부동산세금 환경변화와 대응전략

합부동산세의 위력에 부동산 부자들의 얼굴이 점점 굳어져 가고 있다. 종전보다 최소 3배 이상 보유세가 인상되다 보니 보유세를 투자 비용으로 생각하면서 느긋하게 기다리던 사람들이 점차 ‘이건 아닌데’라며 조금씩 심리적 동요를 일으키고 있다. 이와 함께 2007년부터 시행이 예정된 2주택 중과세(장기보유특별공제 배제와 세율 50% 적용)는 부동산 시장의 수요에 큰 영향력을 행사해 시장의 분위기를 바꿀 가능성이 높아졌다. 따라서 이번 기회에는 부동산세금 환경 변화에 따른 대응전략을 살펴보고 보유할 것인가, 처분할 것인가에 대한 판단을 어떻게 내리는지 알아보기로 하자. 다음의 표는 현재 부동산 보유 상태에 따라 추가로 매입하거나 보유 또는 처분 중 하나를 선택하는 경우 만나게 되는 중과세 제도들을 나열한 것이다.<머니지 표1>의 내용들을 보면 점점 중과세 쪽으로 고착화하는 부동산 세금 환경에서 돌파구를 찾기란 쉽지 않아 보인다. 하지만 그렇다고 넋두리만 하고 있을 것인가. 먼저, 추가로 매입하는 경우 어떤 문제들이 나타나는지, 그리고 대응전략은 없는지 알아보자.현재 무주택자라면 매입하더라도 별다른 문제가 없다. 중과세 제도는 기본적으로 무주택자와는 관계가 없기 때문이다.하지만 이미 주택을 가지고 있는 사람들이 추가로 매입할 때에는 신중할 필요가 있다. 예를 들어 1채가 있는 상태에서 1주택을 추가로 매입하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례를 받지 못하면 대부분 양도세가 중과세된다. 이 외에도 주택 가격의 하락 위험으로 인한 손실과 기회비용, 이자비용 그리고 기타 보유비용이 추가로 발생할 수 있다. 따라서 추가 투자는 기대수익률이 안정적으로 확보돼야 한다. 이미 2주택 이상을 갖고 있는 상태에서 추가 매입을 하는 것은 종전과 같은 투자 수익률을 결코 보장할 수 없다. 3주택자에 대해서는 60%로 양도세가 과세되고 더구나 종합부동산세가 점점 강화되므로 이를 견뎌내기가 쉽지 않을 것이다. 또 여기에다 수요의 변동으로 인한 가격 하락 위험까지 안을 가능성이 있으므로 2주택 이상자들은 3주택자가 되지 않도록 주택 수를 관리할 필요가 있다.다음으로 보유냐, 처분이냐 중 한 가지를 선택하는 결정 방법을 알아보자. 이미 2주택 이상을 가지고 있는 사람들은 보유를 계속할 것인지, 처분할 것인지 의사 결정 문제에 항상 관심을 두고 있어야 한다. 상황이 수시로 변하고 있기 때문이다. 물론 이러한 의사 결정에서는 본인의 자금 능력과 시세를 보는 눈 등이 주요 변수로 작용할 것이다. 자금 능력은 결국 보유세의 부담과 긴급 자금에 대한 대처 능력이 있느냐, 시세를 보는 눈은 각종 세금 등을 공제한 후의 투자 수익률을 얼마나 낼 수 있느냐로 요약된다. 그러면 앞에서 본 보유냐, 처분이냐 중 하나를 선택하는 의사 결정을 좀 더 객관적으로 분석해 보자. 먼저 시세 예측을 비관적으로 전망하는 경우를 살펴보자.2006년에 10억원짜리 집을 보유하고 있는데 시세가 2007년부터 순차적으로 10% 하락, 5% 추가하락, 10% 상승 등으로 변하는 경우 실효세율의 크기에 따라 보유세가 달라지고 있음을 보여주고 있다. 2009년 말을 기준으로 분석한 결과 시세 측면에서는 5950만원이나 값이 떨어졌고, 보유세는 1879만원이 부과돼 보유로 인한 총손실은 7829만원이었다.<머니지 표2 참조>그렇다면 보유로 인한 손실이 이 금액뿐일까. 많은 사람들이 그렇다고 생각할 수도 있지만 답은 아니다. 바로 기회비용을 생각해야 한다. 본 집을 처분해 다른 곳에 투자했을 때 벌어들일 수 있는 수익 상당액을 기회비용으로 봐 앞의 손실 금액에 더할 필요가 있다. 또 처분 단계에 있어 양도소득세도 고려해 봐야 한다. 세율이 변경되기 전과 후의 금액이 차이가 날 수 있기 때문이다. 만일 위 10억원을 다른 곳에 투자했을 때 4%의 연간수익률을 복리로 얻을 수 있다고 하자. 4년 간의 수익을 2009년 말로 환산한 가치는 10억원×(1+4%)⁴-10억원=11억7000만원-10억원=1억7000만원이다.이를 앞의 보유 손실에 더하면 보유로 인한 손실 금액은 훨씬 더 커진다. 그렇다면 앞의 분석표를 연장해 시세가 2007년부터 3년 간 매년 10%씩 증가한다고 하자. 그러면 다음과 같이 바뀐다.2009년 말을 기준으로 볼 때 시세 측면에서는 3억3100만원의 이익이, 보유세는 2506만원 정도가 발생했다. 따라서 전체적으로 볼 때 3억594만원 정도의 보유 이익이 발생했다. <머니지 표3 참조> 다만, 위와 같이 시세가 상승한 경우 의사 결정 기준은 앞의 보유 이익에 앞에서 본 기회비용을 차감한 금액이 플러스(+)가 되면 보유에 대한 의사 결정이 어느 정도 타당성이 있을 것이다. 물론 정확한 분석을 위해서는 이 보유 이익에 양도소득세를 반영해야 한다. 그렇게 되면 양도세를 반영하기 전보다 투자수익률은 떨어질 수밖에 없을 것이다. 참고로 양도소득세 세율이 누진세율에서 50% 또는 60% 등으로 변경이 예정된 경우 현재 시점에서 양도할 것인가, 변경된 후에 양도할 것인가 매도 시기를 선택하는 의사 결정에 봉착할 수도 있다. 이런 상황이라면 앞에서 본 방법들을 토대로 수익률의 변화를 예측해 보면 양도 시점을 쉽게 정할 수 있을 것이다.