즘 사람들에게 가장 많이 받는 질문이 바로 양도소득세와 종합부동산세(이하 종부세) 관련 사항이다. 가격 오름세는 주춤하고 보유에 대한 부담은 갈수록 늘어나니 그럴 법도 하다. 나행복(가명) 씨는 서울에 거주하고 있으며 보유하고 있는 부동산 현황은 <표1>과같다.가지고 있으면 종부세를 내게 되고 팔면 양도소득세 중과세율이 적용되니 나 씨와 같은 다주택자들의 부동산 고민은 이래저래 커질 수밖에 없다. 나 씨가 ‘을’ 주택과 ‘병’ 나대지를 양도할 경우 양도소득세 부담을 먼저 살펴보기로 한다.양도소득세의 경우 ‘을’ 주택은 1가구 2주택에 해당돼 50%의 세율로 중과된다. ‘병’ 나대지는 비사업용 토지로, 60% 세율로 중과되기 때문에 양도소득세 부담이 양도가액의 30%에 이르고 양도 차익(9억5000만 원)의 55%에 해당된다. 이런 중과세 부담을 감내하고라도 부동산을 처분할 사람은 많지 않기에 양도소득세 일반 세율을 적용할 경우의 세 부담과 비교해 보기로 한다.<표2>와<표3>에서 보듯이 만약 ‘을’ 주택과 ‘병’ 대지가 양도소득세 중과세 적용 대상일 경우 세 부담이 5억2470만 원이고 일반 세율 적용 대상이라면 세 부담은 2억8512만 원으로 양도소득세가 2억3958만 원이나 차이가 나는 것을 알 수 있다.따라서 보유하고 있는 부동산을 처분하려면 반드시 부동산 현황을 전문가에게 사실대로 설명하고 세 부담을 미리 예측한 다음 처분하는 것이 현명하다. 또 양도소득세 중과 대상 비업무용 부동산을 소유하고 있는 경우라면 사업용으로 변경해 기간 요건을 채운 후 양도하는 것이 절세 대책이라 할 수 있다. 그러면 나 씨는 ‘을’ 주택과 ‘병’ 대지에 일반 세율을 적용받으려면 어떻게 해야 할까.▶ 다세대 주택으로 용도 변경해 임대 주택법에 의한 임대주택으로 전환한 뒤 관청에 등록하고 5년 이상 임대하는 것을 생각해 볼 수 있다. 이렇게 하면 ‘을’ 주택 개별공시가액에 따른 종부세도 절감 효과가 있을 것이다.‘병’ 대지를 양도했을 때 일반 세율을 적용받으려면 용도가 사업용 토지로 돼 있어야 하며 사업용 토지가 된 날로부터 최소한 2년 후 매도해야 한다. ‘병’ 대지의 경우 사업용으로 인정받기에 적합한 용도로는 주차장과 하치장 등이 있으며 각각의 사업용 토지 요건은 다음과 같다.▶ 주차장 운영업을 영위하는 자가 소유하고 주차장법에 따른 노외 주차장으로 사용하는 토지로서 토지가액에 대한 1년간의 수입 금액 비율이 3% 이상인 토지.▶ 물품의 보관·관리를 위해 별도로 설치 사용되는 하치장, 야적장, 적치장 등으로 매년 물품의 보관·관리에 사용된 최대면적의 100분의 120 이내의 토지 등.다음으로 ‘병’ 대지가 종부세를 과세 받지 않으려면 어떻게 해야 할까. 토지는 크게 보아 재산세 종합합산과세대상 토지와 별도합산과세대상 토지가 있다. 이 중 종합합산과세대상 토지는 각 토지의 공시가격을 합한 금액이 3억 원을 초과하는 경우 종부세 과세 대상이 된다. 이에 비해 별도합산과세대상 토지는 과세 대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 40억 원을 초과하는 경우에만 종부세 부과 대상에 포함된다. 따라서 ‘병’ 대지의 경우 재산세 별도합산과세대상토지로 변경하면 종부세를 물지 않게 되는 셈이다. 그 요건을 검토해 보면 아래와 같다.▶ 건축물 부속 토지로서 건축물 바닥면적에 건축물이 소재하는 지역의 용도 지역별 적용 배율을 적용해 산출한 면적 범위 이내의 토지.▶ 도로교통법에 의해 등록된 자동차 운전학원의 자동차운전학원용 토지로서 동법에서 정하는 시설을 갖춘 구역 안의 토지.▶ 관광진흥법에 의한 관광 사업자가 관계 법령에 의한 시설 기준을 갖춰 설치한 박물관 미술관 동물원 식물원의 야외 전시장용 토지.▶ 공연장·전문 휴양업 등의 시설에 대한 부설 주차장으로 주차장법에 의한 부설 주차장 설치 기준 면적 이내의 토지 등.문제는 ‘병’ 토지가 이런 요건을 갖추려면 건축물을 신축하거나 지장물을 설치해야 한다는 점이다. 이 경우 임대 수익 등이 보장된다 해도 설치 비용이 너무 많다.임채문 가덕 대표세무사
