주택임대·건물 투자 ‘굿~’

난해 중국에 투자된 돈은 약 30억달러에 달한다. 이는 작년 해외 투자액의 절반에 달하는 규모다. 중국은 매년 8% 내외의 높은 성장률을 기록하고 있으며, 작년에는 11%의 고성장을 기록했다. 여기에 2008년 베이징 올림픽, 2010년 상하이 엑스포를 앞두고 중국 부동산 경기가 호조세를 보이고 있다. 실제로 지난해 중국 40개 주요 도시의 아파트 값은 평균 9%나 상승했으며 일부 도시는 20% 이상 값이 뛰었다.중국 내에서도 베이징 상하이 칭다오 선양 등은 핵심 거점도시로 분류된다. 이중에서 칭다오나 선양 등은 한국과 가까워 국내 제조 업체들과 부동산 관련 업체들의 진출이 활발하다. 동북부 지역도 유망 지역으로 급부상하고 있다. 이 지역은 동북공정이라는 이름 아래 중국 정부가 전략적으로 개발에 나서고 있는 곳이다. 중국 정부는 앞으로 몇 년 후면 동북부 지역이 무역 거점 권역으로 성장할 것으로 내다보고 있다. 지난 1~2년간 중국 부동산 투자는 아파트 등 주거용 부동산에 국한됐었다. 하지만 최근 들어서는 상가 등 상업용 부동산으로 옮겨가고 있다. 코리아타운이 형성된 베이징시 왕징 지역만 해도 상가가 절대적으로 부족해 아파트 1층을 개조해 상가로 만드는 주상복합 건물들이 점차 많아지고 있는 실정이다. 중국에서는 아파트 개발이 단계별로 진행된다. 1차 사업이 끝나야 2차 사업이 진행되고 이러한 개발 사업은 7, 8차를 넘는 게 보통이다. 따라서 아무래도 1차 아파트 분양가가 7, 8차 분양분 보다 상대적으로 싸다. 국내 투자자들은 대개 7, 8차 물량을 분양받는데 이들 분양분은 1차에 비해 분양가가 비싸다. 주변에 지어진 기반 시설이 가격에 어느 정도 반영됐기 때문이다. 따라서 중국에서 아파트를 분양받으려면 해당 관청을 방문해 개발 계획 여부를 확인한 뒤 가급적이면 1, 2차 분양분을 구입하는 것이 투자 면에서 유리하다. 중국에서는 분양자를 보호해 주는 제도적 장치가 없다. 결국 검증된 시행사를 선택하는 것이 사업의 성패를 결정하는 열쇠다. 시행사를 중국에서는 ‘개발상’이라고 하는데 현지에서 사업을 여러 번 해본 업체라면 어느 정도 공신력이 있다고 봐야 한다. 건물관리회사(물업관리회사)도 중요한 체크포인트다. 건물을 어떻게 관리하느냐에 따라 값이 좌우되는 게 중국이기 때문이다. 진펑 중웬 영리엥 등이 중국의 대표적인 건물 관리회사로 꼽힌다.중국 비자는 크게 관광 목적의 L비자(단수 비자)와 6개월 이상 체류 시 필요한 F비자(상용 비자), 장기 체류를 위한 Z비자(취업 비자)로 나눠진다. Z비자는 중국 현지 법인이나 국내 상사의 직원이 발급받을 수 있다. 장기거류증명서가 있어야 하기 때문이다. 중국에서 부동산을 구입하는 투자자도 이 경우로 간주돼 Z비자를 발급받을 수 있다. L비자나 F비자로 중국을 방문해 현지 업체를 통해 부동산을 구입한 뒤 Z비자를 신청하면 손쉽게 Z비자를 발급받을 수 있다. 중국 부동산 투자가 각광을 받으면서 국내 투자자의 관심도가 높아졌지만, 실제 투자에 있어서는 아직도 정보 부족으로 어려움을 겪고 있다.우선 투자 과정과 회수의 측면에서 보자. 중국 부동산은 대체로 홍콩 대만 등 화교 업체들이나 중국 개발회사들이 공급하는 부동산이 대부분이다. 아직 국내 시행 업체가 개발하는 사례는 많지 않다. 상하이의 경우 고급 아파트 분양가가 평당 500만원(40~50평 기준)을 웃돌고 있고 평당 1000만원이 넘는 고급 주상복합아파트(100~200평)도 곳곳에 있다. 현재 이곳의 외국인 부동산 구매율은 6~8% 수준.대출 시장은 잘 발달돼 있다. 한때 매매가의 80%까지 대출이 가능했으나 지나친 투기 열기를 가라앉히기 위해 2003년 하반기부터 한도액이 70%로 줄어든 상태다. 대출을 받기 위해서는 본인 및 배우자의 여권 사본, 소득 증명원, 본인 및 배우자 직접 서명이 필요하다. 특히 중국은 결혼한 성인이 부동산을 취득할 경우에는 중국인 외국인을 막론하고 부동산을 부부 공동 재산으로 간주한다. 따라서 매매 시 공증된 배우자의 매매 동의서가 반드시 첨부돼야 한다. 또 해당 국가의 취업 비자나 거주 비자 사본, 재외국민 확인증 등 해외 거주자임을 증명하는 각종 서류를 준비해야 한다. 연간 30만달러까지 해외 송금이 가능하기 때문에 중국에서 100만달러 이상의 부동산도 구입할 수 있다. 한국 내 은행의 예금을 담보로 중국 현지 지점에서 대출받는 것도 가능하다. 물론 이 경우에도 해외거주증명을 받아야 한다. 예금을 담보로 대출받으면 추후 부동산을 처분할 때 한국으로 송금하기에 편리하다. 현재 중국 현지 은행의 대출 이자율은 연 3%이며 달러만 통용되고 있다. 투자 자금의 회수를 위해서는 투자 과정에서 발생한 환전이나 매매 계약과 관련된 각종 서류들을 꼭 보관하고 있어야 한다. 매매 차익 및 원금에 대한 해외 송금은 관련 서류들이 은행에 제출됐으면 별 문제가 없다. 따라서 투자 목적으로 중국 부동산을 구입한다면 다음의 사항들을 꼭 생각해 봐야 한다. 우선 절차상 문제는 없는지 생각해야 한다. 이는 한국의 외환 관리 규정상 해외 송금 기준을 준수해야 한다는 말이기도 하다. 현재는 생활비나 기타 비용 등으로 미화 30만달러까지 송금이 가능하다. 물론 예금 예치에 의한 대출도 이를 기준으로 한다. 중국 내 환전이나 부동산을 취득할 때는 세금 납부 영수증 등을 가지고 있어야 하고 매매 계약서도 반드시 공증을 받아야 한다. 이 모든 서류들은 추후 환전이나 재송금할 때 필요한 서류들이다. 환치기 등 불법적인 방법으로 갖고 온 자금은 추후 소득을 증명할 방법이 없어 위험도가 크다. 중국과 한국 부동산 제도의 차이를 빨리 이해하는 것도 중요하다. 지난 몇 년간 중국에서도 한국과 마찬가지로 분양권 전매 등 단타 매매가 가장 큰 수익을 거뒀다. 이에 따라 중국 정부는 앞으로 분양권 전매를 강력하게 규제할 계획이다. 중국은 양도소득세가 없지만, 제도 도입을 적극적으로 검토하고 있는 곳이 더러 있다. 따라서 중국 정부는 물론 각 지방자치정부의 정책 변화를 유심히 살펴봐야 한다. 최근 와서 중국에서도 주택 임대사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 이는 분양 시장에서 촉발된 부동산 투기가 한풀 꺾였다는 뜻이기도 하다. 따라서 그 동안 과도하게 값이 오른 주거용 부동산은 가격 조정이 나타날 수 있다.상업용 부동산의 경우는 주거용과 달리 매매 가격의 차익보다는 안정적인 현금 흐름이 가능하다는 점에서 투자 가능성을 살펴볼 필요가 있다. 상하이의 경우 향후 국내 주요 기업체들이 현재 사무실 개설을 추진하고 있기 때문에 대체 투자처가 될만 하다. 상하이 중심 지역의 사무실 임대료는 작년부터 15% 내외의 상승률을 보이고 있다. 중국 부동산을 구입할 때는 이전 소유자가 누구인지 살펴보는 게 좋다. 최근 가격 거품 논란에 시달리고 있는 물건들은 대개 한국인 소유가 많다. 때문에 한국인들이 사서 다시 한국 사람들에게 판매하는 ‘폭탄 돌리기’가 현지에서 성행하고 있다. 한국인들이 소유한 물건은 중국인들의 물건보다 20% 이상 가격 차이가 난다. 따라서 아파트를 구입할 때는 현지를 방문해 교포 부동산 중개업자보다는 현지 부동산 업자들에게 구입하는 게 유리하다.