[in Country House] 수요자에 따라 새로운 트렌드를 만들어온 전원주택의 어제와 오늘

전원주택의 추세

실수요자를 중심으로 시장을 형성해온 전원주택은 부동산 침체에도 불구하고 수요층이 꾸준하다. 최근에는 귀농·귀촌 붐을 타고 전원주택을 찾는 이들이 늘고 있다. 1980년대부터 본격적으로 개발된 전원주택의 어제와 오늘, 그리고 최근 트렌드를 살펴본다.

최근까지만 해도 전원주택은 아파트로 대표되는 부동산 시장과 유사한 경기 흐름을 보였다. 최근 들어서는 아파트 시장과 차별화돼 전체 부동산 시장과는 다른 현상을 보이고 있다. 전원주택이 아파트 시장과 다른 길을 걷는 데는 수요층이 대부분 실수요층이라는 점이 큰 역할을 한다. 아파트 시장은 실수요자와 투자 수요가 공존하지만, 전원주택을 찾는 이들은 대부분 실수요자들이라는 데 근본적인 차이가 있다.

전원주택을 찾는 수요층은 크게 세 부류로 나눌 수 있다. 세컨드 하우스 개념으로 전원주택을 찾는 이들과 생활 기반은 도심에 있으면서 거주 공간은 교외에 두는 층, 그리고 은퇴 후 귀농·귀촌을 위해 전원주택을 찾는 이들이다. 어떤 경우에도 100% 실수요자들이 찾기 때문에 시장 자체에 큰 부침이 없다는 특징이 있다.

경기 상황에 따라 부진을 거듭해온 전원주택 시장. 최근 전원주택 시장은 철저히 실수요 중심으로 형성돼 꾸준히 성장하고 있다.

철저히 실수요 위주로 움직이는 전원주택

전원주택 하면 별장이나 요양용 주택이 대부분이었다. 따라서 전원주택은 일부에 국한된, 일반화되지 않은 주택 유형이었다. 그러던 것이 1980년대 들어 산업화가 본격화되고 삶의 가치에 인식이 변하면서 전원주택에 대한 수요가 서서히 일기 시작했다.

전원주택이 일반화된 것은 여기서 10여 년이 흐른 1990년대 들어서다. 개인소득이 올라가면서 삶의 질을 중시하는 수요층들이 전원주택의 수요층으로 급부상했다. 1993년 국토이용관리법 개정에 따라 이전까지 개발이 어렵던 곳이 개발이 가능한 준농림지로 지정되면서 전원주택 개발이 본격적으로 이루어졌다.

30여 년간 전원주택업계에 몸담은 박철민 (주)대정하우징엔 대표는 “이 시기를 전원주택 부흥기”라고 말한다. 초기에는 용인, 양평 등 서울에서 차로 30분 거리인 지역에 수요층이 몰리다 이후 강화와 김포, 포천, 여주, 이천, 평택, 안성 등 1시간 거리까지 지역이 확대됐다. 전원주택지는 외환위기 이전까지 지속적으로 확대됐는데, 제천, 서산, 태안 등 충청권과 청평, 가평 등 강원권에도 전원주택이 들어섰다. 당시는 지속적인 경제 성장으로 개인소득도 늘어 실수요와 가수요가 혼재했다.

1990년대 들어 붐을 타던 전원주택 시장은 외환위기를 계기로 큰 타격을 입는다. 경기 침체로 가수요자는 물론이고 실수요자들까지 움츠러들었다. 여기에 유류비 상승 등 관리비가 늘어난 것도 시장 침체에 영향을 끼쳤다.

외환위기 이후에도 한동안 전원주택 시장은 침체를 이어갔다. 경기 침체의 여파가 대도시보다 중소도시에서 오래가다 보니 어쩔 수 없는 상황이었다. 전원주택 시장에 다시 봄볕이 들기 시작한 것은 2000년대 들어서다.

수요자 대부분은 도시에 생활 기반을 둔 도시형 전원주택자들이었다. 서울에서 30분 내에 위치한 지역이 각광을 받았다. 남쪽으로는 용인과 수지, 광주 오포와 북쪽으로 파주, 일산 등이 전원주택지로 다시 부상했다.

우후죽순처럼 생겨난 도시형 전원주택은 그러나 근원적인 문제를 안고 있었다. 바로 생활편의시설의 부족이었다. 체계적인 지역 개발에 따라 들어선 것이 아니라 개인의 기회에 따라 들어서다 보니 생활편의시설이 턱없이 부족했다.

도심형 전원주택은 상수도와 도시가스가 들어가고 전철 역세권에 위치했다는 공통된 특징이 있다. 도심과 대중교통으로 이어지고 백화점, 병원 등 편의시설도 가까운 곳에 있다. 대표적인 지역이 일산 풍동과 분당 이매동 등지다. 주택 유형도 다양해져 기존의 단독주택을 비롯해 타운하우스, 테라스 하우스 등이 새롭게 조명 받았다.

박철민 (주)대정하우징엔 대표는 30여 년간 전원주택업계에 몸담은 전문가다. 그는 최근 늘어나는 귀농·귀촌 전원주택 수요자들을 위한 다양한 서비스를 제공하고 있다.

최근 가장 큰 수요는 귀농·귀촌형 전원주택

경제 회복과 주 5일 근무제 실시, 자연환경 중시 풍토 등이 겹치면서 이후 전원주택을 찾는 이들은 꾸준히 늘었다. 그러다 2007년 리먼브러더스 사태 이후 전원주택지는 도시 접근성이 뛰어난 교통중심형과 환경이 뛰어난 환경중심형으로 크게 나뉜다.

교통중심형은 서울 도심에서 전철이나 차로 1시간 이내에 닿을 수 있는 곳이 주요 지역이다. 기존에 전원주택지로 각광받던 용인, 수지, 양지 등지와 함께 중앙선과 경춘고속도로 개통으로 서울 접근성이 한층 개선된 양평군 양서면 대심리와 국소리, 서종면 문호리 등이 새롭게 부상했다.

환경중심형 주택은 도심과 가까운 곳에 있으면서 상대적으로 개발이 덜 돼 친환경적인 특징을 지닌 지역에 자리를 잡았다. 도심에 가까워 토지 가격이 비싼 탓에 주택 가격이 20억~50억 원에 이를 정도로 고가의 주택 시장을 형성하고 있다. 주택 유형도 고급 단독주택에서 타운하우스, 테라스 하우스 등 수요자의 니즈를 감안해 다양하다.

최근에는 주 5일제의 정착과 레저 인구의 증가로 주말주택용 전원주택을 찾는 이들도 늘고 있다. 주말주택 수요자들은 주로 비수도권 지역을 선호한다. 지방경제 활성화 차원에서 주말주택을 보유할 경우 1가구 2주택 대상에서 제외하는 혜택도 준다. 물론 여기에는 대지 6612여 ㎡, 건평 149㎡ 이하라는 단서가 붙는다. 3년 이상 보유해야 한다는 규정도 있다. 주말용 주택 대부분은 생활 중심이 아니기 때문에 33~66㎡ 내외인 경우가 많아 3년 이상 보유 조건만 채우면 세제 혜택을 볼 수 있다.

그러나 뭐니 뭐니 해도 최근 전원주택의 가장 큰 수요층은 귀농·귀촌 인구다. 귀농·귀촌형 전원주택 시장은 베이비붐 세대의 은퇴와 맞물려 잠재력이 크다. 정부에서도 이 같은 추세에 맞게 농어촌 뉴타운 사업, 전원마을 사업 등 다양한 사업을 추진하고 있다.

경제 성장과 주 5일 근무제 실시, 자연환경 중시 풍토 등이 겹치면서 2000년대 들어 전원주택을 찾는 이들은 꾸준히 늘었다. 그러다 2007년 리먼브러더스 사태 이후 전원주택지는 도시 접근성이 뛰어난 교통중심형과 환경이 뛰어난 환경중심형으로 양분된다.

30% 이상 싼 가격에 전원주택 마련하는 법

최근 전원주택 시장은 이처럼 근교도심형과 주말용 주택, 그리고 귀농·귀촌형 등 크게 세 가지로 분류할 수 있다. 전원생활을 꿈꾸는 수요자들에 대한 당부도 수요층의 형태에 따라 달라야 한다.

근교도심형 전원주택 수요자들은 가장 먼저 이 시장이 제한적이라는 사실을 인식해야 한다. 박 대표는 “근교도심형 전원주택은 빠르게 활성화되기보다 서서히 커뮤니티를 형성하면서 발전한다”고 말한다. 단기간에 투자 수익을 기대하기에는 한계가 있으며, 수요층이 좁아 유동성에 문제가 생길 수도 있다.

주말용 주택 시장은 관리상의 문제가 가장 크다. 현재 주말용 주택 시장은 스키를 즐길 수 있는 홍천과 평창, 원주, 충주 등을 중심으로 형성돼 있는데 크게 단지형과 단독형으로 나눌 수 있다. 관리인이 별도로 있는 단지형은 그나마 관리의 부담이 덜하지만 단독형 전원주택은 관리에 어려움을 겪을 수 있다.

현재 가장 큰 비중을 차지하며 증가 추세에 있는 귀농·귀촌형 전원주택 수요자들의 가장 큰 고민은 고용과 수입원이다. 정부나 지방자치단체에서도 이 부분에 대해 다양한 지원책을 준비하고 있는데, 이런 여러 상황을 살펴 지역을 정해야 한다.

지역을 정한 후에는 단지형 전원주택과 개별 전원주택 등에서 선택의 기로에 선다. 가장 부가가치가 높은 것은 직접 땅을 사서 전원주택을 짓는 일이다. 그러나 이 경우에는 너무 많은 위험이 뒤따른다.

전원생활을 꿈꾸는 사람이라면 기간을 두고 차근차근 준비하는 지혜가 필요하다. 이럴 경우 시세보다 30% 이상 싼 가격에 전원주택을 마련할 수 있다.

소유한 땅에 집을 짓는 게 가능한지 여부는 군청에서 확인이 가능하다. 그런데 정작 집을 짓고 보니 전기도 끌어와야 하고, 수도관도 끌어와야 한다. 이 경우 추가적인 경비가 만만치 않다.

전기선은 200m까지는 한국전력공사에서 15만~20만 원의 기본요금에 설치를 해준다. 200m를 초과하면 미터당 추가 비용을 부담해야 한다. 초과한 거리가 1km가 넘을 경우 추가 경비가 만만치 않다. 상하수도, 통신도 매한가지다.

새로 땅을 구입해야 하는 사람이라면 문제가 더 크다. 법규와 조례 등 따져야 할 관련 조항이 한두 가지가 아니다. 땅을 구입하고 보니 문화재보호법에 묶여 개발이 어렵거나 산경사가 심해 건축허가가 안날 가능성도 있다. 따라서 땅값이 싸다고 덥석 샀다가는 큰 낭패를 볼 수 있다.

시골 농가를 사는 것은 상대적으로 안전하다. 이 경우에는 지역 주민과의 조화가 성공적인 귀농·귀촌의 관건이다. 지역 주민과의 불화로 마을을 떠나는 사례도 적지 않다.

박 대표는 이런 위험을 최소화하는 최상의 방법으로 분양을 권했다. 전원주택에 대한 지식이 부족할수록 분양만큼 안전한 방법도 없다는 게 그의 설명이다. 직접 땅을 사서 전원주택을 짓는 것보다 비용은 많이 들겠지만 예상치 못한 위험을 피할 수 있기 때문이다.

“무엇보다 중요한 것은 조금씩 준비하는 자세입니다. 전원생활을 꿈꾼다면 건축박람회나 전문 잡지 등을 통해 관련한 자료를 수집하면서 공부를 해야죠. 틈나는 대로 전원주택지 견학도 하고 전문가에게 조언을 구하는 것도 큰 도움이 됩니다. 이렇게 준비하면 위험도 줄이고 비용도 30% 가까이 줄일 수 있습니다.”



신규섭 기자