[Wealth Care] 노후 준비, 부동산보다는 보험 등 금융자산으로 해결하라

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은퇴 시 자산 구성은 노후 생활에 있어 운신(運身)의 폭을 결정하는 커다란 변수가 될 수 있다. 2010년 5월 통계청이 발표한 ‘통계로 본 베이비붐 세대의 어제, 오늘 그리고 내일’에 따르면 현재 50대(50~59세)의 자산 비중은 부동산(79.8%), 저축(17.6%), 기타 자산(2.6%)으로 나타나 여전히 부동산 중심의 자산 구조를 가지고 있다. 소득이 창출되지 않는 노후 생활에 있어 금융자산이 적다는 것은 치명적이지 않을 수 없다.

또 하나의 조사를 보자. 지난 6월 3일 삼성생명이 고객 512명을 대상으로 은퇴 준비 상황에 대해 물었더니 은퇴 후 노후생활비는 ‘월 200만~300만 원’이 32.7%로 가장 많았고, 노후 준비 방법으로는 임대용 부동산> 연금> 금융자산> 토지> 아파트 순으로 나타나 여전히 부동산을 선호하고 있는 것으로 나타났다.

그러나 노후에는 자산 규모보다는 자산 구성이 더 중요하다. 여러 가지 자산 구성의 사례로 알아보도록 하자.

고향 친구인 A씨와 B씨는 같은 시기에 현업에서 은퇴를 했고 서로 다른 방식으로 노후 자금을 마련해 두었다. ‘부동산 불패론’을 주장하는 B씨는 은퇴 자산의 대부분이 부동산이다.

시가 5억 원 아파트와 공시지가 2억 원 상당의 토지를 보유하고 있고, A씨는 B씨에 비해 큰 자산은 아니지만 시가 2억 원의 거주용 부동산 이외에 매달 소득이 생기는 상가와 연금보험으로 분산투자를 해왔다.

이 경우 간단히 얘기하면 모든 자산에서 정기적인 수익이 발생하지 않는 B씨보다 상대적으로 규모는 작지만 월 180만 원의 소득이 발생하는 A씨가 안정적이다.

B씨의 경우도 부동산을 처분해서 생활한다면 은퇴 생활은 달라질 수 있으나 원하는 시기에 원하는 가격으로 처분해 필요자금을 마련한다는 게 쉽지 않은 일이다.

부동산은 현재 단순 보유 후 매매차익을 기대하기 어려운 게 현실이다. 비사업용 토지에 대해서 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 양도분에 대해서는 일반 세율(6~35%)이 적용된다.

단, 2009년 3월 16일 이후 양도분 중 투기지역 거래분에 대해서는 일반 세율에 10%가 가산된 16~45%의 세율이 적용된다(2010년 4월 30일 현재 토지 투기지역 없음).

이와 관련해 최근 한국부동산투자운용협회 자료를 주목할 필요가 있다. 부동산 직접투자가 아닌 간접투자 상품인 리츠(Real Estate Investment Trusts)다. 리츠는 소액투자자들로부터 자금을 모아 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하는 회사형 간접투자 기구다.

발생한 수익을 투자자에게 배당하는 것으로 주주 자격으로 투자 결정에 참여할 수 있고, 대출 사업이 허용되지 않아 채무불이행에 따른 수익률 하락의 위험이 없다. 이런 점에서 국내외 증시나 부동산 펀드보다 수익률이 높은 것으로 나타났다.

2005년 이후 매년 10% 이상의 수익률을 달성하고 있으며, 최근 3년간 리츠의 연평균 수익률은 31.51%로 국내는 물론 해외 증권 시장의 연평균 수익률도 상회하고 있다.

리츠가 수익률이 높은 이유는 주로 매각 차익에서 발생하는 청산배당의 차이에서 기인한다. 또 자산 운용에 있어서 면밀한 투자 분석 등을 통해 상대적으로 수익률이 높은 건물에 투자해왔기 때문이다. 그러나 과거의 수익률이 미래의 수익률을 보장하지 않는다는 점을 명심할 필요가 있다.

다른 고객의 사례를 보자. C씨는 2년 전 노후 소득 확보를 위해 경기도 동탄 신도시에 취·등록세를 포함해 2억5000만 원을 투자해 단지 내 상가를 분양받았다.

현재는 부동산 가치 하락으로 시세가 2억 원 정도에 거래되고, 임대보증금 1000만 원, 월 50만 원의 임대수입을 받고 있다. 수익률로 본다면 연 3%에 조금 못 미친다.

부동산 투자의 장점으로 알려져 있는 보유기간 동안의 임대수익과 보유기간 이후의 처분수익으로 두 마리 토끼를 잡는 상가 투자는 이제 쉽지 않은 일이 되고 있다. 차라리 그때 은행권에서 권하는 후순위채권을 샀더라면 하는 후회도 생긴다.

연간 8.5%를 제시했으니 아쉽지만 그 당시에는 후순위채권도 위험해 보였다. 하지만 지금도 상호저축은행 중심으로 후순위채권 발행이 되고, 3개월마다 이자가 지급되니 고려해볼 만하다.

지방에 거주하는 D씨는 자녀 출가를 시키고 나니 살고 있는 아파트 한채와 현금 1억 원이 전부였다. 금융자산에 넣는 것보다 상가라도 구입해서 임대소득을 받는 게 낫겠다는 판단했다. 그래서 이리저리 알아보지만 적은 금액으로 부동산을 구입한다는 게 쉬운 일이 아닌 것 같았고 결국 연금상품으로 눈을 돌렸다.

보험 쪽으로 눈을 돌린다면 ‘즉시연금보험’을 고려할 만하다. 적립식이 아닌 거치식으로만 운영되는 상품으로 45세 이상 80세까지 가입이 가능하다. 가입한 다음날부터 매월 연금을 받을 수 있다.

상속형을 선택하면 만기 시점에는 원금을 돌려받을 수도 있다. 다시 말해 매월 부동산 임대소득처럼 월세, 즉 연금월액을 수령하고 만기 시에는 원금을 받는 상품이다.

상속형이 아닌 종신형으로 선택하게 되면 유고 시까지 연금을 수령할 수 있다. 이런 점에서 보면 노후에 판단력이 흐려질 때 주식이나 부동산에 잘못 투자해서 노후은퇴자금을 한번에 잃어버릴 위험을 최소화할 수 있다. 이 상품은 시중 실세 금리에 연동되는 공시이율로 운영되고 있어 금리상승기에는 연금액도 같이 상승한다.

부동산과 금융상품을 직접적으로 비교한다는 건 어렵지만 고령자가 부동산을 지속적으로 관리해 나간다는 게 쉬운 일은 아니다. 일반적으로 은퇴 이후의 소득은 금융자산 중 일부를 연금(보험 등) 형태의 상품으로 보유함으로써, 또는 임대소득을 발생시키는 부동산 등을 보유함으로써 확보하게 된다.

일정 연령까지는 부동산을 유지하더라도 그 이후에는 금융상품으로 이전해 가는 것도 노후를 위한 대안이 될 수 있다.