유망재개발지역 탐험① 한남뉴타운

산구 이태원동 한남동 보광동 일대 33만1000여 평을 개발하는 한남 뉴타운이 주목받고 있다. 한남 뉴타운은 부동산 전문가들 사이에 서울시가 발표한 2차 뉴타운 중 가장 유망한 지역으로 각광받아 왔다.한남 뉴타운은 지리적인 여건을 놓고 볼 때 강남의 대체 주거지로 손색이 없다. 한강 조망이 가능한 구릉지에 위치한 데다 한남대교, 반포대교만 넘으면 신사동과 반포동 등 강남권으로 쉽게 연결된다. 풍수지리에서 가장 좋은 명당지 중 한 곳인 배산임수형 형태를 띠고 있다. 때문에 풍수 전문가들로부터 한남동은 부(富)가 흘러넘치는 명당 터라는 소리를 들어왔다.우선 한남 뉴타운은 사업 추진 속도가 상당히 빠른 편이다. 한남 뉴타운은 서울시의 뉴타운 지정 이전부터 재개발이 추진되던 곳이어서 개발에 대한 주민들의 기대가 크다. 한남 뉴타운은 용산부도심개발계획과 미군기지 이전, 용산역 개발 등 각종 개발 호재들을 가지고 있어 장기 투자처로도 유리하다. 평택으로 미군기지가 이전되면 현재의 용산기지는 거대한 민족 공원으로 개발되는 방안이 검토되고 있다. 이 공원은 국립박물관과 더불어 용산의 명소로 자리 잡을 전망이다. 교통여건도 다른 뉴타운 사업지에 비해 월등히 앞선다. 도심권으로도 빠르게 이동할 수 있는 데다 강변북로, 올림픽대로, 경부고속도로 등과의 연계성도 뛰어나다. 신분당선 개통도 예고돼 있는 상태다. 정부는 서울 강남역과 분당 정자역을 연결하는 신분당선을 오는 2010년 완공할 계획이며 이 노선을 추후 경의선(2010년 복선화 완료) 종착역인 용산역과 연결하는 방안을 추진 중이다. 이렇게 되면 용인 분당 등 경기 남부권과 파주 고양 등 북부권이 하나의 노선으로 연결된다. 전문가들은 재료가 반영되는 데 따라 단계별로 가격이 상승할 것으로 예상하고 있다. 정부의 강북균형발전계획과 서울시의 U턴 프로젝트는 개발에 기대감을 더욱 높이는 모습이다. 정부는 지난 4월3일 서울 뉴타운 사업을 법제화한 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’ 시행령, 시행규칙을 마련했다. 시행령에 따르면 개별 사업구역 사이에 빈 공간이 생기지 않도록 광역적 개념을 도입키로 했다. 또 2개 이상의 구역을 하나로 통합하는 것도 가능하도록 했다. 이렇게 지정된 촉진지구에서는 주거, 상업, 공업, 녹지지역을 변경할 수 있고 용적률도 완화된다. 제2종 일반주거지역의 층수 제한도 받지 않고 학교 부지 기준 면적도 50% 줄어든다. 전용면적 25.7평형 건설비율을 현해 80%에서 60%로 완화하는 방안도 포함됐다. 다만 6평 이상의 토지는 토지 거래를 허가받도록 해 투기 목적의 토지 거래를 원천적으로 차단한다는 방침이다. 우선 정부는 올해 3~5곳을 시범지구로 지정하며 서울 강북에서도 2~3곳을 시범 사업 지역으로 추진할 계획이다. 이러한 정부 정책이 발표된 이후 한남 뉴타운 개발 사업은 점차 가속도가 붙고 있다. 광역개발이 가능해지면서 그동안 7개로 나눠져 있던 재개발 구역의 통합이 조심스럽게 검토되고 있기 때문이다. 시범 지구로 지정받기 위해 한남 뉴타운 1, 3, 4, 5, 6구역이 통합을 추진 중이다. 시범 지구로 지정되면 사업추진 속도가 지금보다 2배 이상 빨라진다. 그러나 현실은 다르다. 현재 토지에 대한 기본계획만 결정됐을 뿐 주택은 아직 기본계획조차 마련하지 못했다. 층고 제한 규정 완화는 수익성과 직결된 부분이다. 한남 뉴타운 투자의 가장 큰 단점은 2003년 이전에 다가구에서 다세대로 나눠진 주택들이 너무 많다는 것이었다. 하나의 주택을 여러 사람의 명의로 지분을 나눴기 때문에 조합원 수가 늘어났으며 이는 일반 분양분 감소로 이어져 수익성을 확보하는데 상당한 어려움으로 작용할 수도 있었다. 실제로 한남 뉴타운 1구역의 경우 소형 평형으로 구성된 지분들이 너무 많아 일반 분양분이 100가구 미만일 수도 있다는 우려가 제기돼 왔다. 만약 층고 제한이 풀린다면 조합 입장에서는 층고를 최대한 높여 이익을 높일 수 있다.현지 한남 뉴타운 주변에서는 용적률 230%, 40층 이상의 고층 주거단지로 개발해야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 한남동에 사는 한 주민은 “5, 6구역에 접해 있는 3종 주거지역 및 상업지역을 편입해 중심상업지구로 개발해야 한다는 의견이 많다”고 전했다. 또 한남 뉴타운 7구역과 현재 오산중학교 부지를 교환해야 한다는 의견도 제기되고 있다.6평 이상 토지에 대한 허가제 소식이 전해졌음에도 불구하고 한남 뉴타운 지분 값은 고공행진을 이어가고 있다. 1~7구역 중 가장 지분 값이 비싼 곳은 2구역(동빙고 구역)으로 8차선 도로와 인접해 있으며 강변북로를 이용하기 편리하다.10~15평짜리 단독주택이 평당 2700만원이고 15~20평은 2500만원, 25~34평형은 2200만원에 거래되고 있다. 허가 대상에 포함되지 않는 6평 이하 지분은 평당 5000만원을 호가한다. 다세대주택은 10~15평이 평당 3500만원, 15~25평이 3000만원, 25~34평이 2500만원 정도에 거래되고 있다. 하지만 매물이 별로 없어 실제 거래되는 경우는 드물다. 아직 사업 진행이 초기여서 정확하게 분석하기는 어렵다. 다만 현재 6평의 지분값이 대략 5000만원이기 때문에 이를 구입하는 데는 총 3억원이 든다. 재개발이 재건축과 차이가 나는 부분은 지분 매입가 3억원이 모두 인정되지는 않는다는 점이다. 이때 중요한 것이 감정가다. 감정가는 공시지가를 기준으로 하며 이 감정가의 일정 부분만 실거래가로 인정받는다. 나머지는 본인이 돈을 추가로 내 평형을 넓혀야 하며 추가되는 분양가는 통상 일반 분양분의 75% 선에서 결정된다. 따라서 현재 평당 1500만원 선인 용산구 분양가가 3년 후 2000만원을 넘어설 것이라고 가정하면 조합원이 부담해야 할 추가부담금(일반 분양분의 75%)은 평당 1500만원이다. 입주 시점인 5년 이후 용산구 평균 매매가가 평당 3000만원 이상까지 상승할 것이라는 예상이 지배적이므로, 현재의 지분값에 추가로 자금을 내 분양받는다고 해도 일반 분양분을 구입해 분양받는 것보다 충분히 투자 매력이 있다. 참고로 한강로 시티파크의 43평형의 분양가는 6억7500만원(평당 1569만원)이었지만 지금은 분양권 값이 9억2500만원(평당 2151만원)까지 치솟은 상태다. 상승률로 환산하면 37,3%. 입주까지 분양권 값이 50% 상승하는 것은 무난하다는 분석이다. 한남동 J공인 관계자는 “아현 뉴타운의 공시지가가 평당 350만원인데 비해 한남동은 공시지가가 750만원”이라면서 “투자 매력이 아현 뉴타운보다 2~3배가 높다는 것을 의미한다”고 말했다. 지역 중개업소에서는 30평형대 아파트를 분양받기 위해서는 5억~6억원, 40평형대는 9억~10억원의 자금이 필요할 것으로 내다보고 있다. 내년부터 재개발 지분도 주택 수에 포함되기 때문에 다주택자보다는 실수요자들의 접근이 유리하다. 만약 허가 대상 요건만 갖춘다면 아예 대형 평형을 구입해 두는 것도 좋다. 한남 뉴타운은 중소형 평형보다는 대형 평형에 대한 매력이 커 추후 대지 지분이 큰 매물을 구입해 두는 것이 대형 평형을 배정받는데 유리하다. 또 다른 부동산 관계자는 “만약 투자 목적이라면 특별법이 시행되는 8월 이전에 구입을 서둘러야 한다”면서 “허가 대상에 포함되지 않는 6평 이하의 지분은 단타 목적으로 구입하는 것도 좋다”고 말했다.