이다.

숙박시설 부족 현상은 명동에만 국한된 것이 아니고 서울, 아니 수도권 전체의 문제로 대두되고 있다. 발 빠른 개발업자들은 기존 오피스 빌딩을 호텔로 리모델링해 높은 수익을 내기도 한다. 한때 명동상권의 상징이었던 ‘밀리오레’가 호텔로 리모델링 중인 것이 이러한 추세를 대변한다고 할 수 있다.

개인투자가들이 최근 수익형 부동산 시장으로 몰리고 있다는 건 주지의 사실이다. 수익형 부동산 중에서도 오피스텔과 상가 등 상대적으로 적은 자금으로 투자할 수 있는 부동산에 대한 관심이 높다. 하지만 오피스텔은 도시형 생활주택의 급격한 공급 증가로 투자성이 떨어지고 있고, 상가의 경우 불확실한 경제 상황 때문에 투자 결정이 쉽지 않다. 이처럼 어려운 경제 상황에서 호텔을 비롯한 외국인 상대 숙박시설은 넘쳐나는 수요를 바탕으로 새로운 투자처로 떠오르고 있다.

소액 개인투자가들이 호텔업에 투자하는 방식은 리츠를 통한 간접 투자 방식과 숙박시설을 구입하는 직접 투자 방식으로 나눌 수 있다. 간접 투자 방식의 경우 현재 5개의 호텔 관련 리츠가 인가를 받고 있지만, 상장돼 있는 리츠가 없기 때문에 사실상 개인의 소액 투자가 불가능하다. ‘아벤트리 자기관리 리츠’만이 하반기 상장을 목표로 준비 중에 있다고 하니 관심을 가질 필요가 있다.


어려운 경제 상황에서 호텔을 비롯한 외국인 상대 숙박시설은 넘쳐 나는 수요를 바탕으로 새로운 투자처로 떠오르고 있다.


직접 투자의 경우 숙박시설로 인가된 호텔 객실을 분양받는 방식으로 투자할 수 있다. 전문 운영업체에 투자한 객실의 운영을 위임하고 일정 수익을 받는 구조다. 확정 수익을 받는 상품과 일정 확정 수익에 객실가동율에 따라 추가 수익을 받는 상품도 있다. 대표적인 곳이 현재 투자자를 유치하고 있는 명동의 호텔 명동과 수원의 경인일보 하이엔드 호텔 등이다.

이러한 직접 투자 방식에도 주의할 점이 있다. 첫째, 실질적인 소유권이 제한적이다. 호텔이 개별 등기된다고 하지만 객실 하나만 개별적으로 운영할 수 없고, 전문 운영업체에 위탁해야 하기 때문에 운영에 있어 투자자의 운신의 폭이 좁다. 객실이 자신의 소유지만 마음대로 변경할 수는 없는 것이다.

둘째, 현금 유동성이 떨어진다. 시장에 투자자가 제한적이기 때문에 매매하고 싶을 때 오피스텔에 비해 바로 대체 투자자를 찾기 어렵다.

셋째, 주기적인 리모델링 비용이 필요하다. 오피스텔은 일정 기간 후 도배와 장판 정도의 비용이면 지속적인 임대가 가능하지만, 호텔은 대대적인 리모델링 공사를 필요로 하기 때문에 임대 수익에서 일정 부분은 리모델링 비용으로 따로 적립해야 한다.

마지막으로 운영업체가 사업의 성패를 결정한다. 호텔 사업은 객실가동율과 객실 관리가 중요하기 때문에 전문 운영업체가 중요하다. 부동산 투자가 단기 투자가 아니기 때문에 부동산 개발 후 매매를 위해 급조된 회사인지, 장기적으로 믿을 만한 회사인지 가려내는 것도 중요하다.

어려운 경제 여건에서도 외국인 관광객의 증가로 호텔 투자는 중단기적으로 매력적인 투자처임에 분명하다. 하지만 한 건 하고 빠지는 부동산 개발업자의 희생양이 되지 않기 위해서는 보장하는 임대수익에만 연연하지 말고 호텔 입지, 시설, 운영 계획, 매매가의 적정성 등에 대한 검토가 반드시 선행돼야 한다.

[REALTY COLUMN] 소액으로 호텔에 투자하기
박상욱 우리은행 부동산컨설턴트