부동산 알토란 틈새시장 공략법

지지구 내 단독주택지가 틈새 상품으로 주목받고 있다. 단독주택지는 시세 차익과 임대 수익을 한꺼번에 얻을 수 있어 지금과 같은 불황기에 안성맞춤이다. 최근 단독주택지 감소로 희소성이 커지면서 단독주택지 투자에 긍정적인 분위기가 조성되고 있다. 통계청이 조사한 자료에 따르면 지난해 말 국내 총 주택 수는 1322만3000호이며 이중 아파트는 696만3000호로 전체 52.7%를 차지하고 있는 것으로 집계됐다. 반면 단독주택 수는 426만4000호로 조사됐으며 그 수가 감소세를 기록 중인 것으로 조사됐다.택지지구 내 단독주택지는 개발 후 희소성을 높일 수 있다는 점이 부각되면서 부르는 게 값일 정도로 가격이 치솟고 있다. 수도권에서 분양된 택지지구 내 단독주택지가 분양 당시보다 평균 1억 원씩 오른 게 이를 잘 말해준다. 단독주택지는 주변 지역 시세보다 30% 싸게 분양되며 계약금만 내면 완공 후 등기 완료 이전에 1회 내에서 전매가 가능하다. 감정가를 기준으로 분양가가 결정되므로 개발 완료 시점에 가서는 시세 차익이 더 커지는 구조다. 대금 납부도 수월해 1~3년에 걸쳐 분할 납부가 가능하다. 일시불로 낼 경우 분양가를 할인해 주고 잔금 납부에 대한 보험증권을 제출하면 착공 허가가 날 수 있도록 하는 방안도 마련 중이어서 기대감이 커지고 있다.올 상반기 분양된 단독주택지 분양 결과 광주시 수완지구의 경우 135필지(1만2546평)를 분양해 평균 경쟁률이 2 대 1을 기록했고 김해시 율하지구는 40필지(2993평)를 분양해 평균 3 대 1의 높은 경쟁률을 나타냈다. 이미 개발이 완료된 곳에서도 아파트 투자에 맞먹을 정도로 시세 차익이 쏠쏠하다. 일산 신도시만 해도 분양 당시보다 단독주택지 값이 2~3배 정도 뛰었다. 대지 50평형 기준으로 평당 매매값이 1200만~1300만 원이며, 용인 죽전, 안산 고잔 등 다른 수도권 택지지구 단독주택지들에도 상당한 프리미엄이 형성돼 있다.단독주택지는 일반 주거지와 전용 주거지로 구분된다. 일반 주거지는 필지당 면적이 60~70평형으로 건폐율 60%, 용적률 180%의 건물을 지을 수 있다. 지상 3층까지 건축이 허용되며 연면적의 40%까지 근린생활시설(상가)도 넣을 수 있는데 1층은 대부분 슈퍼마켓 음식점 등 상업용으로, 나머지 층은 주거공간을 활용한다. 이 때문에 일부에서는 일반 주거지를 점포주택지로 부르기도 한다. 반대로 전용 주거지에는 건폐율 50%, 용적률 100% 이하 최고 2층으로 짓는다. 유망한 단독주택지는 매매가 대비 전세 비율이 높고 전세 수요가 꾸준한 곳이다. 임대 사업용으로 활용해야 하기 때문에 전셋값에 희비가 엇갈리게 마련이다.판교신도시를 예로 들어보자. 판교신도시에 공급되는 단독주택지는 동판교와 서판교에 골고루 분포돼 있다. 동판교에 위치한 단독주택지는 중심상업시설, 분당선 판교역과 가깝다는 이유 때문에 인기를 얻고 있으며 서판교는 녹지공간이 풍부해 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다는 점이 부각되면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다.현재 판교신도시 단독주택지는 해당 택지에 거주해 온 원주민용만 거래되고 있다. 이주자용 택지는 판교신도시 공람공고가 발표된 지난 2001년 10월 17일을 기준으로 1년 전인 2000년 10월 17일까지 해당 지역 내 주택을 소유한 원주민이 대상이며 복합상가를 지을 수 있는 80평 택지에 붙어 있는 프리미엄만 4억~4억3000만 원이다. 공급가격은 조성 원가 80% 선인 5억 원으로 예상되며, 프리미엄을 얹어 구입하기 위해서는 9억~9억3000만 원이 필요할 것으로 전망된다. 전용 주거지는 주거 전용 공간만 지을 수 있으며 1억 원가량의 프리미엄이 형성돼 있다. 이주자용 택지는 토지 수용자가 확정되지 않은 상태에서 명의가 변경되는 이른바 ‘물 딱지’ 거래가 종종 있다. 판교신도시도 사정은 마찬가지여서 현재 거래되고 있는 것들은 상당수가 물 딱지다. 물론 해당 토지의 대상자가 확정되지 않은 상태에서 물 딱지를 거래하는 것은 불법이다. 따라서 대부분 사전에 매매 계약을 체결한 뒤 대상자가 확정된 이후에 등기를 변경하는 방식을 채택하고 있다. 일부 택지는 손 바뀜이 여러 번 돼 엄청난 웃돈이 형성돼 있다. 따라서 거품이 낀 택지를 구별하기 위해서는 이전 계약자가 해당 지역 원주민이며 한국토지공사로부터 토지 수용을 당해 이주자 택지를 받은 조건을 충족했는지 살펴봐야 한다.유엔알 박상언 대표는 “만약 해당 필지가 여러 차례 손 바뀜된 경우라면 추후 양도세 부과 과정에서 중과세를 부과받을 수도 있다.”면서 “안전성을 고려한다면 대상자가 확정된 이후에 매수에 나서는 것이 바람직하다.”고 말했다. 판교신도시 전용 주거지는 올 하반기 중, 상업용지인 일반 주거지는 내년 상반기에 분양자가 확정될 예정이다.그렇다면 택지지구 내 단독주택지에 투자할 때는 어떤 점을 주의해야 할까. 무엇보다 분양 가격의 적정성을 따져봐야 한다. 일반적으로 공영개발로 조성된 곳은 가격이 싼 편이지만 반드시 그렇지만은 않다. 씨엔디컨설팅 김장섭 대표는 “개발이 끝난 주변 지역의 시세와 분양가를 비교하는 것이 좋다.”면서 “사고자 하는 택지의 위치와 입지 여건도 중요하다.”고 덧붙였다. 지하철 역, 편의시설이 많고 관공서 등이 가깝다면 더할 나위 없이 좋다.체계적인 자금 계획을 수립하는 것도 중요하다. 무리한 대출은 과도한 금융비용을 초래해 유동성을 떨어뜨리게 마련이다. 일부 지역은 다가구 주택을 못 짓게 하는 경우도 있으므로 지자체마다 다른 건축 규정을 사전에 살펴보는 것이 중요하다.지역을 선택할 때는 일조량이 풍부하고 통풍이 잘되는지를 중점적으로 봐야 한다. 평탄 지형의 정방형 토지를 구입하고 북쪽은 높고 남쪽은 낮으며 필지가 남북을 향해 길게 조성돼 있는 필지를 선택하는 것이 유망하다. 아파트와는 일정 정도 거리가 떨어져 있어야 하고 근처에 초등학교와 근린공원이 가까운 것이 실수요 측면에서 유리하다. 서울과 인접한 수도권에서 공급되는 단독주택지는 가격이 싼 데다 투자 메리트가 커 높은 청약 경쟁률이 예상된다.단독주택지는 필지별로 청약 신청을 받아 추첨으로 당첨자를 정한다. 신청 순위는 수도권의 경우 해당 지역에 사는 무주택 가구주가 1순위다. 지방은 순위 자격 없이 신청받는 지역도 있다.올 하반기 중에는 총 4곳에서 단독주택지가 분양될 예정이다. 한국토지공사의 자료에 따르면 용인시 흥덕지구가 현재 301필지 30013평을 분양하고 군산시 수송지구도 115필지 8964평을 분양 중이다. 또 거제시 장평2지구 61필지 4327평과 춘천시 거두2지구 44필지 3667평은 10월과 11월 중 분양될 계획이다. 이중 용인 흥덕지구의 단독주택지 분양가는 평당 483만~1540만 원이다. 1순위 물량은 용인시 무주택 거주자에게 우선적으로 공급되며 미달되면 일반 실수요자들이 2순위로 신청할 수 있다.