신한Private Bank 이정우 서울파이낸스센터장
이정우 신한은행 서울파이낸스센터장은 은행 경력 27년 중 PB업무만 8년째 해왔다. 신한은행을 대표하는 PB인 그는 거액 상속만 30건 이상을 컨설팅한 상속·증여 전문PB 센터장이기도 하다.금융자산관리사(FP), 증권투자상담사, 파생상품투자상담사 등 다수의 금융자격증을 보유하고 있으며, 특히 부동산 전공 석사로서 부동산재테크 전문가 겸 토지수용 컨설팅 전문PB이기도 한 그는 바쁜 와중에 「대한민국 재테크 생활백서」라는 책을 내기도 했다. 만찬을 겸한 인터뷰 자리에서 이정우 센터장은 시종일관 재테크의 기본을 이야기했다.
그는 철저한 3분법 투자를 강조한다. 예금 등 안전자산에 전체 자산의 1/3을, 부동산에 1/3, 주식 등 투자자산에 1/3을 투자하라는 것이다.
그는 연령이 많을수록 투자자산의 비중을 줄이고, 안전자산이나 수익형 부동산의 비중을 높이라고 말한다. 그는 “財테크 보다는 매월 현금이 나오는 産테크가 가장 효과적인 자산관리법”이라고 말한다.
기본적으로 투자의 목적을 올바로 알아야 한다. 재테크는 돈을 부풀리는 게 아니다. 돈을 어디에 투자하느냐에 따라 주식, 예금, 채권, 부동산 등이 있는데 가장 중요한 것은 돈을 투자하는 목적을 본인이 알아야 한다는 것이다.
주식을 예로 보자. 주식은 기업 출자의 개념으로 한 회사의 주식을 사서 본인이 보유한 주식만큼 배당을 받는 게 기본이다. 컴퓨터상에서 클릭 한번으로 사고파는 것을 주식투자라고 생각해서는 안 된다.
이것은 투자의 근본을 모른 채 무작정 투기를 하는 것과 같다. 그렇기 때문에 주식투자에 실패한 사람들이 많은데, 주식은 꾸준히 가져가면 회사가 망하지 않는 한 수익을 안겨준다.
주가가 오르락내리락 하더라도 결국엔 올라가게 돼 있다. 그런데 주식을 오래 가지고 가는 사람이 없다. 금방 팔고 사고하는데 이것은 잘못된 투자 방법이다. 거액 자산가들을 보면 우직한 분들이 많다. 부동산을 한 번 사놓고 쉽게 사고팔지 않는 것처럼 주식도 마찬가지이다.
매일매일 부동산 시세체크를 하지는 않지 않는가? 장기적인 안목으로 봐야한다. 그런 면에서 땅도 같은 원리다. 인플레이션이 발생하기 때문에 시간이 지나면 결국엔 가격이 오르게 돼 있다. 문제는 어디선가 들려오는 근거 없는 정보들, 이게 실패 원인이다.
많은 자산가들을 만날 텐데, 특별히 선호하는 상품이 있나?
주식형 펀드의 적립식 투자를 권한다. 책을 쓰면서 26년간 주가지수를 분석한 적이 있다. 가격에 상관없이 매월 1일~말일사이에 주가가 가장 높을 때, 가장 쌀 때 각각 100만원을 투자한 사람의 수익률 차이가 연평균 1~1.5%정도 밖에 되지 않았다.
적립식 펀드는 매월 적금식으로 꾸준히 투자한다면 실패확률이 적어 많은 투자 수익을 얻을 수 있는 투자방식이다. 적립식 펀드에는 주식형 펀드, 채권형 펀드, 혼합형 펀드가 있는데 이중 주식형 펀드를 추천한다.
채권형 펀드는 은행 적금 이자 수준밖에 안 된다. 실제로 본인도 2006년부터 시작한 적립식 주식형 펀드에 5계좌를 꾸준히 투자하고 있는데 지금은 수익률이 55~65%가 되었다.
PB고객들도 개인적으로 다양한 분야에 관심을 갖는 것으로 안다. 요즘 가장 관심을 갖는 분야는 어떤 것인가?
부의 이전 문제다. 우리나라에서는 자녀에게 재산을 물려줄 때 상속세가 붙는다. 이러한 상속세를 최대한 절세해 물려줄 수 있는 방법을 고민하고 있다.
부동산 컨설팅도 많이 한다고 들었다. 상업용 부동산에 관심을 갖는 고액자산가들이 많은데, 요즘 상업용 부동산의 수익률은 어느 정도인가?
투자대상 부동산에는 오피스 빌딩 등 임대형 부동산이 있는데 강남지역은 3~3.5%의 임대수익률 밖에 얻지 못한다.
이 정도면 은행금리와 비슷한 수준이지만 강남지역 부동산은 부동산가격 상승률이 높기 때문에 투자를 권유한다.
하지만 용산과 시내 중심을 제외한 강북지역은 10%의 높은 수익률이 기대 되더라도 개인소비가 낮아 부동산가격의 상승률이 높지 않다.
예를 들어 강북과 강남 냉면집에서 냉면 한 그릇에 5000원에 판매한다고 하자. 강북에서는 5000원이라도 개인소비가 적기 때문에 잘 팔리지 않는다.
강북지역 음식점은 가격을 올리기는커녕 유지하기도 힘든 반면에 강남에서는 똑같은 냉면을 1만 원에 팔아도 잘 팔린다. 그러면 임차 수요자는 늘어나고 상권은 점점 커진다. 임대료가 올라갈 수밖에 없는 이치다.
뮬러 카토이르 MC 리슬링 퀄리타츠바인 트로겐 + 절인 배와 빠떼 아 라 메종
국내산 한우의 간을 프랑스 전통방법으로 조리하여 거위간처럼 녹진한 맛이 특징이나 향이 달라 절인 배와 잘 어울린다. 와인에서 은은하게 풍겨오는 과일 향이 절인 배의 향기와 잘 어우러지며, 와인의 기분 좋은 산도는 파테의 풍부하고도 기름진 맛을 상쾌하게 만들어준다.
<메인1>
트림바크 게부르츠트라미네 + 새우 꽁소메, 거위간과 샐러드
새우 꽁소메는 보리 새우의 살을 발라 완자로 만들고 껍질과 머리는 맑고 진하게 국물내어 매생이와 간장으로 간하였다. 거위간과 샐러드는 복분자 식초를 만들어 식초에 샬롯을 데쳐 곁들임 야채로 사용해 커피에 절여 구운 거위간과 조화시켰다. 와인의 화려하고 매혹적인 향기와 산도는 거위 간의 진한 풍미와 잘 어우러진다.
<메인2>
리지니 브루넬로 디 몬탈치노 + 쇠고기 라비올리와 볶은 배추
소고기를 와인에 장시간 조리(Braising)하여 다져 라비올리로 만들고 볶은 배추와 밤 퓨레를 곁들여 풍미를 더했다. 부드러우면서도 육즙이 풍부한 쇠고기 라비올리는 실키한 탄닌과 적당한 산도가 느껴지는 와인과 더해져 더욱 맛있게 느껴지며, 아삭한 배추의 질감은 요리에 활기를 불어넣어 준다.
<메인3>
필립 파카레 샹볼 뮈지니 + 속을 채운 영계 구이와 밤
모타델라 햄을 곱게 다져 영계 가슴살에 채워 굽고 다리살은 향 오일에 저열 조리(Confit)하였다. 영계의 쫄깃한 육질은 와인의 우아한 산미, 탄닌과 만나 한층 더 부드럽게 느껴지며, 와인에서 느껴지는 복합적인 향기는 밤과 어우러져 깊은 맛을 준다.
<디저트>
모과차와 로즈마리향의 크램 블레
가을에 담근 모과차는 지금 가장 맛이 좋다. 모과차의 달콤함, 크램 블레의 부드러우면서도 진한 맛과 어우러진 로즈마리의 상쾌함은 식사를 기분 좋게 마무리한다.
앞으로도 이런 현상이 계속 될 것으로 보나?
물가가 오르고 금리가 오르는 한 계속 그럴 것이다. 금리가 오르면 임대료가 올라가고 물가도 자연스럽게 따라 올라가게 마련이다.
부동산 투자를 고려하는 자산가들에게 어떤 매물을 추천하나?
투자 금액이 크다면 앞에서 언급한 서울 강남지역이나 용산지역, 서울4대문 시내 중심의 상가건물을 추천하며, 투자금액이 작을 경우 역세권 주변 주거용 소형오피스텔을 추천한다.
상가건물의 경우 임대 수익과 부동산가격 상승을 기대할 수 있으며, 소형 오피스텔의 경우 꾸준한 임대수익(연 6~9%)을 얻을 수 있기 때문이다. 역세권 오피스텔의 경우 급하게 분양받아 사는 것보다 좀 더 상황을 지켜보고 난 후 사는 것이 좋다.
가끔 급하게 분양받아 구입하는 경우 좋은 위치가 아님에도 불구하고, 분양대행사가 프리미엄을 붙여 넘기기도 하기 때문에 주의해야 한다. ‘거래가 다 돼 매물이 하나밖에 없다’는 분양 담당자의 말은 의심해 볼 필요가 있다.
대신 ‘건축주 보유 특별 분양’이라는 플래카드가 걸린 오피스텔의 경우 투자할 만한 대상이 될 수 있으니 잘 검토해서 투자했으면 한다. 한강변에 있는 재건축 대상 아파트도 주목할만하다.
재건축 후 가치가 더욱 높아질 것이기 때문이다. 압구정 현대, 미성, 한양아파트, 반포 주공, 여의도의 재건축대상 아파트도 괜찮고, 가격이 부담스럽다면 합정동 당인리발전소 인근의 소형 다세대주택도 눈여겨 볼만하다.
고액자산가들을 많이 만날 텐데, 그들은 어떻게 재테크를 하나?
원금보존추구형의 ELS(주가연계증권)나, ELF(주가연계펀드)에 많이 투자하는데 그 중에서도 설탕, 구리, 금, 원유 등 원자재 관련 ELF가 인기다. 이런 상품은 보통 만기가 1년 정도이고 연 6~7%대의 수익을 기대할 수 있다. 은행 예금보다는 높고 비교적 안전하다.
투자를 할 때 적정 수익률은 어느 정도로 잡는 게 좋은가.
물가 상승률에 2~3% 정도(세금 공제후)를 더한 것이 적정하다고 본다.
남다른 재테크 감각을 가진 고객들도 많았을 텐데, 특별히 기억나는 고객이 있나?
50대 고객인데, 비상장주식에만 투자하는 분이 있었다. 보는 눈이 탁월하신 것 같다. 비상장 주식 투자는 90% 실패할 각오를 하고 투자를 해야 한다. 보통 10개 회사주식 중 1개 회사 주식이 수익 나는데, 그 1개 회사의 투자수익이 나머지 투자 실패한 9개 회사의 투자수익을 만회하고도 남는 경우가 많다.
월급의 40% 정도를 주식형 펀드에 적립식으로 투자한다. 그 중 30%를 한국 주식형 펀드에 투자하고 70%를 해외 주식형 펀드에 투자한다. 러시아 40%, 중국 30% 정도. 나머지는 부동산에 투자한다. 그리고 적립식 펀드로 목돈을 만들면 토지나 상가건물 경매에 투자한다.
‘온비드’라는 체납재산 등을 공매 처분하는 인터넷 사이트를 이용해 현장 방문 없이 인터넷으로 부동산에 투자할 수 있는 방법이다.
얼마 전에도 인천시 남동구 소재 공시지가 1200만 원인 토지를 300만 원에 구입했다. 토지는 장기적인 관점에서 투자를 해야 하는 것임을 잊지 말아야 한다.
토지를 투자할 때 나만의 원칙이 있다. 토지는 나의 이익을 위한 것이 아니라 토지를 후손에게 물려준다는 생각으로 투자해야 한다.
그리고 때에 따라 희생도 필요하다. 개인적으로 청담동 아파트를 매입한 후 대출금 상환을 위해 소형임대 아파트에 1년 정도 거주한 적도 있다. 이보 전진을 위한 일보 후퇴라 할 수 있다.
그리고 신문에 나온 부동산 정보를 믿지 않는다. 처음엔 그대로 따라 했다가 손해를 보기도 했다. 그래도 경험이라고 생각한다. 잃었던 경험이 있어야 그만큼 배우게 되고 학습효과도 생기게 되는 법이니까.
방배PB센터와 서울파이낸스PB센터, 그러니까 강북과 강남에서 일 했는데 지역마다 고객의 성향이 다를 듯하다.
강남권이기는 하지만 방배동에는 단독주택이나 저층 빌라에 거주하는 연세드신 분들이 많다.
서울파이낸스PB센터도 크게 다르지 않다. 강남중에서도 단독주택이나 빌라말고 고급아파트에 사는 분들은 조금 다르다.
주로 젊은 층이라 투자정보도 많이 알고 투자성향이 공격적이다. 이런 분들은 정기예금이자의 2~3배 이상의 수익을 기대한다. 반면 강북 고객들은 보수적이라 비교적 안전한 상품을 선호한다.
머니 독자들을 위한 2010년 투자팁을 부탁한다.
2010년 자산시장은 변동성이 커질 수 있다. 따라서 시장을 예의주시할 필요가 있다. 개별주식이 아닌 주식형 펀드에 투자했다면 단기적인 수익률에 연연하지 말고, 장기적으로 투자했으면 한다.
부동산투자는 대부분 성공하고, 주식투자는 대부분 실패하는 이유가 장기투자냐 단기투자냐에 달려있다.
부동산도 매일 가격이 변하지만 매일 부동산중개업소에 확인을 하지 않는다. 하지만 주식은 컴퓨터만 켜면 시세를 확인할 수 있고, 신문이나 방송을 통해 시세를 접하게 된다.
이로 인해 주식투자의 본질을 잊고 심리전에 말려들어 결국 실패하는 것이다.
글 신규섭·사진 이승재 기자·어시스턴트 정인영 wawoo@moneyro.com
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