자금 송금 절차 등 거래 시스템

부동산 취득 신고 시 신고인의 실명확인 증표와 부동산 매매계약서 또는 분양계약서, 해당 부동산의 시세를 확인할 수 있는 감정평가서 또는 매매 가격을 확인할 수 있는 서류를 준비해야 한다. 조세 체납 여부를 확인할 수 있는 납세증명서와 은행 신고일부터 3영업일 이내 발급된 주민등록등본도 필요하다. 취득 자금의 일부를 현지에서 모기지론을 받아 충당할 경우에는 모기지론 관련 서류도 제출해야 한다. 해외 부동산 취득 절차는 국내와 다른 부분이 많은데, 국내에서 부동산을 매매할 경우 취득대금 지급은 매도자를 직접 만나서 영수증을 받고 지급하거나 아니면, 매도자의 계좌로 직접 송금하는 경우가 일반적이다.하지만 해외에서 부동산 대금을 지급할 경우에는 매도인이 아닌 매매중개인이나 변호사 또는 에스크로(ESCROW:계약이 최종적으로 끝날 때까지 제3의 기관이 거래대금을 관리하는 조건부 날인 계약) 계좌에 송금하는 경우가 대부분이며, 이 경우에는 별도로 ‘제3자 지급신고’를 해야 한다. 또한 일부 고객은 신고인 본인의 해외예금 계좌(배우자와 공동명의 계좌 등)에 먼저 송금하고 본인이 현지로 가거나 현지에 있는 배우자 등이 지급하는 경우가 있는데, 이 경우에는 ‘해외예금신고’를 별도로 해야 한다.주거용 취득시 2년 이상 현지 체류해야주거용 해외 부동산은 금액 한도 제한 없이 취득이 가능하다. 다만 주거용 해외 부동산을 취득하기 위해서는 신고인인 본인이나 배우자가 해외에서 2년 이상 체재해야 한다. 본인은 국내에 있지만 배우자가 2년 이상 체재할 예정인 경우에도 국내에 거주하는 본인 명의로 취득이 가능하다. 또한, 신고 당시 2년 이상 해외에서 체재하고 있는 배우자가 취득할 경우 배우자 명의로도 취득이 가능하나 신고인은 거주자 본인이어야 한다.국내 송금 금액 기준으로 미화 100만 달러(9억3400만 원) 이하인 경우에는 해외 체재 사실을 별도로 입증할 필요가 없으며 최초 신고 시 작성한 ‘서약서’로 대체한다. 자녀는 2년 이상 장기 체류 자격이 있으나 동반하는 부모는 일반 관광 비자만 있는 경우에도 취득할 수 있다. 단 자녀가 장기 체류 자격(유학생 VISA, 재학증명서 등)이 있음을 증명해야 하며 본인 명의의 서약서를 제출해야 한다. 그러나 국내 송금금액 기준으로 100만 달러를 초과하거나 배우자 명의로 취득한 경우에는 매 1년마다 해외 체재 사실을 신고 은행에 입증해야 한다.주택을 취득한 후 2년 이상 계속해 해외에서 체재한 경우에는 이후의 해외 체재 사실 입증 서류 제출이 면제되고, 귀국 후 3년 이내 처분 의무도 면제되므로 기한 제한 없이 투자 목적으로 보유할 수도 있다. 해외 체재 사실 입증 자료로는 유학 목적인 경우에는 재학증명서, 취업 목적인 경우에는 재직증명서를 제출하고 그 이외의 경우에는 출입국 사실 증명서 또는 여권의 출입국사실 내역 등을 제출하면 된다.해외에 2년 이상 체재할 목적으로 출국해 체재 중인 취업자나 유학생 같이 비거주자인(이미 해외에 2년 이상 체재하고 있는 비거주자 포함) 경우에는 거주자의 해외 부동산 취득 신고 대상이 아니며, 이러한 경우에는 별도로 한국은행에 ‘대외지급수단 매매신고’ 절차를 통해 해외 부동산 취득 자금을 반출할 수 있다.국내 송금 금액 미화 100만 달러는 국내 송금 총 합계 기준으로서 모기지론, 관련세금, 수수료가 포함된다는 것도 유념해야 한다. 예를 들어 150만 달러(14억115만 원)짜리 투자용 부동산을 현지에서 모기지론 80만 달러(7억4728만 원), 국내 송금액 70만 달러(6억5387만 원)로 취득한 경우, 모기지론 상환을 위한 국내에서의 송금이 30만 달러(2억8023만 원)까지만 가능하다는 것이다. 해외에는 자녀만 거주하고 부모들이 모두 국내에 거주하는 경우에는 주거용 해외 부동산 취득 신고 대상이 아니며, 이 경우에는 국내 송금액 기준 미화 100만 달러 이내에서 투자용 부동산 취득으로 신고해야 한다.올 5월부터 100만 달러 이내 투자 용도 허용투자 목적의 해외 부동산 취득도 올해부터는 가능하게 됐다. 정부는 5월 22일부터 국내 송금액 기준 미화 100만 달러 이내에서 구입하는 것을 허용했다. 유학생 자녀를 둔 실거주용에서 대상이 넓어졌다는 것은 국내 투자자들에겐 크게 반길 만한 부분이다. 취득 대상도 주택뿐 아니라 상가 토지 사무실 분양권 등으로 확대됐다. 법인도 취득이 가능하지만 외국인 거주자나 국민인 비거주자는 해당되지 않는다.물론 실거주용과 투자용 모두 보유 기간에는 제한이 없다. 해외 부동산을 취득한 경우에는 취득 후 3개월 이내에 해외 부동산 취득 보고서를 제출해야 하고, 신고 수리일 기준으로 2년마다 부동산 등기부 등본 등 당해 부동산의 계속 보유 사실 입증 서류를 은행에 제출해야 한다. 이는 해외에서 부동산의 명의가 변경되는 것을 국내에서 파악하기 어렵기 때문에 편법적인 상속, 증여로 악용되는 것을 차단하기 위한 목적이다.또한, 부동산을 처분하거나 또는 명의 변경이 있는 경우에는 관련 자금을 국내로 회수해야 하며 3개월 이내에 해외 부동산 처분 보고서를 제출해야 한다. 또한 국내로부터의 송금액 30만 달러를 초과할 경우 국세청에 통보가 된다.주거용만 배우자 등과 공동명의 가능최근 해외 부동산 투자의 달라진 모습은 공동 명의 취득에 관한 문의가 늘어나고 있다는 점이다. 공동 명의 투자는 주거 목적을 동반한 경우에는 가능하도록 돼 있다. 주거 목적 부동산인 경우에는 신고인과 그의 배우자 공동 명의만 가능하다. 투자 목적 부동산의 경우에는 원칙적으로 공동 명의 취득이 불가하다. 다만, 계약서에 취득인별 지분 및 금액이 명확히 구분 표시돼 개별적 권리 행사가 가능한 경우에 한해 공동 명의 취득이 가능하다. 취득 후 제출하는 소유 사실을 확인할 수 있는 서류에도 공동 명의인별 지분이 표시돼 있어야 한다.각 나라마다 부동산 취득 절차는 약간 차이가 있다. 미국을 비롯한 캐나다 뉴질랜드 호주 등 선진국의 관련법과 절차는 유사한 점이 많다. 특히 에스크로나 트러스트 어카운트(TRUST ACCOUNT:수신자 신탁계정) 등 거래 안전을 위한 제도가 잘 발달돼 있다는 공통점이 있다. 반면에 중국은 최근 외국인 부동산 투자에 대한 제재 조치를 통해 중국에서 학업, 근무 등을 위해 1년 이상 거주하지 않은 외국인이나 중국 내에 지사를 설립하지 않은 외국 법인은 부동산을 취득할 수 없도록 관련 규정을 개정했으므로 투자에 유의해야 한다.마지막으로 해외 부동산 투자 시 가능하면 현장을 방문해 해당 부동산을 직접 확인하고 위치나 주위 환경, 주변 시세 등을 파악하는 것이 좋다. 세금 부분에 있어선 해외 부동산 취득 시 현지의 취·등록세가 낮고, 국내 보유 주택 수에 포함되지 않아 종합부동산세 등을 피할 수 있지만 재산세 등 보유세와 모기지론 금리가 높기 때문에 부대비용을 감안한 수익률을 꼼꼼히 비교해야 한다. 환율 또한 해외 부동산 투자 시 고려해야 할 중요한 요소다.