종합부동산세 절세 요령 핵심 찌르기

준시가 6억 원을 초과한 주택들이 세금 폭풍의 수난을 당하고 있다. 6억 원을 초과하면 종합부동산세를 과세하고 3년을 보유하는 등의 비과세 요건을 갖췄더라도 양도소득세 면제 혜택을 볼 수 없기 때문이다.이에 따라 이런 주택을 보유한 사람들 중 특히 1주택을 가진 사람들의 괴로움은 이만저만이 아닐 것이다. 그저 집 한 채 마련하고 평범하게 살아왔는데, 어느 날 갑자기 종합부동산세를 부과하겠다고 하니 실수요자들로서는 도무지 이해가 되지 않는 일이다. 집을 팔고 다른 곳으로 이사 가려고 해도 높은 양도소득세 때문에 이러지도 저러지도 못하는 형국이다.그러면 도대체 오랫동안 거주한 고가 주택에는 세금이 얼마나 부과될까.15년 전 1억 원에 산 주택이 지금은 10억 원이 된 K 씨의 사례를 통해 해법을 찾아보자. 일단 K 씨는 <표1>과 같이 재산세와 종합부동산세가 부과된다.재산세는 기준시가의 50% 수준에서 세율을 곱해 계산한다. 여기서 ‘50%’는 급작스러운 세금 증가를 방지하기 위한 ‘완충장치’에 해당한다. 또 종합부동산세는 세대별로 6억 원을 초과한 금액 4억 원에 세율과 연도별 적용 비율을 곱한다. 6억 원을 초과한 구간은 재산세와 종합부동산세가 동시에 과세됐으므로 이중과세된 재산세를 종합부동산세에서 차감한다. 이렇게 계산된 보유세는 전년도에 낸 금액의 3배 한도에서 납부된다.한편 이 주택을 지금 양도한다고 하면 양도소득세는 다음과 같이 나온다. 다만 1가구 1주택자가 양도하는 고가 주택에 대해서는 6억 원 이하 부분은 비과세가 적용되므로 양도소득금액을 비과세와 과세 부분으로 나눠야 한다. 편의상 기본공제 250만 원은 없다.-전체 양도차익=10억 원-1억 원=9억 원-전체 양도소득금액=9억 원-4억500만 원(장기보유특별공제, 45%)=4억9500만 원-과세되는 양도소득금액(과세표준)=4억9500만원×[(10억 원-6억 원)/10억 원]=1억9800만 원-산출세액 : 과세표준×36%-1170만 원(누진공제액)=5958만 원양도소득금액을 비과세와 과세 부분으로 나누는 비율은 ‘양도가액에서 6억 원을 뺀 금액을 양도가액’으로 한다. 이 사례에서는 전체 양도소득금액의 약 40%가 과세되고, 나머지 60%는 비과세가 되는 소득금액에 해당한다. 결국 고가 주택은 실수요 여부에 관계없이 무조건 종합부동산세와 양도소득세가 과세되므로 실수요자들을 곤혹스럽게 만들 수 있다.그렇다면 현실적으로 이런 주택을 가진 사람들은 어떤 방법으로 이러한 세금들을 피할 수 있을까. 종합부동산세의 경우에는 보유 자체에 대해 세 부담을 지우기 때문에 현실적으로 이를 피할 수 있는 길은 많지 않다.따라서 궁극적으로 제도를 고쳐서 1가구 1주택자들의 부담을 완화해 줄 필요가 있다. 특히 은퇴 생활자들의 경우 일상적인 소득이 없다면 담세력 측면에서 문제가 된다. 이러한 층에 대해서는 법이 세심한 배려를 할 필요가 있다. 또한 고가 주택의 기준을 현행 6억 원에서 그 이상으로 높일 필요성도 있다. 현행 6억 원은 90년대의 6억 원과는 다른 의미를 가지고 있기 때문이다.그런데 양도소득세의 경우에는 좀 더 적극적으로 움직이면 세금 부담을 낮출 수 있는 여지가 많다. 그 중 하나는 우선 오래된 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 많이 받도록 해야 한다. 현재 15년 이상을 보유하면 장기보유특별공제율을 45%까지 적용하며, 10년에서 15년 미만 사이에서 보유하면 30%를 적용한다. 이 둘의 차이를 앞의 예를 가지고 계산해 보면 무려 세 부담이 2000만 원 정도 차이가 난다.한편 2주택을 보유한 상황에서 오래된 주택이 고가 주택으로 변한 경우에는 배우자에게 증여를 거친 후 양도하는 방법이 있다.예를 들어 앞의 고가 주택이 2주택 상태에서 양도가 된다고 하자. 물론 이 주택에 대한 양도소득세는 2주택 중과세가 적용될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 중과세가 적용되면 장기보유특별공제가 적용되지 않고 세율은 50%가 적용된다. 올해까지 처분하면 중과세를 면할 수 있다.<중과세가 적용되는 경우>-양도차익(과세표준)=10억 원-1억 원=9억 원-산출세액:과세표준×50%=4억5000만 원<중과세가 적용되지 않는 경우>-양도차익=10억 원-1억 원=9억 원-양도소득금액(과세표준)=9억 원-2억7000만 원(장기보유특별공제)=6억3000만 원-산출세액 : 과세표준×36%-1170만 원(누진공제액)=2억1510만 원만일 중과세가 적용되는 상황이라면 이 주택을 배우자에게 증여한 후 증여받은 배우자가 1년 후에 양도하면 다음과 같이 세금이 변한다. 단, 이 주택의 기준시가는 6억 원이라고 하자.-증여세 : (6억 원-증여공제 3억 원)×증여세 세율 = 5000만 원-취득세 등(기준시가의 4% 선):6억 원×4% = 2400만 원-증여받은 배우자가 양도했을 때의 양도소득세 : (10억 원-6억 원)×50%=2억 원계=2억7400만 원배우자간 증여는 10년간 3억 원까지는 비과세되고 이를 초과한 금액에 대해서 10~50%의 세율로 과세된다. 따라서 1억 원은 10%, 나머지 2억 원은 20%가 과세되므로 총 증여세는 5000만 원이 된다.증여받은 배우자가 증여받은 재산을 양도하는 경우 취득가액은 증여 당시의 평가한 가격(시가 원칙이지만 시가가 확인되지 않으면 기준시가)으로 한다. 사례에서는 6억 원을 취득가액으로 했다.이상과 같은 분석 결과 중과세가 적용되는 상황에서는 양도소득세를 4억5000만 원을 납부해야 하나, 증여를 거친 후 양도하면 2억7400만 원으로 무려 1억7000만 원 정도의 세금을 절약할 수 있다. 그렇지만 중과세가 적용되지 않은 상황에서는 오히려 증여가 불리할 수 있음을 보여주고 있다.하지만 배우자에게 증여를 거친 후 양도하는 경우에는 양도 시점에 주의해야 한다. 왜냐하면 세법에서는 이렇게 배우자에게 증여한 후 증여받은 배우자가 증여받은 날로부터 5년 내 양도하는 경우 취득가액을 당초 배우자가 취득한 금액(사례의 경우 1억 원)으로 하여 불이익을 주고 있기 때문이다. 따라서 오래된 주택이 고가인 사람들은 증여를 서두르되 그 효과가 충분한지를 따져볼 필요가 있다.