곽창석 전무가 콕 짚어 주는 住테크

동산퍼스트 곽창석 전무는 부동산 시장에서 ‘아파트 투자의 귀재’로 불린다. 재건축, 재개발 등 아파트 투자 부문에서 곽 전무는 탁월한 능력을 보여 왔다. 고려대 법대를 졸업한 그는 부동산 업계에서 몇 안 되는 법률통이다. 특히 권리관계가 복잡한 법원경매 분야가 전공이다. 곽 전무는 21세기컨설팅 M21부동산중개 닥터아파트 등을 거치면서 실무와 컨설팅 감각을 익혔다. 올 부동산 투자의 패턴을 묻자 곽 전무는 “리스크(위험도)를 줄이는 대신 안정적인 수익을 거둘 수 있도록 해야 한다”고 강조한다. “부동산 투자의 매력은 아직도 유효합니다. 지난해만 해도 대부분 재테크 전문가들이 뭐라고 했습니까. 부동산으로 돈 버는 시대는 지나갔다고들 하지 않았습니까. 하지만 연초부터 주식시장이 조정을 받으면서 증시로 유입되던 부동자금도 크게 줄어들었습니다. 물론 아직도 부동산으로 돈 벌기 어렵다고 말하는 전문가들이 많습니다. 하지만 과거와 같은 ‘저위험 고수익’ 구조가 아닐 뿐 예금금리 이상의 투자이익은 여전히 가능합니다.”곽 전무는 수요의 변화를 예의 주시하라고 주문한다. 최근 중대형 평형과 중소형 평형의 양극화 현상이 뚜렷해지고 있는 것이 이를 잘 설명해 주고 있다고 말한다. 때문에 그는 “소득수준 상위 10%들이 관심을 갖고 있는 곳을 따라가며 투자하면 상당한 수익을 올릴 수 있다”고 조언한다. 상위 10%에 의해서 전체 주택시장이 좌우되는 상황에서 이들의 동향을 살피는 게 중요하다는 설명이다. “최근 40평형 이상의 주택이 큰 폭으로 상승하는 게 좋은 예입니다. 이들 평형대가 상위 10%가 투자용으로 선택하는 평형이기 때문이죠. 앞으로는 비싸게 사서 비싸게 파는 식으로 투자해야 합니다.” 매년 40만~50만가구 이상씩 공급되는 상황에서 무주택자 때문에 집값이 뛰는 것은 아니라는 점도 거듭 강조한다. “주택을 지을 수 있는 토지가 절대적으로 부족한 데다 서울 수도권으로의 인구 집중이 계속되는 한 집값은 계속 오를 수밖에 없습니다. 강남도 마찬가지입니다. 강남 정도의 주거환경을 갖춘 신규 택지를 공급하지 않으면 강남에 대한 전체 주택시장의 의존도는 더 커질 수밖에 없습니다.”값이 오를만한 내재가치가 충분하느냐를 투자 기준으로 삼아야 한다는 것도 덧붙였다. 그렇다면 집값이 오를 만한 내재가치는 어떻게 찾아내야 할까. 그는 “정부 정책 효과로 반사이익을 본 곳은 피해야 한다”고 역설한다.정부 정책 효과를 받는 곳이 어디인지 궁금했다. “정부가 강남 재건축 아파트를 규제하자 신규 아파트 값이 뛰는 풍선효과가 나타나고 있습니다. 도곡동 도곡렉슬과 같은 경우에는 분양가보다 두 배 이상 매매값이 뛴 상태죠. 많은 전문가들이 강남권 신규 아파트는 수요가 커 집값 상승이 계속될 것이라고 말하지만 전 그렇게 생각하지 않습니다. 지금처럼 규제가 많을 때 지어진 아파트는 그만큼 투자 매력이 크지 않기 때문이죠.”그는 오히려 정부가 강력하게 규제를 가하고 있는 재건축 아파트에 장기간 돈을 묻어두라고 조언한다. 정부가 대안으로 삼고 있는 재개발은 생활 편익시설 부족 때문에 강남 수요가 옮겨가기에는 한계가 있다는 분석도 내놓는다. “만약 정부가 강남 인근에 신규 택지를 계속 공급해 수요를 분산한다면 강남 집값은 안정될 것입니다. 하지만 신규 택지 공급이라는 게 그렇게 간단한 문제가 아닙니다. 그린벨트를 해제해야 하는 것은 물론 투입되는 개발 비용도 만만치 않습니다.”향후 정책적인 변수를 감안할 때 위험도가 적은 아파트에 투자하는 것이 유리하다는 설명도 덧붙인다. 재건축 투자 시 대지 지분이 넓은 주택을 구입해야 한다는 조언도 빼놓지 않는다. 이 같은 주장의 배경에는 향후 재건축이 완화될지 모른다는 기대감이 깔려 있다. 따라서 추후 이들 주택이 재건축되면 대지 지분이 큰 것을 구입해둬야 대형 평형을 배정받을 수 있는 가능성이 높다. 그렇다면 그가 주목하는 지역은 어디일까. 유망 지역을 고르는 기준에 대해 그는 강남권을 중심에 놓고 지역을 선택하라고 강조한다. “지금 부동산 시장은 강남을 중심으로 변하고 있습니다. 9호선 개통이 예정된 곳이나, 신분당선이 지나가는 양재, 포이동도 유망 지역으로 부상할 것으로 예상됩니다. 또 신분당선이 끝나는 강남역과 용산역을 연결하는 복선전철사업도 주목해야 합니다. 이렇게 되면 용산이 뜨는 것은 시간문제입니다. 이 밖에 분당선 연장구간인 왕십리, 뚝섬 일대와 반대편 용인 죽전 신갈, 수원 영통 등도 강남으로 연결이 쉽다는 점 때문에 집값이 많이 오를 것으로 예상됩니다.”이와 함께 그는 부동산에 입문하는 초보 투자자들을 위한 조언도 빼놓지 않았다. “부동산 투자를 생각할 때 복잡하게 보는 경향 있는데요, 무리한 투자보다는 우선 종자돈을 마련해 내 집부터 사고 난 뒤 부동산 투자를 시작해야 합니다. 본인이 살 집조차 없는 사람이 토지 등에 투자하는 무리수를 둬서는 안 됩니다. 또 주택을 구입할 때 ‘철새단지’는 무조건 피해야 합니다.”그가 꼽은 철새단지는 ‘20평형대로 구성돼 있어 전세 수요가 많은 곳’이다. 이들 단지는 주택을 구입하려는 수요보다 전세로 살다가 떠나는 수요가 많기 때문에 값이 오르기가 역부족이다. 일산신도시와 분당신도시 간 가격 차이 역시 매매 수요가 얼마나 많으냐에 달려 있다는 게 곽 전무의 설명이다. “정보를 수집하기 위해서는 발품을 파는 것이 가장 좋습니다. 이와 함께 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 부동산 중개업소와 수시로 연락하고 인터넷 동호회 등에 가입하는 것도 바람직합니다. 정보를 얻어도 투자를 주저하다가 기회를 날리는 경우가 있지만 이런 것을 반복하다 보면 본인만의 감각을 갖게 됩니다.”