[부동산 칼럼] 판교 수익형 부동산 현황 및 전망

판교신도시는 서울 지하철 3호선 양재역에서 10km, 분당구청에서 0.5km 거리에 위치한 입지적인 특성으로 인해 도시 활성화가 빠르게 진행되고 있다.

특히 내년 하반기에 신분당선이 개통되고 경부고속도로, 분당-수서 간 도로, 분당-내곡 간 도로 등 총 5개의 도로가 관통하는 등 강남 대체 신도시로서의 접근성을 가지고 있다.

판교신도시 내 도시 지원시설에는 벤처단지와 에듀파크가 들어서게 된다. 판교 IT업무지구로 명명된 벤처단지는 파주, 수원 이의동을 잇는 첨단권역을 개발해, 벤처기업과 지원시설 및 교육관련 시설 등 첨단 도시 기반시설이 들어설 예정이다.

이러한 매력 덕분에 판교신도시는 강남 대체 신도시로서 관심을 끌고 있으며, 서울 강남 지역의 연계성과 장기개발축을 고려할 때 매우 뛰어난 입지라는 평가를 받는다.

특히 서울 재개발지역 등과 비교해도 손색이 없고 오히려 계획도시로서의 가치가 큰 장점이 며, 향후 경제 회복이 가시화되면 다른 신도시보다 투자가치의 회복이 빠를 전망이다.

판교 내 상가 투자에 있어 가장 큰 고려 사항은 첫째, 상권 활성화 여부다. 판교 투자 고려 시, 배후 상권을 고려한 주요 투자 포커스로는 유수 기업 등 풍부한 직장인 수요가 몰릴 판교테크노밸리와 대규모 배후 주거단지를 겨냥해 분양몰이에 나선 대형 브랜드 근린상가 등 두 가지로 나누어 볼 수 있다.

판교테크노밸리에는 삼성테크윈 등 유수 기업의 입주가 대거 예정돼 있어 소비 성향이 활발한 직장인 수요층의 유입으로 상가 활성에 대한 기대치도 높다.

일부 상업시설은 이미 50~60% 수준의 계약률을 기록한 것으로 알려졌다. 그중 유스페이스 몰은 판교신도시 첨단 지식산업단지 판교테크노밸리 SD-1 블록에서 위치하며, 지하 5~지상 12층 4개동, 연면적 22만여 ㎡ 규모로 플랜티넷, 모빌리언스, 인포뱅크 등 32개 출자사의 100% 입주가 확정됐다.

랜드마크 상가답게 집객력을 극대화할 수 있도록 세계 최초의 ‘디지털 수족관’과 분당 서울대병원이 운영하는 U-헬스센터(U-Health Center) 등을 선보이며, 1000여 개의 우량 기업이 인근에 입주할 예정이어서 구매력 높은 화이트칼라 배후 수요가 확보됐다.

1층 기준 평당 2500만 원대부터 책정돼 있어 판교신도시 내의 중심상가, 근린상가에 비해 투자 대비 수익성이 월등히 높은 것이 특징이다.

브랜드 근린상가들은 대형 규모와 브랜드를 앞세워 2만9000여 가구, 8만7000여 명에 달하는 입주민을 타깃으로 삼고 있다. 이에 따라 이들 브랜드 근린상가에는 중소형 슈퍼나 병원, 학원 등 생활밀착형 업종 중심으로 공급이 진행될 것으로 보이는 가운데 최근 분양을 시작한 ‘엑스원스테이트’는 총 11개동(전체 90층)의 대규모를 자랑한다.

엑스원스테이트는 동판교, 서판교 두 지역에 골고루 분포돼 있다는 장점을 활용해 입지별로 상가 기능을 최대한 발휘할 수 있는 업종을 유치할 계획이다.

또한 인근 ‘판교마크시티’의 경우 지하 4층, 지상 10층 규모 7개동에 315개 점포가 한꺼번에 분양을 시작하며, 경부고속도로를 기준으로 서판교에 6개동 점포 278개, 동판교에 1개동 점포 37개가 공급될 예정이다.

이러한 배후 수요의 특징에 따른 각각의 유의점으로는 판교테크노밸리의 경우 주 5일제 근무에 따른 주말 상권의 한계를 어떻게 극복하느냐가 관건이며, 근린상가는 판교 입주민 위주로만 업종을 구성할 경우 외부에서 유입되는 수요층을 흡수하기에 버거울 수 있다는 점에 주의를 기울여야 할 것이다.

종합해 볼 때, 판교 수익형 부동산 투자를 고려한다면 특히 배후 소비층의 파악과 동·서 판교의 특성에 따른 각각의 교통 접근도 등의 파악이 선행돼야 한다. 또한 용지별 특성에 따른 업종 구성 및 상권 전망을 고려해 살펴보는 것이 중요하다 하겠다.

박종덕

AV자산운용 전무·부동산학 박사