전원주택 경매 투자 ‘진주’찾기

경기도 김포에서 화물 운송용 팰릿 회사를 운영하는 Y모 씨는 지난해부터 시간이 날 때마다 법원 경매를 틈틈이 공부했다. 어느 정도 이론 수업을 마친 Y 씨는 실전 경험도 얻을 겸 괜찮은 경매 물건을 여기저기서 찾아봤다. 그러던 중 그는 강원도 평창군의 한 전원주택이 경매로 나온 것을 찾아냈다. 대지 189평에 지어진 2층짜리 이 전원주택은 1층 건평이 36평이며 2층은 30평으로 대지와 건물을 포함한 감정가가 3억881만7525원이었다. Y 씨가 이 물건을 유심히 관찰한 것은 지난해 11월부터다. 당시 이 물건은 4차례나 유찰을 거듭하고 있었다. 이유는 모 건축 업체가 5억2000여만 원의 유치권을 설정했기 때문이었다. 건축 회사가 제때 돈을 받지 못할 경우 공사비를 받기 위해 해당 건물을 점유하는 권리인 유치권은 법원 경매에서 해결하기 가장 어려운 분야다. 막 초보딱지를 뗀 Y 씨 역시 유치권이 설정된 것이 내내 마음에 걸리기는 마찬가지였다. 하지만 경매 전문가의 자문을 얻어 철저하게 권리 분석을 해보니 승산이 있다는 판단을 내려 결국 그는 이 물건을 지난 1월 중순 1억3000만 원에 낙찰받았다. 낙찰가율로 환산하면 42.1%로 감정가의 절반도 안 되는 값에 산 셈이다. 변호사의 조언을 받아 유치권도 반만 인정받는 선에서 합의했다. Y 씨는 이 집을 개인 별장 겸 회사 연수시설 등으로 활용한다는 계획이다.전원에서의 삶을 꿈꾸는 사람들에게 전원주택은 가장 중요한 부분이다. 특히 주5일제가 정착되고 서울에서 수도권으로 연결되는 도로들이 대거 건설되면서 전원주택 수요는 갈수록 증가하는 모습이다. 전원주택은 주말 동안 세컨드 하우스로 활용할 수 있어 고소득층들의 관심을 끌고 있다.전원주택을 마련하는 데 가장 중요한 것은 서울 및 인접 시군과의 접근성이다. 전원주택 투자의 성공이 100이라면 50이 도로 접근성에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 도로와 가깝다는 것은 전기 전화 등 생활 편익시설이 잘 갖춰져 있다는 것을 의미한다. 인적도 없는 시골에서 몇 가구만 모여 산다는 것은 말처럼 쉬운 일이 아니다. 전원생활만을 생각해 인적이 없는 산골마을을 고집하면 오히려 실패할 확률이 높다.전원주택을 지을 때는 입지, 생활 편익시설 건설 등 여러 가지를 고려해야 한다. 특히 인·허가는 전원주택 시공에서 빼놓을 수 없는 분야다. 각 전원주택 세미나에서 관계 기관 인·허가 과정에 빠지지 않고 등장하는 이유도 이 때문이다. 인·허가를 언제 어떻게 받느냐에 따라 시공 방법은 물론 자재까지 결정되게 마련이다. 문제는 인·허가 과정이 생각보다 길어져 계획에 차질을 빚을 수도 있다는 점. 인·허가 문제가 복잡하게 꼬여 시간이 지체되는 일이 많으므로 인·허가 과정이 생략된다는 것은 투자 포트폴리오를 짜는 데 중요한 요소다.이 때문에 최근에는 전원주택을 경매로 구입하는 경우가 크게 늘고 있다. 경매는 법원의 명령에 따라 집행되기 때문에 토지거래허가구역 내 소재한 주택이라고 해도 구입하는 데 별다른 어려움이 없다. 일반적으로 토지거래허가구역으로 묶인 곳의 토지나 주택을 구입하려면 가구주 및 가구 전원이 해당 지역에서 1년 이상 거주해야만 한다. 게다가 취득 후 2~4년간은 전매가 불가능하며 만약 허가받은 대로 토지를 사용하지 않으면 공시지가의 5~10%를 강제이행금으로 내야 한다. 경매 주택은 거래 허가를 받아야 하는 토지를 아무런 규제 없이 구입할 수 있다는 점 자체가 큰 매력인 셈이다. 더군다나 토지거래허가구역으로 묶인 곳들은 대부분이 수도권 유망 지역이어서 투자용으로 활용하기에도 유리하다.수요가 많지 않아 낙찰가율도 낮다. 지난 3월 수원지법 경매4계에 나온 용인시 처인구 원삼면의 지하 1층 지상 2층짜리 전원주택의 경우 세 번의 유찰 끝에 감정가(2억7431만280원)의 59.3%인 1억4044만6000원에 최종 낙찰됐다. 강원도 평창의 전원주택처럼 낙찰가율이 40%대까지 떨어지는 물건도 많다. 감정가의 반값에 구입할 수 있기 때문에 시세 수준으로만 되판다 해도 큰 이익이다.전원주택지를 낙찰 받는 경우 지목이나 형질 변경을 이미 받았기 때문에 추후 주택을 시공하는 데 전혀 어려움이 없다. 지목이나 형질 변경 여부는 법원 경매 정보에 자세하게 공개되기 때문에 투자 계산기를 두드릴 때 중요하다.이뿐만 아니라 경매로 전원주택을 구입하게 되면 세입자 처리 문제가 비교적 쉽다. 아파트 경매에서는 세입자나 채무자가 해당 주택에 장기간으로 무단 거주해 명도에 어려움을 겪는 일이 많다. 법원에서 나온 집행관을 대동해 무단 거주자를 강제로 퇴거 조치할 수 있으나 이 과정에서 말썽이 빚어지는 경우가 많다. 명도 기간이 오래돼 장기간 전기 가스요금 등 관리비가 연체돼 있는 경우에는 낙찰자가 대신 지급해야만 한다. 이 때문에 명도가 힘들어지면 낙찰자 입장에서는 오히려 손해로 이어질 공산이 크다.그러나 산이 높으면 계곡이 깊듯이 전원주택 경매 투자에도 반드시 짚고 넘어가야 할 점들이 있다. 우선 법원 경매로 전원주택을 구입할 경우에는 부과되는 취득세를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 현행 세법에서 별장이란 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양 피서 위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 부속 토지를 의미한다. 만약 별장으로 간주되면 시세의 10%를 취득세로 내야 한다. 하지만 실거주 목적으로 주택을 구입했다면 일반 거래와 같이 취득세가 2%만 부과된다. 물론 주택을 저렴하게 낙찰 받았다면 10%의 취득세를 내고 별장 용도로 활용하는 것도 고려해 볼 점이다.아예 별장에서 제외되는 농어촌 주택을 매입해 전원주택으로 개조하는 방법도 생각해 볼 수 있다. 광역시 내 군지역, 수도권, 도시지역 및 허가구역, 소득세법상 투기지정지역 등에서 대지면적이 660㎡ 이내고 건물의 연면적이 150㎡ 이내이면서 건물의 시가표준액이 2500만 원 이내인 농가주택은 상시주거용으로 사용하지 않아도 별장으로 간주되지 않는다. 리모델링할지 재건축할지는 낙찰 이후 고려할 부분이다.전원주택은 수요가 많지 않아 쉽게 거래되지 않는 특징이 있다. 아파트와 같이 즉시 현금화하기가 어렵기 때문에 자금 사정을 살펴보고 투자를 결정하는 것이 중요하다. 또 전원주택은 거래되는 물건이 많지 않아 감정가만 가지고 시세를 판단하기 어렵다. 이 때문에 입찰 전에 해당 지역을 방문해 주변 집값 등을 확인해 본 후 투자 여부를 결정하는 것이 바람직하다.한편 최근에는 법원 경매에서 중도에 취하되는 물건도 늘어나고 있다. 법무법인 산하 강은현 실장은 “수도권 내 전원주택지 상당수가 개발 호재가 많은 용인 화성 남양주 파주 등지에 위치해 있는데 취하되는 경매 물건 수가 많다는 것은 상당수 채무자들이 향후 개발 가능성에 큰 기대를 걸고 있다는 방증”이라고 설명했다. 특정 물건의 경매 진행 여부는 민간 경매 정보 제공 업체나 대법원 홈페이지(www. courtauction.go.kr)를 방문해 확인할 수 있다.