저평가된 숙박시설 경매 도상훈련

박업체들은 경기침체 장기화와 성매매방지특별법이 시행되면서 심각한 영업난을 겪고 있다. 이를 입증하듯 관련 경매물건이 기하급수적으로 늘고 있고 낙찰률이나 낙찰가율이 바닥을 기고 있다. 수도권에서 지난해 진행된 숙박시설 경매물건은 총 564건. 이는 2004년의 224건보다 2.5배 이상 증가한 것이고 외환위기 직후인 2000년의 399건보다 1.4배 이상 많다. 평균 낙찰가율은 59.82%로 전체 평균 낙찰가율 70.74%보다 10% 이상이 낮았고 낙찰률 역시 18.97%로 전체 평균 낙찰률 30.2%보다 11.23% 낮았다. 하지만 반대로 생각하면 지금의 경기 불황은 내일의 투자에 유망한 밑거름이 될 수 있다. 워낙 저가에 낙찰되기 때문에 잘만 활용하면 상당한 투자 이익을 볼 수 있다. 우선 2002년 낙찰가율 86.63%를 정점으로 급락했던 낙찰가율이 2005년에는 전년도보다 소폭 상승했던 데 주목해야 한다. 더 이상의 낙찰가율 하락은 없을 것으로 예상되며 그런 점에서 지금이 최저가 수준에서 취득할 수 있는 가장 좋은 시점이다. 취득 후 영업정상화, 경기회복 등에 따른 시세차익을 기대할 수 있다. 이번 호에 소개할 물건은 경기 수원시 팔달구 인계동 1115의 1 중심상업지역에 위치한 숙박시설(모텔)로 지하 1층, 지상 6층 건물 전체가 경매에 붙여졌다. 지하 1층은 주차장, 기계실 및 전기실, 지상 1층은 카운터, 숙직실, 내실 등이 있으며 지상 2층부터 지상 6층까지 5개층이 숙박시설로 이용되고 있다. 객실 수는 각층 9개씩 총 45실이다. 건축물관리대장상 건물면적은 총 1823.04㎡(551.47평)이며 대지면적은 480.1㎡(145.23평)이다. 경매사건번호는 2004타경84053호이며, 수원지법 경매9계에서 진행된다. 지난해 9월1일 처음 경매에 붙여진 후 유찰을 거듭, 2월2일에 최초감정가 23억520만원의 40.96%인 9억4421만원에 5회차 경매가 진행된다. 입찰보증금은 입찰가의 10%인 9443만원이다. 대상 물건은 수원시 팔달구 인계동에 있는 한국토지공사 경기지사 남쪽에 있다. 수원지역 최대 유흥가인 수원시청 사거리와 맞닿은 4블록에 걸쳐 있다. 반경 600m 이내에 수원시청, 중부지방국세청, 경기문화예술회관 등 공공시설을 비롯해 갤러리아백화점, 삼성홈플러스, 뉴코아백화점 등 대형 판매시설들이 밀집돼 있다. 분당선 연장선 역인 수원시청역이 남서쪽 약 500m 지점에 2008년 말 개통을 목표로 공사가 한창 진행 중이다. 등기부등본에 기재돼 있는 권리관계를 살펴보니 우리은행 근저당 1건과 팔달구청 압류 1건 등 총 2건의 권리만이 등재돼 있었다. 권리관계는 상당히 깨끗한 물건으로 2002년 8월13일 설정된 우리은행의 근저당을 말소기준권리로 해 후순위는 낙찰 후 말소대상이 된다.임차인 역시 2003년 10월9일 사업자등록이 돼 있으나 최초 근저당보다 나중에 대항요건을 갖춘 임차인으로, 낙찰자에 대항력이 없기 때문에 보증금에 대한 낙찰자 인수나 명도에 대한 위험부담은 없다. 다만 숙박시설은 일정 기간 경과한 후 건물 내·외벽을 새롭게 단장하거나 내부를 대대적으로 개·보수해야 하기 때문에 공사비, 인테리어 비용에 대한 유치권이 설정돼 있는지 파악하는 게 중요하다. 확인 결과 본 물건은 아직까지 유치권을 신고했거나 유치권이 행사된 흔적이 없었다. 모텔은 매매가 쉽지 않다. 물건의 금액이 대부분 큰 데다 경기 침체로 영업을 낙관하기 어렵기 때문이다. 인계동 주변에서도 거래된 경우를 찾기가 쉽지 않았다. 다만 최근 인계동 일대 숙박시설의 상당수가 경매에 붙여졌거나 붙여지고 있기 때문에 이들 물건의 감정가와 시세 조사 결과를 근거로 토지가를 산정했다. 평당 토지가는 약 700만~1000만원으로 예상된다.토지가 145.23평이므로 평당 700만원을 곱하면 토지가는 약 10억원으로 2월2일 진행될 경매에서 최저가에 낙찰된다면 건물가액을 고려하지 않은 현재의 토지가 수준에서 매수하는 셈이다. 단순 계산하면 12억6500만원 정도인 건물가 만큼은 시세차익을 거둔다는 계산이 나온다. 만약 취득 후 직접 운영하지 않고 임대한다면 1층 카운터 등을 포함한 6개층 45실 정도의 숙박시설이면 보증금 2억~3억원에 월임대료로 1000만원을 받을 수 있는 것으로 조사됐다. 하지만 현재 인계동 지역 숙박시설의 영업상황이 그리 좋지 않기 때문에 투자수익률을 분석할 때 보증금 2억원, 월임대료 1000만원을 적용하기로 했다. 기대수익률을 미리 설정하고 그 기대수익률에 맞춰 낙찰가를 산정했던 기존의 방식과 달리 본 물건은 최근 인계동에서 3개월 간 경매에서 낙찰된 평균 낙찰가율 49.35%를 적용해 예상낙찰가를 정하고 수익률을 분석했다. 최근 3개월 간 평균 낙찰가율을 적용한 결과 낙찰예상가는 11억3762만원 정도. 이 금액을 입찰예정가로 정하고 투자수익률을 분석해 보기로 하자. 투자수익률을 분석할 때 조사된 임대가(보증부 월세, 보증금 2억원에 월세 1000만원)를 기준으로 하고, 기존 임차인과 최대한 협의를 통한 임대차 재계약을 전제로 했다. 다만 인도명령을 통한 강제집행을 염두에 두고 비용을 약 5000만원으로 계산했다. 숙박시설(모텔)은 준공 연한이 7년차 이상이면 내·외장을 하거나 내부 시스템을 교체하는 것이 일반적이므로 이 비용도 투자비에 포함해야 한다. 약 1억5000만원으로 계산했으며, 취득 수수료는 낙찰가의 1.2%를 적용했다. 물론 취득세, 등록세, 법무비용 등 제세공과금으로 낙찰가의 5.5%를 적용하는 것은 기본. 또한 숙박시설의 전 층 임대를 가정하기 때문에 다른 유형의 물건에서 징수됐던 관리비는 없는 것으로 간주하거나 또는 일정액의 관리비를 징수하더라도 모두 관리비 명목으로 소진되는 것으로 했다. 또한 대출을 일으키지 않고 전액 보유자금으로 본건을 취득한다고 가정했다. 이러한 가정 하에 연 임대수익 1억2000만원에서 초기 연도 공실 손실비 약 770만원(통째 임대하는 경우 공실 손실비를 비용으로 잡지 않아도 되나 숙박시설 특성상 예비비 개념으로 5% 계산)을 뺀 연간 운영수익은 약 1억1230만원이 발생하는 것으로 분석됐다. 초기에 투자된 비용은 낙찰가를 포함해 모두 14억1200만원 정도. 임대보증금으로 2억원이 단기에 회수될 것이므로 실제 투자금액은 12억1200만원 정도가 된다. 앞서 도출된 연간 운영수익 1억1230만원을 실제 투자금액 12억1200만원으로 나누면 연간 운영수익률은 9.27%가 나온다. 만약 일정기간 보유 후 경기회복 상황에 따라 본건을 감정가의 80% 수준인 약 18억원에만 매각해도 6억2000만원 정도의 매각차익(매각시점의 매각수익률 51.1%)이 발생할 수 있는 우량물건이다. 물론 예상입찰가 11억3762만원에 낙찰된다는 조건이다. 숙박시설로서의 상황이 여의치 않다면 중심상업지역에 위치해 있고 주변에 대형 판매시설이나 오피스 시설이 밀집돼 있기 때문에 전 층을 근린상가로 용도변경하거나 일부 근린상가 및 상층부를 원룸 형태로 용도변경해 새로운 수익구조를 만드는 것도 생각해 볼 수 있다. ☞ 수원시 인계동 모텔 수익률 분석 :