강북 ‘U턴 프로젝트’ 유망지역 분석

울 개발지도가 새롭게 바뀐다. 주거환경이 열악하다는 이유로 슬럼화하는 모습을 보였던 강북지역의 개발이 본궤도에 오를 전망이다. 서울시는 지난 2월22일 강남의 주택 수요를 강북으로 돌리는 강북 유턴(U-turn) 프로젝트를 발표했다. 서울시 발표안에 따르면 시는 강북권을 U자 형태로 개발하며 구릉지와 인근 역세권을 하나의 개발지로 묶어 개발한다. 서울시에 따르면 용산은 삼각지와 용산역 일대를 중심으로 국제업무지구를 100만평 조성해 업무, 문화, 주거기능이 복합된 부도심으로 개발한다. 한남뉴타운은 중층 미니 신도시로 정비되며 서빙고동에는 한강변을 따라 고급 주거단지를 조성할 계획이다. 용산 남쪽 용산동과 이태원동, 갈월동, 후암동은 남산과 용산공원을 포함해 미래형 주거단지로 개발할 방침이다. 뚝섬역세권 주변은 서울숲과 연계해 복합문화타운으로 탈바꿈된다.이러한 개발계획이 발표되자 재개발 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 일부 투자자들은 이중 삼중의 규제로 사업이 지지부진한 상태인 재건축 사업에서 재개발로 투자 패턴이 선회할 모습을 보이고 있다. 그렇다면 이번 서울시 유턴 프로젝트 유망지역으로 분석하는 곳은 어디일까. 현재로선 상대적으로 가격이 저평가돼 있고 가격 상승 여력이 높은 2호선 뚝섬역 역세권 주변이 수혜를 볼 것으로 전망된다. 서울시 방안에 따르면 서울숲에서 영동대교까지의 주거지역은 뉴타운으로 개발해 탑상형 고층 빌딩을 지을 계획이다. 이러한 발표가 알려지자 뚝섬 주변 집값이 벌써부터 술렁거리고 있다. 지난해 뚝섬 상업지구 입찰과 서울숲 조성 이후 보합세를 보이던 집값이 강세를 탈 분위기다. 성수동에 있는 대지 지분 7평짜리 빌라만 해도 발표 직후 5000만원 안팎 뛰었으며 10~20평형 대 지분도 평당 1500만~2000만원 정도가 오른 상태다. 일반 아파트 값도 큰 폭으로 뛰어 뚝섬역 역세권에 있는 중앙하이츠빌 32평형이 1주일 사이 4500만원이나 올랐고 바로 옆 쌍용아파트 32평형도 4500만원이나 값이 뛰었다. 서울시 프로젝트가 발표되기 전까지만 해도 강변건영과 한진타운이 이 지역 아파트 값 상승을 주도했다면 지금은 상황이 완전히 역전돼 뚝섬역 주변이 강세를 나타내고 있다.현재 뚝섬역세권 주변으로는 성수1가1동 5의6 일대(2만㎡)와 성수2가1동 257의2 일대(3만㎡), 성수2가1동 328 일대(1만㎡), 성수2가1동 532 일대(1만4000㎡), 성수2가1동 544 일대(1만7000㎡) 등 총 5곳이 재개발구역으로 지정된 상태다. 이번 프로젝트에 포함된 용산역 주변도 향후 발전 가능성이 높은 것으로 평가되고 있다. 다만 그동안 꾸준하게 개발 가능성이 제기돼 왔기 때문에 상승률 면에선 뚝섬역 주변에 못 미친다. 그럼에도 불구하고 용산역은 도심권과 가장 가까운 부도심으로 개발된다는 점 때문에 상한가가 계속될 것으로 예상된다. 이 두 지역이 앞으로 강북 개발의 양대 축으로 부상할 것이라는 데는 전문가들 사이에 이견이 없다. 그렇다면 발 빠른 투자자들이라면 이 두 지역이 개발 여파가 어디로 갈지를 살펴봐야 한다. 재개발 전문가들은 강북 유턴 프로젝트의 시작과 끝에 있는 아현, 가좌뉴타운과 장위뉴타운이 현재로선 가장 유망할 것으로 내다본다. 마포구 아현동 633 일대 108만8000㎡를 개발하는 아현뉴타운은 여의도, 마포와 서울 도심을 연결하는 곳에 조성된다. 2004년 12월 뉴타운 개발기본계획이 승인됐고 지난해 12월 아현3구역이 재개발구역으로 지정되는 등 발 빠르게 사업을 추진하고 있다. 아현뉴타운에서 10평 미만인 다가구주택 대지 지분 값이 평당 1700만~1750만원이고 10평 이상 다가구주택 대지 지분은 평당 1300만~1400만원 안팎이다.서대문구 남가좌동 1만9100평에 2만600가구를 건립하는 가좌뉴타운 사업은 현재 가좌 1, 2구역이 사업시행인가까지 받아 다른 뉴타운에 비해 사업속도가 빠르다. 10평 미만인 다가구주택 대지 지분이 평당 1800만~1900만원이고 10평 이상 다가구주택 대지 지분은 평당 1400만~1500만원 선에서 거래되고 있다. 세대 구분이 이뤄진 다세대주택은 이보다 평당 400만원씩 싸다. 10평 미만 단독주택은 평당 1500만~1600만원에 매매가 이뤄지고 있다. 사업추진 속도가 아현뉴타운에 비해 빠르지만 교통 여건이 상대적으로 좋지 않아 평당 100만~150만원씩 싸다.3차 중에서는 장위와 이문·휘경뉴타운이 유턴프로젝트의 영향을 받을 전망이다. 동대문구 이문동 휘경동 일대 100만평을 개발하는 이 사업은 현재 지구지정만이 이뤄진 상태여서 가격이 저평가돼 있다. 성북구 장위동 68의9 일대 185만평을 재개발하는 장위뉴타운은 이문·휘경과 마찬가지로 지구지정만이 진행된 상황이다.10평 미만 다가구주택 대지 지분이 평당 965만~1800만원이고 10평 이상 다가구주택 대지 지분은 평당 900만~1750만원 선이다. 세대 구분이 진행된 10평짜리 다세대주택은 대지 지분이 평당 900만~1600만원으로 다양하다. 단독주택 대지 지분은 10평짜리가 680만~1300만원, 20평짜리가 600만~1200만원이고 30평 이상은 590만~1100만원이다. 이문·휘경뉴타운은 장위뉴타운에 비해 평당 100만~150만원가량 비싸게 거래되고 있다. 이런 가운데 정부가 뉴타운 지역의 9평 이상 대지 지분에 대해서도 토지거래허가 대상으로 분류하는 방안을 추진하고 있어 논란이 예상된다. 현재 입법추진 중인 이 제도가 도입되면 9평을 중심으로 재개발 지분의 가격이 양극화를 보일 가능성이 크다. 또 재개발지역에서 얻은 분양자격은 철거 후에도 입주권으로 간주하기 때문에 다주택에 포함된다. 때문에 이미 많은 주택을 소유하고 있다면 자산을 적절히 분산시켜 중과세를 피하는 방법을 마련해야 한다(이번 호 부동산 세테크 참조).