유층을 중심으로 평생 재테크를 어떻게 설계할 것인가가 화두가 되고 있다. 여러 방안이 있지만 미국 등 선진국 국민들 사이에 장기 재테크 설계방안으로 인구통계학적 분석기법이 유행한지 오래됐다. 인구통계학적 분석기법이란 한 나라의 계층별 인구 구성에서 자기 주택 소유 의욕과 안정된 노후생활을 위해 주식과 부동산을 본격적으로 매입하는 자산계층(좁게는 40∼50세, 넓게는 35∼55세)이 얼마나 두터우냐에 따라 부동산 값과 주가가 결정된다는 게 골자다.만약 한 나라의 인구 구성에서 자산계층이 두터우면 부동산 값과 주가는 높게 형성되기 때문에 설령 금리인상과 같은 자산 시장에 비우호적인 요인이 발생한다 하더라도 부동산 값과 주가는 크게 떨어지지 않는다는 것이다. 이 이론에 따르면 지금의 부유층이 은퇴하고 이후의 자산계층이 어떤 형태로 채워주느냐에 따라 부동산 값과 주가의 미래가 결정된다. 만약 은퇴하는 자산계층보다 이후의 자산계층이 더 두텁게 채워줄 경우 부동산 값과 주가의 상승 국면은 지속된다고 보는 것이 이 이론에 근거한 예상이다.미국의 해리 S 덴트는 “2차 대전 이후 1960년대 초반 사이에 태어난 베이비붐 세대가 은퇴하면 미국의 부동산 시장과 증시가 장기 침체에 빠질지 모른다”고 잇따라 경고하고 있다. 그 시기를 2010년 이후 약 10년으로 보고 있다. 자산이 넉넉지 않은 베이붐 세대는 은퇴 후 보유 부동산과 주식을 처분할 수밖에 없고, 이 과정에서 부동산 값과 주가는 떨어진다는 게 덴트의 주장이다. 인생, 혹은 재테크 설계는 단기적인 마켓 타이밍보다 장기 경기예측을 토대로 전체 포트폴리오의 균형을 맞추는 게 바람직하다. 일단 2008년 말까지는 주식이 분명히 채권보다 유리하다. 그러나 부동산 투자도 어느 정도 수익을 낼 수 있는 시기다.주가가 경기보다 6개월에서 1년 정도 앞서 간다면 2009년은 장기 포트폴리오와 자산분배 전략을 크게 수정해야 할 중요한 해다. 2010년 이후 세계 경기의 장기 침체 국면을 앞두고 보다 신중하고 조심스러운 자세가 요구되기 때문이다. 장기 침체 국면에 가장 유리한 재테크 수단은 채권이다. 부동산은 소유보다는 임대하는 것이 바람직한 전략이다. 이런 점에서 2009년에는 보유 주식과 부동산을 팔아 수익을 거둬들이고 국채나 우량 회사채로 돌려놓을 필요가 있다. 주식을 고집한다면 2010년대에도 베이붐 세대가 소비계층으로 남아 있는 브릭스나 친디아, 넥스트 일레븐 등에 속한 기업들의 주식이 좋아 보인다.아직까지 미국처럼 은퇴 후 삶의 수단으로 주식보유 비율이 적은 우리로서도 인구통계학적 분석기법은 최소한 자가 소유(특히 아파트) 시장을 예측하는데 아주 유용한 것으로 평가된다. 지금까지 우리나라는 세대가 갈수록 자산계층이 더 두텁게 형성됨에 따라 아파트 가격이 한 단계씩 뛰었다. 문제는 앞으로 어떻게 될 것인가 하는 점이다. 현재 우리나라는 세계 어느 나라보다 출산율이 낮고 고령화 속도가 빠르다. 한국의 아파트 경기는 현 자산계층의 은퇴가 마무리되는 2015∼2020년 이후에는 침체 국면에 접어들 것으로 예상하는 것도 이런 이유에서다. 결국 아파트는 중대형일수록 사두기만 하면 시기가 문제이지 많은 돈을 벌 수 있다는 ‘아파트 불패신화’는 점점 임계점에 다가간다고 볼 수 있다. 지금부터 10년 이후 장기 투자를 겨냥한다면 현재 40대 계층이 은퇴 후 전원생활과 도심기능을 함께 누릴 수 있는 지역에 ‘OO 마을’과 같은 테마 파크와 타운 하우스에 투자하는 방안이 더 높은 수익을 가져다 줄 수 있는 방안이다.
