용산구는 서울에서 가장 개발 호재가 많은 곳이다. 이 때문에 수년간 계속된 정부의 부동산 안정 대책에도 불구하고 용산구는 거래만 다소 주춤할 뿐 시세는 여전히 강보합세를 유지하고 있다. 업무·상업시설 중심으로 개발될 한강로를 비롯해 배후 주거지 역할을 담당할 원효로, 신계동, 용문동 일대는 열기가 서서히 달아오르는 분위기다. 용산역 전면지구, 국제빌딩주변지구 등이 있는 한강로는 물론 용산역 전면지구 남쪽에 접해 있는 한강로3가 40 일대와 삼각지역 주변까지 가격이 오름세를 기록하고 있다.이와 함께 그동안 용산 개발 붐에서 다소 소외됐던 원효로1~4가, 용문동, 신계동 일대도 작년 하반기부터 가파른 시세 상승을 이어가고 있다. 이 지역은 올해 초 재정비촉진지구 검토 지역으로 지정되면서 가격 상승에 탄력이 붙었다.한강로, 업무·상업 복합시설 개발한강로는 무엇보다 민자 역사로 건립된 1호선 용산역과 4호선 신용산역, 4·6호선 삼각지역 등이 한강대교 북단부터 도심으로 이어지는 한강로와 나란히 연결된 용산 내 교통의 요충지다. 또 한강과 접해 있는 한강로 3가 일대는 조망권도 뛰어나다. 한강로 일대는 용산역 뒤쪽 국제업무지구와 용산역 전면지구, 전면지구 남쪽으로 접한 한강로 3가 40 일대, 국제빌딩주변지구, 아세아아파트주변지구, 삼각지역세권지구로 구분된다. 철도공사는 현재 철도정비창 부지인 국제업무지구 13만4000여 평에 컨벤션센터와 각종 상업·업무시설, 외국인 주거지를 비롯한 고층 주상복합 아파트를 지어 복합적으로 개발할 계획이다.용산역 전면지구(1만8000여 평)는 주상복합타운으로 탈바꿈한다. 전면2구역에는 대우건설이 35층 업무용 빌딩과 37층 주상복합 1개 동을 지을 계획이며 전면3구역은 삼성건설이 시공사로 나서 2개동짜리 주상복합을 건설할 예정이다. 이 지역은 20평 미만을 소형 지분, 70~80평 이상의 대형 지분으로 물건이 나뉜다. 그만큼 지분이 크다는 얘기다. 현재 소형 지분은 평당 1억2500만 원선, 대형 지분은 7000만~8000만 원대다. 지분 크기가 크고 가격도 높아 초기 투자금액이 워낙 높기 때문에 실제 거래가 이뤄지는 경우는 드물다.한강로3가 40 일대는 한강과 가깝다는 장점을 가진 곳이다. 이 지역은 용산역 주변 지역 중 비교적 시세가 저렴하다. 대부분 20~30평형대 지분으로 구성돼 있으며 가격은 평당 5000만~6000만 원선이다. 6평 안팎의 지분을 보유한 일부 신축 빌라가 평당 1억 원에 거래되고 있다. 그나마 용산역 일대 한강로에서 가장 적은 투자금액으로 접근할 수 있어 매수세가 꾸준한 편이다.국제빌딩주변지구(약 2만8000평)는 시티파크, 파크타워와 접해 있는 곳으로 최고 40층짜리 주상복합들이 현재 건설되고 있다. 전체 5개 구역 중 1~4구역이 조합 설립 인가를 받은 상태다. 이 지역은 대형 지분이 많지 않은 것이 특징이다. 10평대 소형 지분은 평당 1억2500만 원대, 20평~30평대 지분은 평당 7000만~8000만 원선이다. 한강로3가 아세아아파트주변지구는 지구 내 군부대 이전을 숙제로 안고 있는 지역이다. 지난 2002년부터 관계 기관과 논의 중이지만 아직까지 구체적인 결론이 나지 않은 상태다. 현재로선 용산구청 측이 20층 내외 일반 아파트 단지로 개발하겠다는 계획만 수립해 놓고 있다. 한강과 접해 있다는 점은 장점이지만 시간이 얼마나 소요될지 모른다는 점에서 지분 가격이 다른 지역에 비해 상대적으로 낮은 편이다. 10평대 소형 지분이 평당 4000만 원선, 20평대 중형 지분이 3500만 원, 30평대 이상 대형 지분이 3000만 원에 각각 시세가 형성돼 있다.국제업무지구를 뒷받침하는 업무·상업기능을 담당할 삼각지역세권지구는 4·6호선 환승역인 삼각지역을 중심으로 개발된다. 이 지역은 20~30평대 지분이 주를 이루며 평당 5000만 원대에 가격이 형성돼 있고, 6평 내외 지분의 신축 빌라는 평당 7000만~7500만 원선이다.원효로, 국제업무지구 주거지 발돋움국제업무지구와 원효로를 사이에 두고 서쪽으로 접해 있는 원효로는 대규모 아파트단지로 개발돼 국제업무지구의 배후주거지 역할을 담당할 전망이다. 원효대교만 건너면 여의도로 진입할 수 있어 직장인 수요도 상당할 것으로 예상된다. 물론 서울 도심으로의 접근성도 우수한 편이다. 지하철 망을 살펴보면 원효로 2가는 6호선 효창공원앞역, 원효로 1가는 1호선 남영역과 4호선 숙대입구역이 가깝지만 원효로 3·4가는 가까운 지하철역이 없다는 단점이 있다. 다만 원효로 3·4가는 한강과 접해 있다는 것이 장점이다.원효로는 한강로 일대 가격이 급등하면서 작년 여름부터 서서히 가격이 상승세를 나타내기 시작했다. 특히 지난 1월 5일 재정비촉진지구 검토지역이라는 이유로 원효로 1~4가 일대가 건축 허가 제한구역으로 묶인 것이 호재가 됐다.작년 4분기부터 시세 상승이 두드러졌던 원효로는 1가에서 4가까지 지분 가격이 동일한 수준을 나타내고 있다. 10평 미만 소형 지분이 평당 3000만~3500만 원, 20평대 중형 지분이 2700만~2800만 원, 30평 이상 대형 지분이 2000만~2300만 원선에 가격이 형성돼 있다. 작년 초 10평 미만 소형 지분이 평당 2500만 원대, 30평 이상 대형 지분이 평당 1500만~1800만 원선이었음을 감안하면 상승 폭이 큰 편이다. 원효로는 용산 지역 전체를 두고 보면 낮은 시세지만, 작년 한 해 동안 투자자들에게 가장 많은 주목을 받으면서 높은 상승률을 기록했다.용문동, 시세상승 잠재력 충분원효로1·2가와 마포구 도화1동 사이 효창공원 맞은편에 있는 용문동은 아직까지 수요자들에게 크게 주목받지 못한 지역이다. 하지만 지난 1월 5일 재정비촉진지구 검토지역 내에 포함되면서 수요자들의 관심도 높아지고 있다. 6호선 효창공원앞역이 붙어 있는 역세권 지역으로 향후 원효로와 함께 재정비촉진사업을 통해 아파트단지로 거듭날 전망이다. 이 지역은 10평대 소형 지분이 평당 1800만~2000만 원, 30평 이상 대형 지분이 평당 1500만 원 정도에 시세를 형성하고 있다. 인근 중개업소들은 올해 초 건축 허가 제한으로 묶인 재정비촉진지구 검토 지역이 지구 지정을 받으면 상대적으로 가장 큰 폭의 시세 상승이 기대되는 지역이라고 설명한다.