즘 수년 내로 아파트 가격이 절반으로 떨어질 것이라는 말도 들려오고, 그렇지 않고 지금이야말로 투자 적기라는 말도 있어 사람들을 헷갈리게 만들고 있다. 하지만 어느 쪽이 정답이냐 하는 것은 필자가 보기에 그다지 어려운 문제는 아니라 본다.지금 우리 눈앞에 도도한 강물이 흐르고 있다고 가정해보자. 그 물만 보아서는 앞으로 계속 이어질 흐름인지 아닌지를 판단할 길은 없다. 그렇다면 그 물의 앞쪽 그러니까 중류를 살필 일이고 더 나아가서 상류를 보면 판단이 설 것이다.집값에 있어 앞의 흐름, 즉 중류는 국민들의 소득이 계속 늘어나고 있느냐 하는 것이다. 그런데 현실적으로 전체 소득, GDP는 정체된 상태에 있다 하겠다. 물론 IT나 자동차 등의 수출 기업들이 해외 시장에서 열심히 돈을 벌어들이고는 있지만, 일반 가계의 소득이 늘어나고 있지는 않다.더 나아가서 상류, 즉 수원을 살펴보자, 물의 근원은 취업이 늘어나고 있느냐 하는 것이다. 다 아시다시피 우리 젊은 층의 취업은 더 이상 뭐라 표현할 수 없을 정도로 최악의 상황을 맞이하고 있다. 이는 미국 금융 위기와 상관 없이 2007년 초부터 기정사실이었다. 상류 쪽은 이미 물의 흐름이 바짝 말라버린 셈이다.그렇다면 자명한 사실이 아니겠는가? 취업이 늘어야만 그 젊은이들이 나중에 집을 사게 될 것이다. 젊은이들은 미래의 수요인 것인데, 지금 취업이 어렵다는 것은 미래의 수요가 없다는 얘기와 같다. 모든 물건의 가격은 결국 수요와 공급에 의해 결정이 된다. 그런데 미래의 수요가 없어질 판국에 어떻게 부동산이 계속해서 올라갈 수 있겠는가? 미래의 수요가 없으니 오르기는커녕 내리는 것은 자명한 것이고 다만 시간의 문제로 귀결이 될 수밖에 없다.우리 부동산은 2004년부터 3년간에 걸쳐 거액의 대출을 수반한 브랜드 아파트 수요 붐으로 이미 오버슈팅을 했다. 빚으로 이루어지는 수요와 거래는 시장이 천장을 칠 때 나타나는 전형적인 현상이다. 예전에는 아파트를 살 때 대출의 비중이 상당히 미미했지만, 최근에는 DTI 규제를 할 만큼 비중이 크다. 그것도 모라라서 그 규제를 피해가는 편법까지 등장하고 있다.인플레이션이 활발하게 진행되고 또 국가 경제가 인플레이션을 흡수할 정도로 활발하게 성장을 하고 있다면 모를까, 세계 경제 부진을 떠나 이미 성장률은 정체된 상황이다. 그러니 지금은 국가가 저금리를 통해 만들어내는 억지 인플레이션과 자원 인플레이션이 아니면 물가가 더 이상 오를 구석이 없다. 일자리도 만들지 못하는 국가 경제가 어떻게 인플레이션을 유지할 수 있을까!길거리를 걸어가는 30대 젊은이들에게 물어보라. 장차 자력으로 집을 살 수 있겠냐고? 열에 아홉은 ‘아니오’일 것이다. 지금의 높은 부동산 가격은 40대 이상의 기성층에게는 든든한 노후 자금일 수 있겠지만, 미래 세대에게는 재앙이 되어버렸다. 기성 세대와 미래 세대 간에 이해 상충이 생겨버린 것이다.그런데 미래 세대에게 미래가 없다면 세상은 희망이 없다 해도 과언이 아닐 것이다. 따라서 지금의 높은 부동산 가격은 저절로 미래 세대에게 희망을 줄 수 있는 가격으로 내려갈 것이 자명하다. 그것은 하락이 아니라, 정상화인 것이고 자연스러운 흐름일 것이다.상류의 물이 바짝 말랐다. 중류의 물도 마르는 기색이 역력하다. 그러니 조만간 하류의 도도한 물이 빠져나가면 강이 밑바닥을 드러내 보일 것은 불문가지가 아닌가!명리학자고려대 법대 졸업새빛인베스트먼트 고문프레시안 고정 칼럼니스트www.hohodang.com 운영자