성공 경매를 위해 알아야 할 몇 가지
경매는 물건을 시세보다 싼 값에 잡을 수 있다는 게 가장 큰 매력이다. 하지만 무턱대고 덤볐다가는 오히려 시장에서 거래되는 가격보다 높은 값에 낙찰받는 경우도 허다하다.또 낙찰 이후 세입자와의 분쟁 등 법적인 문제가 불거져 곤욕을 치르는 사례도 적지 않다. 경매 정보업체인 지지옥션과 함께 경매 투자 시 유의해야 할 사항과 투자 노하우에 대해 알아본다.
경매의 기본은 권리분석이다. 권리분석이란 경매 물건에 설정돼 있는 물권(근저당권, 지상권 등)과 채권(가압류, 압류 등)이 낙찰 이후 소멸될 수 있는지 여부를 살펴보는 것을 말한다.
대부분의 경매 사고가 권리분석을 잘못한 데서 비롯된다. 낙찰 후 소멸되는 등기(근저당권, 가압류 등)와 임차인의 임대보증금 등을 인수해야 하는지 정도만 알고 있더라도 큰 낭패를 보는 일은 거의 없다.
등기부등본에서 확인할 수 있는 ‘기준권리’ 이후의 등기들은 낙찰로 모두 말소된다고 보면 된다. 여기서 말하는 기준권리란 근저당권·저당권, 담보가등기, 가압류·압류, 경매개시결정등기 등 네 가지를 가리킨다. 다만 예외적으로 부동산에 걸려 있는 소송 등 법적 분쟁에 대해 알려주는 예고등기는 기일에 상관없이 효력이 사라지지 않는다.
근저당권과 저당권은 쉽게 말해 해당 부동산에 모기지(주택담보대출)가 걸려 있는 것으로 이해하면 쉽다. 담보가등기는 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 부동산으로 대신 갚겠다는 내용을 약속했다는 것을 의미한다.
가압류와 압류는 국가기관이 채권자의 신청을 받아 매매나 임대 등 해당 물건에 대한 권리행사를 제한하는 것이다. 경매개시결정등기는 법원이 해당 물건을 경매에 부친다는 내용을 등기부등본상에 알리는 것을 말한다.
이 밖에 등기부등본상에는 나타나지 않지만 경매로 소멸되지 않는 권리가 있다. 경매로 소멸되지 않는다는 것은 결국 낙찰을 받은 이들이 해당 권리를 그대로 인수해야 하므로 더욱 주의할 필요가 있다.
이 같은 권리는 유치권, 법정지상권, 관습법상 지상권, 분묘기지권, 특수지역권 등 다섯 가지다.
유치권은 건물주가 공사비를 지급하지 않아 시공자가 점유하는 경우 주로 일어난다. 주로 토지 경매에서 볼 수 있는 분묘기지권은 해당 토지에 있는 묘지의 권리이며 특수지역권은 지역 주민이 각자 다른 사람의 토지에서 채취, 방목 등의 수익 행위를 할 수 있는 권리를 의미한다.
예를 들어 수십 년간 해당 지역 주민들이 산에서 채취한 송이버섯으로 생계를 이어왔을 경우 이들 주민이 산에 대한 직접적인 소유권이 없더라도 이에 대해 보상을 받을 수 있다는 얘기다.
지상권은 건물과 토지가 주인이 따로 있는 경우 나타난다. 이 같은 권리는 현장에서 쉽게 확인할 수 있기 때문에 매수자가 직접 발품을 팔아 경매에 대한 리스크를 줄여야 한다. 물론 모든 경매 물건에 대해 법원이 1차적으로 현황 조사를 실시하긴 하지만 법원 조사관이 아무래도 수요자만큼 꼼꼼하게 체크하지 않기 때문에 당사자가 직접 확인하는 게 좋다.
지지옥션 강은 팀장은 “이들 다섯 가지 권리는 경매로 소멸되지 않아 낙찰자가 그대로 떠안아야 함에도 등기부등본에는 나타나지 않는다”며 “경매에 참여하려는 수요자가 결국 낙찰받기 전 반드시 현장에 나가 체크해볼 수밖에 없다”고 말했다.
강 팀장은 또 “모든 부동산은 현장조사를 하지 않고 진정한 가치를 판단할 수 없다”며 “최근 온라인 시세나 정보가 잘돼 있어 직접 발품을 팔기를 게을리 하는 사람도 간혹 있는데 수천만 원에서 수억 원의 부동산을 사면서 이 같은 기본적인 사항을 지키지 않는 것은 특히 경매에서 너무 위험한 행위”라고 덧붙였다.
현장을 찾아야 하는 이유는 또 있다. 바로 입찰에서 써낼 가격을 결정하기 위해서다. 아울러 주변 환경, 부동산의 관리 상태, 점유자 파악, 관리비 체납 여부 등도 중요한 체크 항목이다.
자칫 사람 수에 현혹돼 경매 시장에서 즉흥적으로 응찰가를 높게 쓸 수 있다. 철저한 사전 분석으로 적정가를 산출해 응찰하고 분위기에 휩쓸리지 않도록 해야 한다. 감정가는 시세와 반드시 비교해 봐야 한다. 감정가는 5∼6개월 전에 산출된 것이므로 부동산 가격의 흐름을 잘 살펴야 한다.
경매 전문가인 신한은행 잠실 갤러리아팰리스 고준석 지점장은 이와 관련해 “경매에 참여하기로 결정했다면 일단 대상물건의 소재지를 찾아 복수의 공인중개사로부터 가격을 확인해 볼 필요가 있다”며 “이때 반드시 평균 가격이 아닌 급매물 가격을 기준으로 조사해야 할 것”이라고 강조했다. 급매물 가격보다 10% 정도 싼 금액을 써서 낙찰받을 수 있다면 성공한 경매 투자로 볼 수 있다는 게 고 지점장의 설명이다.
◆ 충분한 여유 갖고 접근
시간적 여유를 갖고 자금 계획을 세워야 낭패를 보지 않는다. 특히 명도를 하는 과정에서 예상치 못한 비용이 추가로 발생할 수 있는 데다 소유권이 넘어왔더라도 부동산을 실제 이용할 수 있을 때까지 오랜 기간이 걸릴 수도 있다. 따라서 낙찰받은 집으로 들어가려고 이전에 살던 집을 너무 일찍 팔거나 혹은 임대를 놓아 즉시 수입을 발생시키려고 촉박하게 시간 계획을 세워서는 안 된다.
경매에서 부족한 자본은 경락대출 등을 적절히 활용해야 한다. 그러나 무작정 대출만 믿다가는 낭패를 보기 십상이다. 과거에는 항고제도를 적절히 활용해 부족한 자금을 마련할 시간적 여유를 가질 수 있었지만 이제는 입찰 후 한 달 이내면 잔금을 내야 한다.
주택투기 지역, 지분경매, 유치권이 신고된 물건, 농지, 예고등기 물건 등은 아예 대출이 안 되거나 되더라도 기대에 훨씬 미치지 못하는 경우가 많다.
고 지점장은 “최종 낙찰을 받은 뒤 대금 납부기한까지는 약 한 달에서 한 달 반 정도밖에 시간이 없다”며 “낙찰 금액의 90%를 이때 구해야 하는데 경매 전부터 미리 자금계획을 세우는 게 바람직할 것”이라고 말했다. 나머지 10%는 입찰할 때 보증금으로 낸다.
실제 낙찰을 받고도 대금을 납부하지 못하면 재매각에 들어가는데 이때는 감정가가 낮춰지지 않는다. 아무도 입찰에 나서지 않아 유찰되는 일반적인 경우는 판사의 재량에 따라 20% 정도 깎인 가격부터 입찰을 다시 실시한다.
이호기 기자 hglee@hankyung.com
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