주택 양도세 감면 어떻게 받나

는 2008년부터 감면 주택 외 다른 주택을 양도했을 때 적용되던 양도소득세 비과세 혜택이 박탈될 것이라고 한다. 양도세 감면 주택 소유자들이 추가 구입하는 것을 억제하는 동시에 다주택자들을 대상으로 공급을 유도하기 위해서다. 이 정책이 실제로 시행되면 많은 사람들에게 영향을 줄 수 있다. 감면 대상이 되는 주택이 자그마치 60여만 채가 되고 있기 때문이다. 이런 측면에서 감면 주택을 가지고 있는 사람들은 어떤 대응책을 마련해야 할까.먼저 양도세 감면 주택은 왜 발생하고 감면 요건은 어떤지 파악해 보자. 양도세 감면 주택은 주로 외환위기 시절 경기 활성화를 위해 해당 기간에 임대나 신축 주택을 취득한 사람들에게 혜택을 준 제도에 해당한다. 따라서 감면을 받기 위해서는 <표1>과 같은 감면 요건을 기본적으로 충족해야 한다.<표1>을 보면 감면은 두 가지 유형에 따라 실시되고 있다. 임대주택 수 5채(또는 2채) 이상을 5년 이상 임대해야 한다. 또한 기본적으로 구청과 관할세무서에 임대사업자 등록을 해야 감면받을 수 있다.신축 주택을 구입할 때 조합원들은 감면 적용기간 안에 주택이 완공돼야 하며(완공 조건), 일반분양자들은 해당 기간 안에 최초 계약을 하고 계약금을 납부(계약 조건)해야 감면받을 수 있다. 이 경우 전매를 통해 분양권을 취득해 계약했다면 이에 대해서는 감면 혜택을 받을 수 없다. 참고로 감면 주택이 양도 시점에 고가 주택으로 변하는 경우라도 취득 당시에 면적이 기준면적(전용면적 45~50평)에 미달하면 여전히 감면 대상이 된다.둘째, 그렇다면 <표1>의 감면 규정에 해당하면 어떤 세금 혜택을 받을까. 우선 임대 유형의 경우 양도소득세를 50~100% 감면받는다. 신축 주택의 경우에는 취득일로부터 5년 내 발생한 이익에 대해서는 전액 세금 감면을 받으며, 5년 후에 양도했을 때에는 5년간 발생한 이익을 과세 소득에서 차감하는 방법으로 세금 감면을 받는다.그렇지만 이렇게 세금을 감면받았다고 하더라도 감면세액 상당액의 20%만큼 농어촌특별세가 과세되므로 완전히 세금이 없어지는 것은 아니다. 농어촌특별세는 양도소득세가 있는 것으로 보아 계산한 금액의 20%가 되므로 이 세금을 낮추기 위해서는 양도소득세가 낮게 나오도록 할 필요가 있다.한편 감면 주택에 대해서는 다른 주택의 비과세 판단에 영향을 주지 않는 혜택을 주고 있다.예를 들어 감면 주택 1채와 다른 주택 1채를 보유한 상태에서 다른 주택을 양도한다면 다른 주택에 대해서는 비과세를 적용받을 수 있다. 다만, 다른 주택의 양도일 현재 해당 주택은 비과세 요건(3년 보유, 서울 등은 2년 거주)을 충족해야 한다. 그런데 이 부분이 2008년부터 바뀐다. 그렇게 되면 2008년부터는 2주택 상태에서 양도가 되는 만큼 원칙적으로 비과세를 적용받을 수 없다.셋째, 그렇다면 앞으로 신축 주택에 대한 감면 주택과 다른 주택이 있는 상태에서 어떤 전략을 세워야 세금을 절약할 수 있을까. <표2>와 같은 상황으로 전략을 마련해 보자.①의 상황=감면 주택 1채만 있는 경우에는 취득일로부터 5년이 경과한 후라도 감면이 적용되므로 주택 수에 있어서 상대적으로 여유가 있다.따라서 감면 주택 1채를 가지고 있는 사람들은 1가구 2주택 비과세 특례규정을 활용해 신규 주택을 취득한 날로부터 1년 내에 감면 주택을 양도하면 된다. 이렇게 되면 감면 주택에 대해서는 감면이 아닌 양도세 비과세 규정이 적용돼 세금을 완전히 없앨 수 있다. 만일 감면 주택을 1년 내에 처분하기 곤란해 이 주택을 보유하다가 처분하면 5년간 발생한 이익에 대해서는 농어촌특별세를, 5년 후의 증가된 이익에 대해서는 양도세를 내면 된다.②의 상황=감면 주택이 1채 있는 상태에서 다른 주택이 1채 더 있는 경우에는 좀 더 세밀히 대책을 세울 필요가 있다. 이런 상황에서는 시점별로 매도 순서에 따라 세금 효과가 달라진다는 점을 기억할 필요가 있다. 예를 들어 2006년의 경우 감면 주택을 먼저 양도하면 이 주택에 대해서는 감면이 적용되며 나머지 주택에 대해서는 1가구 1주택 비과세 제도가 적용된다. 물론 다른 주택을 먼저 양도하면 이 주택에 대해 비과세 제도가 적용되며, 감면 주택에 대해서는 감면이 적용된다. 따라서 2006년의 경우에는 매도 순서에 따라 세금 부분에서 큰 차이가 발생하지 않는다. 이 내용은 2007년에도 동일하게 적용된다. 2007년도까지 이 제도가 유예되고 있기 때문이다.하지만 2008년부터는 감면 주택 외의 다른 주택에 대한 비과세 제도가 박탈되므로 적어도 2007년이 넘어가기 전까지는 매도냐 보유냐를 결정한 다음 만일 매도를 선택하게 되는 경우 매도 순서를 추가로 결정할 필요가 있다.그렇다면 매도 순서는 어떻게 정하는 것이 바람직할까. 일단 두 주택이 가격이나 시세 상승 가능성 등의 세금 이외의 측면이 동일하다면 비과세 주택을 먼저 양도하는 것이 원칙이다. 비과세가 적용되면 6억 원을 초과하지 않는 한 양도세가 없기 때문이다. 이렇게 비과세 주택을 먼저 처분하고 감면 주택 1채를 보유하고 있다면 이 주택에 대해서도 감면 규정이 아닌 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 최종적으로 보유한 1채에 대해서는 비과세 규정을 적용받을 수 있기 때문이다.그런데 만일 가격이나 시세 전망 등에서 차이가 나는 경우에는 위와는 다른 기준을 가지고 의사를 결정할 필요가 있다. 대체적으로 상승 여력이 더 높은 것을 보유하고 그렇지 않은 것을 먼저 처분하는 것이 유리할 때가 많기 때문이다. 이상과 같이 양도세가 감면되는 주택이 포함돼 있는 경우에는 처분 시점 및 처분 순서를 잘 이해해야 한다.