판교신도시 중대형 평형 분양 체크 포인트

교신도시 2차 분양이 오는 8월 말 시작된다. 판교신도시 2차분은 올 부동산 시장의 판도를 가늠할 수 있는 풍향계 역할을 할 것으로 보인다. 이번 분양이 주목받는 이유는 전용면적 25.7평 이상 중대형 평형으로 구성돼 있어 투자자들의 의중을 읽을 수 있기 때문이다. 이들이 얼마나 많이 청약하느냐에 따라 강남 대체 신도시로서의 판교신도시 역할을 평가할 수 있기 때문이다. 분양 계획부터 살펴보자. 우선 주공이 전용면적 25.7평 이하 1774가구, 25.7평 초과 4993가구를 포함한 분양 아파트 6767가구를 공급한다. 여기에 전용면적 25.7평 초과 중형 임대 아파트 397가구를 포함하면 총 7164가구가 이번 분양에 참여한다. 민간 건설사가 공급하는 물량은 총 4508가구로 이들 아파트는 턴키 방식으로 공급된다. 턴키 방식이란 건설사가 설계와 시공을 모두 담당하는 것으로 주로 대규모 토목공사 등에서 활용되고 있는 입찰 방식이다. 턴키 방식이 아파트 분양에 도입된 것은 이번이 처음이다. 공구별로 살펴보면 1공구(A21-1 블록)는 금호건설 삼환기업 명지건설이 공동으로 38평∼69평형 856가구를 공급한다. 역세권에 위치해 있는 등 교통 여건이 좋다. 2공구(A27-1 블록)는 대림산업과 우림건설이 38, 44평형 350가구를 분양하며 단독주택지와 조화를 이루도록 단독주택형 아파트로 짓는다.현대건설과 한신공영 반도건설 등이 참여하는 3공구는 A13-1, A14-1 블록과 B2-1 블록으로 구분되는데 이중 A13-1, A14-1 블록은 39평∼69평형짜리 아파트 1033가구를, B2-1 블록은 2개 층 22개 동 규모로 빌라 248가구를 시공할 계획이다. 공급 평형은 49, 57평형이다. 공급 평형만 놓고 보면 3공구의 규모가 가장 크다. 특히 3공구는 금토산이 단지를 감싸고 있어 쾌적성이 강조될 전망이다. 현대건설은 아파트가 주변 환경과 잘 어우러지도록 타워형으로 설계할 계획이며 연립에는 ‘로하스(LOHAS-환경친화)’ 개념을 넣어 대규모 생태공원을 공급한다. 대우건설과 계룡건설이 시공사로 참여하는 4공구는 운중천 아래 쪽에 있는 곳으로 고층 타워형과 판상형이 조화를 이루도록 설계한다. 쾌적성을 높이기 위해 단지 가운데로 운중천이 지나가도록 건립할 계획이다. 남서울CC를 조망할 수 있고 생태수로를 따라 보행 공간을 가급적 많이 확보한 것도 특징이다. A10-1 블록에서 38평∼57평형 203가구, A9-1 블록에서 32평∼69평형 499가구, A9-2 블록에서 32평∼69평형 593가구, B4-1 블록에서 48, 56평형 65가구를 분양한다. 태영과 KCC건설 우미건설이 공동으로 사업을 진행하는 5공구(A6-1 블록)는 35평형 587가구, 경남기업과 서희건설이 참여하는 6공구(A7-2 블록)는 39∼70평형 496가구를 공급한다. 이중에서도 6공구는 응달산 계곡으로부터 신선한 공기가 유입되도록 단지를 배치한 것이 특징이며 전 가구 중 94.1%가 일조량을 확보할 수 있도록 단지를 설계했다. 단지 내 동물 이동로와 생태하천 등을 꾸민 것이 특징이다. 이 밖에 주택공사가 A19-1, A20-1, A21-2 블록에서 925가구를 분양하고 A19-1 블록에서 동양생명보험이 시행하는 중형 임대 아파트도 397가구가 지어진다. 성남시가 담당하는 B5-1, B5-2, B5-3 블록은 국제 현상설계 공모를 통해 중대형 연립주택 300가구가 지어질 계획이다. 구체적인 설계안은 아직 확정되지 않은 가운데 이번 판교신도시는 각 건설사의 최고 기술들이 모두 선보일 것으로 업계는 기대하고 있다. 판교신도시라는 상징성을 갖고 있어 자사 브랜드를 알릴 수 있는 호기로 보고 있기 때문이다. 당초 수익률 악화 등을 이유로 상당수 대형 건설사들이 입찰을 포기할 뜻을 내비쳤지만 입찰 결과 브랜드 인지도가 높은 대형 건설사들이 대거 참여한 것도 이런 현실적 부분을 고려한 것으로 풀이된다. 따라서 지난 1차분과는 질적으로 다른 아파트가 선보일 것으로 전망된다. 벌써부터 각 건설사들은 판교신도시 분양을 계기로 주택건설 기술면에서 확실한 우위를 점하기 위해 최고의 기술들을 선보일 각오다. 지난 판교신도시 1차분 청약 결과는 예상보다 차분했다는 게 주택 업계의 평가다. 심지어 일부 임대 아파트에서는 청약이 미달되는 경우가 속출했었다. 이유는 분양가 때문. 당초 예상치를 뛰어넘는 평당 1250만 원 대에 분양되자 상당수 청약통장 소지자는 내 집 마련의 꿈을 접어야 했다. 높은 분양가 때문에 당첨권을 포기해야 하는 물량도 상당수 나왔다. 8월 2차분의 분양가는 분양가 상한제와 채권입찰제가 함께 적용돼 평당 1700만~1800만 원 선에서 결정될 전망이다. 청약 경쟁률은 100 대 1 정도로 예상된다. 판교신도시 중대형 평형은 청약예금 가입자만 청약할 수 있다. 서울지역 가입자 중에서는 청약통장에 예치한 금액이 600만 원 이상인 사람만 접수할 수 있다. 광역시는 400만 원, 각 시군은 300만 원 이상을 통장에 넣고 2년 이상 기다린 청약통장 소지자만 청약할 수 있다.물론 전용면적 25.7평 이하 공공 분양 아파트도 1774가구가 분양된다. 이 물량은 청약저축 가입자가 해당되기 때문에 청약부금 가입자는 이번에 참여할 수 없다. 반면 지난 1차 분양에서 탈락한 청약저축 가입자들은 25.7평 이하 공공 분양분에 재도전할 수 있는 기회가 주어진다. 2차분의 주인공은 단연 중대형 평형이며 이들 분양분에는 분양가 상한제와 채권입찰제가 동시에 적용된다. 분양가는 원가연동제가 적용되기 때문에 평당 1200만 원 선에서 결정될 전망이다. 여기에 판교 주변 아파트 값을 빼면 채권가격이 나온다. 주변 시세는 국민은행 공시가격이 기준이 된다. 물론 채권가격을 얼마나 많이 써냈느냐에 따라 희비가 엇갈린다. 정부는 주변 시세의 최대 90%까지 채권가격을 허용하겠다고 밝힌 터라 대부분의 청약자들은 정부가 가이드라인으로 정한 ‘주변 시세 90%’ 선에 맞춰 분양 가격을 써낼 것으로 예상된다. 물론 구입한 채권은 일반 시중은행에서 할인받을 수 있다. 분양가가 6억 원이 넘어 총부채상환비율(DTI)을 적용받는 것도 변수다. 급여 수준에 따라 상환 비율이 결정되기 때문에 예전과 같이 최고 60%까지 대출받기가 어려워졌다. 때문에 분양가에 대한 자금 계획을 수립하는 것이 판교신도시 2차분의 가장 중요한 변수로 떠오르고 있다.내집마련정보사 함영진 팀장은 “판교 중대형은 전매 제한 기간이 5년이라는 점도 유의해야 하기 때문에 투자 목적보다는 실수요로 접근하는 것이 유리하다”고 말했다. 건설교통부가 밝힌 판교신도시 청약 일정은 다음과 같다. 오는 8월 24일 모집공고를 한 후 8월 30일 25.7평 이하 공공 분양분, 9월 4일 25.7평 초과분에 대해서 청약을 접수하며 당첨자 발표는 10월 12일로 확정됐다. 청약 방법은 지난 1차분과 마찬가지고 청약예금, 저축 가입자들 중에서 금액별(청약저축만 해당), 지역별로 구분해 접수한다. 접수 방법은 1차와 마찬가지로 인터넷으로 청약하며 모델하우스 공개는 당첨자에 한해서만 가능하다.