부의 토지 정책의 주요 내용은 토지 거래 허가제 및 농지와 임야 취득에 대한 1년 이상 사전 거주와 거주지 제한을 골자로 한 토지 거래 허가 요건 강화로 요약된다. 토지 거래 허가 지역은 동일 지역이라도 용도에 따라 별도 분리해 지정하는 데 대부분의 토지 거래 허가 지역은 개발에 상당한 제약이 뒤따라 투자를 기피하는 경향이 있다.그러나 개발 호재만 잘 살펴본다면 아무리 토지 거래 허가 지역이라도 울상을 지을 필요는 없다. 개정된 토지 거래 허가 기준 면적을 살펴보면 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 비도시지역의 경우 농지는 1000㎡ 이상에서 500㎡ 이상으로, 임야는 2000㎡ 이상에서 1000㎡ 이상으로 확대됐으며 용도 미지정지역은 180㎡에서 90㎡ 이상으로 허가 대상이 늘어났다. 반면 도시지역은 주거지역(180㎡), 상업지역(200㎡), 공업지역(660㎡) 모두 현행대로 유지된다.연접 개발 제한에 대해서도 살펴보자. 연접 개발이란 국토계획이용에 관한 법 제55조 개발행위허가제한과 수도권정비계획법 시행령 제44조 대규모 개발사업, 제13조 자연보전권역에서 행위제한, 산지관리법시행규칙 제18조 산지전용허가기준으로 나눠진다.녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안에서 연접해 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발 행위로 봐 면적을 산정하며 산정된 면적이 <표>의 개발행위 허가 규모를 초과하는 경우에는 지구단위계획을 수립해야 한다.그러나 최근 20가구 미만의 주택 또는 1종 근린생활 시설을 지을 경우 지구단위 계획 없이 지자체에서 개발행위 허가만 받으면 되도록 다소 완화되기도 했다.연접 개발 대상 토지는 2003년 10월 이후 개발행위 허가를 받은 토지를 말한다. 대신 대지 조성 사업과 지구단위계획 수립지역은 연접 개발 대상 토지에서 제외된다. 농지는 근린생활이나 주택으로 활용이 가능해야 하고 임야는 피하는 것이 좋다.최근 땅을 매입한 실수요자들을 중심으로 지방자치단체 등의 내규 때문에 낭패를 당하는 사례도 늘고 있다. 내규란 법률에 따라 지자체나 정부기관 등이 자체적으로 규정하고 있는 조례·고시·공고·훈령·예규·지침 등을 말한다. 이런 규제는 땅의 이용과 거래 규제에 관한 사항을 확인하는 토지이용계획확인서에는 통상적으로 기재되지 않는다.내규는 종류도 다양해 경사도(시·군 조례로 정한), 하수도, 퇴수로 등과 배출 시설 관련 여부(대기환경보전법·수질환경보전법·소음진동규제법), 오수처리시설 관련 사항(오수분뇨 및 축산폐수 처리에 관한 법률), 문화재보호구역에서는 현상변경심의 가능 여부, 하수 관련시설 법 등은 사전에 반드시 확인해야 한다.토지 시장의 앞날은 그야말로 첩첩산중이다. 비사업용과 비업무용 토지가 실거래가로 과세되며 부재지주의 양도세 부과 기준도 대폭 강화되고 있다. 정부의 토지 정책은 보유 단계에서 양도 단계, 개발 단계에서 수용 시 보상 단계에 초점을 맞출 방침이다. 각종 규제와 강화된 세제로 볼 때 땅 투기는 사실상 끝났다고 봐야 한다.그러나 정상적인 투자까지 막은 것은 아니다. 날로 강화되는 규제는 시장의 양극화로 나타날 공산이 커 개발 호재 지역은 언제든지 가격이 급등할 수 있다. 따라서 투자자들은 단기보다는 장기, 투기보다는 실수요적인 접근이 바람직하다. 또 경매 등 합법적인 방법을 통해 토지 매입도 고려해야 한다.박철민 대정하우징엔(www.jwnews.com) 대표