비사업용토지 양도소득세 중과

부는 투기 목적의 토지 보유를 억제하기 위해 비사업용 토지에 대해서는 보유세와 양도소득세 등을 중과세하고 있다. 그런데 양도소득세법의 세세한 내용을 잘 알지 못하는 일반 국민들의 경우 어느 정도의 세금을 부담하게 되는지 정확히 모르는 상태에서 먼저 비사업용 토지를 양도하고 사후적으로 절세 대책을 찾으려다 과중한 세금을 부담하는 사례가 종종 있다.최근 필자가 상담한 이건강 씨의 사례를 소개한다.이 씨는 2002년 서울 근교에 논 991.74㎡(전 300평)를 1억5000만 원에 구입해 화원, 작물 재배지 및 주차장 등으로 임대해 왔는데 최근 자금을 사용할 일이 생겨서 시가 5억 원 정도에 양도하기로 하고 절세 방법을 문의해 왔다.이 경우 우선 2006년부터 시행된 개정 세법 내용에 따라 양도 대상 토지가 사업용인지 비사업용인지의 여부를 먼저 검토해야 한다. 지목이 농지인 경우 사업용 토지로 판정되기 위해서는 △농지 소유자가 농지 소재지에 거주(재촌)하고 △그 지역에 주민등록이 되어 있으며 △자기가 직접 자기 노동력의 2분의 1 이상을 투입해 직접 경작해야 한다. 아울러 사업용으로 사용한 기간이 다음 요건 중 어느 하나라도 충족해야한다.△보유 기간이 3년 미만인 경우: 보유 기간 중 통산 2년 이상을 재촌하면서 자경△보유 기간이 3년 이상 5년 미만인 경우: 보유 기간 중 통산 3년 이상 재촌하면서 자경△보유 기간 중 통산 80% 이상을 재촌하면서 자경이 요건에 따라 이 씨의 양도 대상 농지를 검토해 보니 사업용 토지에 해당되지 않았다. 따라서 2007년에 양도할 경우 양도소득세 중과(60%) 대상이 된다.위와 같이 비사업용 토지에 대해서는 장기보유특별공제 규정이 배제되고 양도소득세율이 60%로 과세돼 납부할 세금이 2억 원 정도 된다고 설명을 하자 이 씨는 깜짝 놀라면서 절세 대책을 세워달라고 며칠간을 간청했다. 이에 필자는 그러면 일단 양도를 보류하고 세법상 필요로 하는 일정 기간 사업용으로 쓰고 난 다음 양도하는 게 어떻겠느냐고 절세 방안을 제안했다. 이 씨로부터 토지의 현황 설명을 듣고 나서 양도소득세 중과 규정을 적용받지 않으려면 최소한 사업용 토지로 2년 이상은 보유하고 양도해야 하므로 노외 주차장을 경영할 것을 제안했다.이 사업의 사업용 토지 요건은 △토지를 직접 소유하고 △주차장법에 따른 노외 주차장으로 사용하는 토지로서 △토지의 가액에 대한 1년간의 주차장 수입 금액의 비율이 3% 이상 돼야 한다. 또 노외 주차장을 설치하려면 주차장법에 의거 시장, 군수 또는 구청장에게 신고해야 하는 등 상세한 요건들이 규정돼 있기 때문에 이를 꼼꼼히 챙겨서 사업용 요건에 부합되도록 유의해야만 한다.이렇게 이 씨가 양도 직전 2년 이상 계속해 주차장을 운영한 후 2009년 9월 시가 6억 원에 이 토지를 양도한다면 양도소득세는 대략 다음과 같다.즉, 이 씨가 양도를 보류하고 사업용 요건을 갖춰 2년 이상을 기다린 다음 양도한다면 2009년도에 양도소득세는 1억2204만 원이 된다(연도별로 토지에 대한 지가 상승률이 10% 정도가 된다고 가정해 양도가액은 6억 원으로 예상함). 2007년과 2009년의 예상되는 가처분소득을 비교해 볼 때 1억8000만 원 이상 차이가 난다는 것을 알 수 있다. 따라서 비사업용 토지를 보유하고 계신 분들은 요건들을 잘 검토해 사업용 토지가 되도록 사전에 미리 절세 대책을 세워서 양도하는 것이 자신의 재산을 지키는 길이라 하겠다.임채문 대표세무사국세청, 서울지방국세청 조사국 등 근무역삼세무서 이의신청심의위원(현)한국세무사회 양도소득세 전문상담위원(현)세무법인 가덕 대표세무사(현) (02)2189-5017