땅구입·인허가·시공 ‘3박자 화음’

원생활을 준비하는 사람들 중 상당수는 ‘시작하면 집이 지어지겠지’라고 생각하지만 이런 생각은 반드시 실패로 끝난다. 무슨 일이든 마찬가지지만 출발에 앞서 전체적인 맥락을 이해하는 것이 중요하다. 쉽지 않은 전원주택 마련 과정을 단계별로 짚어본다. 전원주택의 주거 형태는 크게 단독형과 단지형으로 구분할 수 있다. 건축주의 취향이나 라이프 스타일에 따라 선택이 달라진다. 만약 외로움과 안전 등 자칫 외딴 곳에 떨어진 단독형에서 생길 수 있는 여러 문제에 대한 걱정이 앞선다면 단지형 전원주택을 선택하는 것이 바람직하다. 개발 업체가 부지를 매입, 전용 허가 등을 거쳐 분양하기 때문에 수요자가 복잡한 인·허가 절차를 직접 밟을 필요가 없다. 또한 상하수도 정화조 도로 전기 방범 등 공동시설의 비용을 공동으로 부담하기 때문에 비용 절감 효과도 있다. 특히 전원생활에 첫발을 내디디는 사람도 빠르게 적응할 수 있고, 재난이나 위험에 따른 불안을 줄일 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다. 그러나 단점도 있다. 업체가 임의로 조성한 단지를 선택해야 하므로 지역이나 면적, 위치 등에 있어서 선택의 폭이 좁다. 간혹 주택의 형태 및 건축, 입주 시기에 제약을 두는 단지도 있어 각 가구의 상황이나 취향이 반영되지 못하기도 한다. 따라서 수요자의 입장에서는 여러 지역에 가능성을 두고 각 단지의 장단점을 꼼꼼하게 비교한 후 선택하는 것이 좋다.어떤 형태의 전원주택이든 우선 땅이 필요하다. 입지를 정하는 일부터 만만치 않기 때문에 주택의 사용 용도가 상시 주거용인지, 별장용인지 아니면 투자 목적인지 명확히 해야 한다. 땅을 구입하려면 법에서 규정하고 있는 땅의 용도에 적합한 절차를 밟아야 한다. 전원주택 부지로는 ‘국토의계획및이용에관한법률’에서 정하고 있는 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역) 중 관리지역의 ‘전’이나 ‘답’ ‘임야’가 가장 무난하다. 하지만 관리지역 내에서조차 구미에 맞는 농지나 임야를 구하기는 힘든 일이다. 농지는 농민이 아니면 살 수 없고, 임야를 사는 데도 매매 증명을 받아야 하며 토지거래허가제도로 인한 규제도 받을 수 있다. 따라서 터를 마련할 때는 발품을 얼마만큼 파느냐와 함께 땅에 관련된 지적도, 토지(임야)대장, 국토(도시)이용계획확인원, 등기부등본 등의 공적장부를 꼼꼼히 챙기는 것이 기본이다.농지나 임야를 구입해서 집을 지으려면 대지로 전용해야 한다. 이 과정을 거치고 나면 본격적인 집짓기 과정에 접어든 셈인데, 주택에 대한 밑그림을 대충 그려보고 가족의 상황에 맞춰 세부 사항을 하나씩 체크해 나가는 것이 정석이다. 전원주택의 구조는 건축물의 뼈대를 이루는 소재가 무엇이냐에 따라 구분된다. 현재 국내에 지어지고 있는 전원주택의 대표적인 구조는 목조주택, 스틸하우스, ALC주택, 흙집 등을 들 수 있다. 건축 구조와 시공법에 따라 안정성과 편리성, 기능성 그리고 모양과 특징을 달리하므로 신중히 검토해 선정한다. 더불어 가족과 충분한 대화를 통해 각각의 라이프 스타일과 요구 사항을 정리한 다음, 입주 시기와 앞으로의 예산 운영을 감안해 구체적인 계획을 세워두는 것이 좋다. 일반적으로 전원주택 설계는 건축사사무소에 별도로 의뢰하거나, 시공 업체에 맡겨 일괄적으로 처리할 수 있다. 화려한 구조나 복잡한 설계도면이라고 해서 모두 좋은 것만은 아니다. 예산에 맞게, 기능과 조형미를 갖춘 설계도면을 만드는 것이 중요한데 골격을 튼튼하게 하면 소모성 마감재는 언제든 교체가 가능하므로 공법과 자재의 특성을 파악해 설계해야 한다. 간혹 전원주택을 짓고자 하는 사람 중에 직접 소매를 걷어붙이고 직영공사를 감행하는 건축주가 있다. 제대로 진행된다면 가족이 살 집을 직접 짓는 보람도 있고, 비용이 절감되는 효과도 있기는 하다. 하지만 경우에 따라서는 생각보다 훨씬 더 많은 비용이 소요될 수도 있는데, 그 대부분의 원인 중 하나가 불완전한 설계다. 설계비를 아끼려고 계획만 세우고, 기본설계 및 실시설계 등 세세한 설계 단계를 건너뛰면 열이면 열, 부실 또는 하자로 이어지게 마련이다. 집을 짓는데 필히 거쳐야 할 첫 단계는 단연코 ‘설계’다. 주택은 구조적으로 내력벽(상부의 하중을 지탱하는 벽)식으로 건축하는 경우가 대부분이기 때문에 한번 건축되면 변경이 어렵다. 특히 외벽은 전단벽이라 하여 외력(풍하중)에 저항하는 구조다. 설혹 비내력벽인 칸막이벽도 각종 설비와 연관되기 때문에 일단 골조가 완성되면 변경이 마음만큼 쉽지 않다. 전원주택은 지형적 여건이나 일조, 조망 등의 입지 여건이 각양각색이다. 또한 아파트나 연립주택과 같이 이미 지어진 집을 구입하는 것이 아닌 만큼 가족의 생활상이 면밀히 반영된 주택을 가질 수 있다. 건축비 산출은 일반적으로 완성된 설계도면에 근거해 소요 자재의 물량을 예상해 산정된다. 자재 목록 및 시방서에 따라 자재비, 인건비 등을 대입하고 여기에 간접비(간접 인건비, 경비, 일반 관리비 및 이윤) 등을 예상할 수 있다.시공자 선정은 주변의 소개나 지연, 학연보다는 시공자의 능력과 인간성, 즉 신뢰에 바탕을 두는 것이 바람직하다. 전원주택과 같은 소규모 건축물의 품질은 시공자의 개인 역량에 좌우되기 때문이다. 시공자의 신뢰성을 판단하는 가장 좋은 방법은 앞서 시공한 주택의 건축주를 만나 보는 것이다. 단순히 집만 구경할 것이 아니라 반드시 건축주를 만나봐야 한다. 건축 과정 중 시공자와 마찰 혹은 하자는 없었는지, 만약 하자가 있었다면 어떤 종류의 하자고, 어떻게 처리되었는가 등을 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 또한 일반적으로 시공 업체에서 공사 전 제시하는 견적서는 개략적인 경우가 많은 편이다. 따라서 이면 견적서 양식에 공정별로 상세하고 알기 쉽게 풀어놓은 견적을 제출하는 시공자일수록 신뢰가 가게 마련이며, 경험이 풍부한 시공 업체일 확률 또한 높다. 시공 업체가 선정되면 전원주택의 구조 형태에 관계없이 시공 과정은 거의 비슷하다. 그 과정에서 건축주가 지나치게 간섭하거나 설계 변경을 요구하면 공정에 차질을 빚게 되고, 결국에 그 손해는 자신에게 돌아오게 마련이다. 공정이 제대로 이루어지는지 감리자의 역할만으로도 충분하다. 전원주택은 여러 가지 공정을 거쳐 완성되는데 가장 처음에 하는 작업이 토공사다. 부지 조성을 위한 절토 및 성토와 기초 및 지하 공간을 두기 위한 공사로 터파기, 되메우기 및 잔토처리 등의 작업이 이루어진다. 이때 경계 측량과 설계도면의 배치도를 기준으로 건물의 위치를 표시하는 규준틀을 설치하고 줄띄우기가 진행된다. 주택의 위치와 방향을 결정하는 매우 중요한 과정이므로 건축주가 직접 확인해야 뒤탈이 없다. 터파기 작업이 끝나면 기초를 위한 철근콘크리트 공사를 한다. 건축주는 시공 업체가 도면에 근거해 철근을 적정한 간격으로 배근하고 있는지 꼭 확인해야 한다. 설계 도면에 철근 배근에 대한 정보가 모두 구비돼 있다. 구조체 공사는 주택의 골격을 갖추는 공사로 도면상에 그려진 건축물의 실제 크기와 형태를 갖게 된다. 구조 공사는 주택의 하자 및 마감 공정에 필연적인 영향을 미치므로 소홀히 해서는 안 되는 공정이지만, 건축주는 시공사의 기술력에 의지할 수밖에 없다. 단열 공사는 건축물의 바닥, 벽, 천장 및 지붕 등을 통한 열손실을 방지할 목적으로 유리섬유, 폴리스티렌 폼, 폴리우레탄 폼 등의 단열재를 사용하는 공사를 말한다. 건축주가 유의할 점은 각종 재료의 틈새, 설치된 단열재의 이음부와 누락된 곳이 없는지 천장까지 꼼꼼히 살펴보는 일이다. 외부에 노출된 창의 연결부에서 비가 새어들지 않는지 잘 살펴야 한다. 욕실문의 경우 바닥 문턱은 내수성이 강한 재료를 적용한다. 특히 각 실의 문을 달기 전 도면상의 개폐 방향이 실제 사용에 문제가 없는지 확인하고 건조가 잘 된 소재(함수율 13~15%)를 사용하는지 점검한다.외장 마감재는 열 자외선 비 눈 등의 외부의 자연 조건을 직접 받는 재료다. 내구성 내후성 내열성 등을 골고루 갖추고 미적인 표현이 가능해야 한다. 외장재를 너무 다양하게 적용하거나 색상이 튀는 것보다 오래 보아도 질리지 않고 관리가 편리한 자재를 선정한다. 반면 내장 마감재는 쾌적한 실내 환경에 절대적인 기준이므로 소재의 친환경성과 디자인 등을 종합적으로 판단해 선택한다. 전원주택이 완공되었다고 바로 입주할 수 있는 것은 아니다. 이른바 ‘준공검사’로 통하는 주택의 사용 승인을 얻어야 한다. 건축물 사용 승인을 받기 위해서는 여러 가지 필요한 구비 서류들을 준비해 시청이나 구청에 제출하거나, 신고인 경우에는 동·면사무소에 제출해야 한다. 사전에 산림훼손허가 사항, 농지전용허가 사항 및 허가조건을 면밀히 검토해 요구하는 사항들이 모두 성립됐는지를 확인해야 한다. 적지복구승인 도면에 상하수도, 우수도, 조경, 정화조, 도로 및 전기·설비, 옹벽 등이 어떻게 설계됐는지도 반드시 점검해야 한다.