COVER STORY 서울 강남·혁신도시 기회는 있다 │ 매거진한경

투자주의보 발령, 오피스텔

오피스텔은 소액 투자가 가능한 대표적인 수익형 부동산이다. 하지만 강남을 중심으로 신규 오피스텔들의 분양가가 높게 책정되면서 수익률이 기대에 미치지 못하고 있다. 2014년 하반기 오피스텔 투자 전략을 점검해 본다.

지난 상반기 오피스텔의 임대 수익률은 5.77%로 지난해 수익률(5.8%)보다 떨어졌다. 2002년 8.13%의 수익률을 기록하던 오피스텔 수익률은 매년 조금씩 떨어져 2011년에는 6% 선이 무너졌다.

수익률 하락과 공급 과잉 논란 속으로 미분양이 늘고 있지만 여전히 오피스텔은 분양 중이고 한편에서는 높은 청약 경쟁률을 기록하는 곳도 있다. 오피스텔 투자 리스크가 높아졌음에도 여전히 주목받고 있는 이유는 무엇 때문일까.

투자자에게는 상대적으로 소액 투자가 가능한 부동산 상품이기 때문이다. 1억 원의 목돈을 모으려면 매월 100만 원씩 저축을 한다고 해도 8년은 걸려야 모을 수 있는 돈이지만 부동산 시장에서 1억 원으로 투자 가능한 상품을 찾기란 어렵다. 특히 수익형 부동산으로 각광받는 상가는 1층 기준 3.3㎡당 3000만 원을 상회해 최소 5억~6억 원 이상의 자금이 필요하다. 다가구주택도 서울 지역은 평균 6억~7억 원은 있어야 투자가 가능하다. 이에 비해 오피스텔은 서울 기준 평균 거래 가격이 1억5000만~2억 원대로 대출을 활용하면 1억 원 전후에 투자가 가능하다.

오피스텔을 둘러싼 시장 환경은 투자주의보가 발령 중이지만 잘만 고르면 금리보다 높은 임대소득을 올릴 수 있는 상품이다. 스마트한 오피스텔을 찾기 위해서는 오피스텔 시장에 대한 정보 수집이 첫걸음이다.

상반기 수익률 5.77%
오피스텔 공급 동향을 보면 상반기 입주 물량(1만4549실)은 작년 동기(1만4486실)와 비슷한 수준이지만, 하반기에는 상반기보다 1만3681실이 늘어난 2만8230실이 입주를 기다리고 있다. 서울은 상반기(4749실)보다 하반기(6409실)에 입주 예정 물량이 더 많다.

올 하반기 입주 물량이 가장 많은 강남, 마포구도 특정 지역에 입주가 집중되는 특징을 보이고 있다. 강남구는 강남보금자리지구 수서역 인근, 마포구는 상암동 주변에 입주 예정 물량이 집중돼 있다. 강남보금자리지구와 인접한 송파 문정지구 등은 물량 압박 부담이 더 커질 수 있지만, 강남구에서도 직주근접성이 경쟁력이 있는 곳은 상대적으로 영향을 덜 받을 것으로 보인다. 서울 도심권역에 해당하는 종로, 중구 지역은 신규 오피스텔 공급 부지 조달이 용이하지 않아 단기간 공급 증가가 어려운 지역이다.

강남과 대학가는 전통적으로 임차인 선호도가 높은 지역이다. 강남은 직주근접성이 좋고, 임차인의 주 연령층인 20~30대가 여가 활동에 필요한 시설을 근거리에서 이용할 수 있기 때문에 임차 선호도가 높은 대표적인 지역이다. 대학가 주변은 과거와 달리 졸업 후에도 학교 주변에 기거하며 익숙한 생활환경을 유지하는 사례가 늘면서 대학생 수요뿐만 아니라 직장인 수요가 동시에 존재하고 있다.

역세권도 전통적으로 선호도가 높은 곳이지만 지하철역과의 접근성보다 지하철 노선이 더 중요한 변수다. 시청권역, 여의도권, 강남권 등 업무밀집지역으로 노선이 직접 연결되거나 환승을 하더라도 20분 이내에 접근할 수 있는 교통 소요 시간이 짧은 곳이 임차 수요가 많고 임대료도 높은 편이다.

공공기관 이전 본격화로 2014년 하반기에만 60개 기관이 이전할 예정인 혁신도시 주변에 임차 수요가 증가하고 있다. 지방 이전 관련 근무자들의 상당수는 가족을 동반한 이주보다 우선 단신으로 내려가 생활하는 사례가 더 많아, 1인 거주 임차 수요가 크게 증가하고 있다. 혁신도시 인근의 오피스텔 투자 시에는 2~3년 뒤 입주가 가능한 신규 분양 상품보다 당장 입주가 가능한 기존 오피스텔이 임대사업에 더 유리할 수 있다.

2011년 이후 준공된 오피스텔의 면적을 보면 66㎡ 이하가 전체 공급량의 77%를 차지하고 있다. 원룸 타입의 소형이 집중 공급된 반면 투룸 이상의 중형 오피스텔은 상대적으로 공급량이 적다. 2인 이상 가구의 거주가 가능하지만 아파트 임대료에 비해 상대적으로 오피스텔 임대료가 자금 부담이 덜해 목돈이 적은 신혼부부 등 수요가 꾸준한 편이다. 투룸 이상의 오피스텔은 공실 부담도 적고 같은 단지 원룸 타입에 비해 수익률이 1% 이상 높은 곳도 있다.

최근 선보이는 오피스텔은 층고를 높여 다락방처럼 꾸며 침실 공간을 분리시킨 복층형 오피스텔, 세대 전용 테라스를 제공하는 테라스형 오피스텔 등 그동안 오피스텔이 가지고 있는 환기 문제와 세대 전용공간 효율성 등을 개선한 신평면도 있다. 실용성 높은 평면과 단지를 골라 경쟁력을 확보하는 전략도 필요하다.

중고 오피스텔 리모델링 필요
공실률 증가와 수익률 하락 때문에 가장 민감한 사람들은 신규 투자자보다 이미 오피스텔을 보유하고 있는 임대인들이다. 임대소득세 부과 방침 이후 임대소득세 납부 부담 걱정까지 늘어 여기저기서 울상이다.

임대인들은 ‘지피지기(知彼知己)’ 전략이 절실히 필요한 시기로 우선 보유 오피스텔 주변에 올 입주 물량이 얼마나 되는지 파악하고 임대료 동향을 수시로 업데이트할 필요가 있다. 인근에 신축 오피스텔이 많이 있다면 임차인 경쟁이 향후 더욱 치열할 것이라고 미리 예상하고, 기존 임차인 퇴거 후 신규 임차인을 확보하기 위해 노력하기보다 기존 임차인 잔류를 유도하는 것이 현명하다. 임대료 체납이 없는 우량 임차인이라면 만기 전에 적극적으로 잔류를 유도하는 편이 유리하다.

새 오피스텔 입주 물량이 많다면 주변 지역 오피스텔의 임대료 시세가 하락할 우려가 있다.

투자 대비 목표 수익률을 기준으로 임대료를 고수하거나, 현재 시세만 파악하지 말고 실거래 가격 정보를 파악해야 한다. 주변 실거래가가 낮다면 시세를 고수해서는 공실을 해소하기 어렵다. 특히 대출을 받아 투자한 경우라면 공실에 따른 위험 부담이 더 크다. 월세를 고수하기보다 전세로 전환해서라도 대출을 갚고 이자비용, 관리비 지출을 줄여 손실을 줄여야 한다.

임차인은 신축 건물의 깨끗한 환경, 최신 시설 등을 갖춘 새 오피스텔을 중고 오피스텔보다 선호할 가능성이 높다. 그러나 2000년대 중반에 건축된 오피스텔은 최근 공급된 오피스텔보다 입지적인 장점을 지닌 곳들이 많다.

내부 인테리어를 개보수해 임차인들에게 눈높이 맞춤 서비스를 제공하자. 특히 준공 후 5년 이상 경과된 오피스텔들은 빌트인 시설들의 내구연한이 도래하고 있고, 사용에 따른 노후화도 높아 임차인들의 불만이 높다. 최신 모델로 교체하고, 도배, 장판 등을 교체해 새 집 환경을 만들어 경쟁력을 확보할 필요가 있다.

김희선 알투코리아 전무이사│사진 한국경제신문DB