각종 호재로 상권 활성화 기대감

국의 맨해튼이라고 불리는 여의도의 부동산 시장은 지하철 9호선 및 경전철 개통으로 강남 접근성이 좋아지는 데다 이전 중소기업전시장 부지에 들어서는 서울국제금융센터, 업무용 타워와 호텔, 쇼핑몰, 영화관 건립 등의 호재가 겹쳐 계속 상승세를 타고 있다. 중소기업전시장 맞은편에 개발되는 파크 원은 다국적 부동산 개발 업체인 스카이랜이 2조 원을 투자해 개발하는 프로젝트로 쇼핑 공간이 부족했던 여의도의 상권에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.또 기존 노후 중층 아파트가 재건축돼 새로운 고층 아파트로 탈바꿈한다면 고층 건물이 주종을 이루는 새로운 신시가지가 형성돼 여의도 일대 상권의 활성화를 기대해 볼 만하다.여의도 상권의 가장 큰 특징은 수요층의 70~80%가 직장인이라는 것. 유동 인구의 대부분이 30~40대 화이트 칼라 직장인이다.이런 계층적 특성으로 소비 규모도 상당한 수준이다. 주고객층이 샐러리맨인 업무 밀집 지역의 특성으로 주말은 조용한 반면 평일 점심시간 및 저녁시간에 손님이 몰리는 경향이 있다.이처럼 탄탄한 배후 매출 수요와 밀집된 업무 시설에 비해 상업 시설이 그리 많지 않아 상업 시설 임대 수요가 꾸준하다. 이 때문에 여의도 일대는 경기 침체가 장기화된 시점에도 임대료 하락에는 별다른 움직임이 없었다. 다만 권리금이 다소 떨어지는 모습을 보였을 뿐이다.현재 가장 높은 인기를 끌고 있는 여의도 역세권에 위치한 상가의 경우 임대 수요가 풍부하고 매매가나 임대가 역시 최고를 자랑한다. 하지만 같은 여의도 상권이라 해도 지역 내 수요층의 동선에 따라 임대 조건과 매출 등에 차이가 크다는 점은 염두에 둬야 한다.최고 강세를 보이고 있는 여의도역 일대 A급 상가의 1층 점포 매매가는 3.3㎡당 1억 원을 호가하는 곳도 많다. 임대료는(8~10평 기준) 보증금 5000만~6000만 원에 월세 400만~500만 원 수준이다. 역과 다소 거리가 있는 상가의 1층 점포 매매가는 3.3㎡당 3500만~5000만 원선이며, 임대료는 보증금 3000만~5000만 원, 월세 200만~250만 원선이다. 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 조사에 따르면 최근 분양되는 여의도동 상가의 평균 분양가는 △지하 1층 2025만 원 △지상 1층 3600만 원 △지상 2층 1250만 원 수준이었다.기존 역세권 상가의 가격이 높은 것은 계속되는 여의도 일대 개발로 부동산 가격 추가 상승 기대감이 높아져 상가주가 물건을 내놓는 경우가 거의 없기 때문이다. 반면 신규 분양 물량은 역세권과 다소 거리가 있는 상가들이 대부분으로 매매상가보다는 상대적으로 낮은 가격인 경우가 많다.이 밖에도 건설교통부 2007년도 오피스, 매장용 빌딩 임대료 및 투자 수익률 추계자료에 따르면 서울 오피스 빌딩 중 운영 수입 증가로 인한 투자 수익률과 공실 감소로 인한 소득 수익률 등이 여의도·마포 지역에서 높은 수치를 기록했다. 이는 여의도 일대 직장인 수요가 계속 증가하고 있는 추세라는 것을 보여준다. 이러한 수요의 증가는 상권 활성화를 촉진하는 요인으로 작용할 수 있다.여의도의 또 하나의 특성은 상권을 움직이는 주수요층인 직장인뿐만 아니라 거주민도 중산층 이상의 계층을 형성하고 있다는 점이다. 여의도는 전통적으로 중소기업 사장과 전문직 종사자, 대기업 임원이 많이 살고 있는 데다 최근 재건축을 통해 고가 주상복합아파트가 속속 들어서면서 주거 환경 역시 더욱 고급화되고 있다.이들의 소비력도 큰 편이어서 여의도 손님 모시기에 나선 백화점 업체들도 적지 않다. 여의도 일대 지역을 대표하는 백화점이 없어 롯데 명동점, 현대 압구정점, 신세계 강남점으로 ‘쇼핑 루트’가 분산돼 있다는 것에 착안한 것이다. 현대백화점이 작년 말 여의도에 사는 현대백화점 카드 회원 150명을 대상으로 실시한 설문 조사에서는 예상 밖의 결과가 나왔다. 응답 고객의 65%가 여의도 가까이 있는 현대 목동점이나 롯데 영등포점을 이용하지 않고 롯데 소공동 본점과 신세계 본점, 또는 강남권 백화점에서 쇼핑하고 있는 것으로 나타났기 때문이다. 특히 명동 본점의 경우 여의도 고객들이 구매하는 금액이 전체 고객 평균에 비해 상당히 높은 편으로 조사됐다.이런 상황에서 지하철 9호선, 경전철 개통으로 강남 접근성이 좋아지면 여의도 상가에서 수요가 이탈하는 현상이 나타날 가능성이 있다. 이러한 수요 이탈을 막을 만큼 고급 상권이 형성된다면 여의도 일대 상권은 차차 꾸준한 성장을 이룰 수 있을 것으로 기대된다.탄탄한 직장인 수요와 주거 수요를 함께 갖춘 여의도 상권에도 단점은 있다. 절대적 영업일수가 부족하다는 점이다. 수요층의 대부분이 직장인이다 보니 주5일제의 영향이 크게 작용하고 있다. 이를 상쇄하기 위해서는 적절한 대책을 수립할 필요가 있다. 일례로 한 외식 업체는 주말에는 가족 단위 손님에 대해 30%를 할인해 주는 마케팅을 펼치고 있다.이 같은 방식으로 씀씀이가 큰 배후 주거 수요를 여의도 상권으로 유입시키는 것이 가능해진다면 이 지역 상권은 보다 크게 성장할 수 있을 것으로 보인다.