농가주택…투자 올 가이드

원도 횡성에서 B펜션을 운영하는 배순호씨(70)는 요즘 눈코 뜰 새 없이 바쁘다. 서울 생활을 정리하고 시골로 내려간 지 2년밖에 되지 않아 전원생활이 아직 익숙하지 않은 탓도 있지만 최근 시작한 펜션 사업 때문에 더욱 그렇다. 올해는 유독 눈이 많이 내려 주말이면 인근 스키장을 찾는 투숙객들로 북새통을 이룬다.그가 이곳으로 이사 온 것은 지난 2004년 12월. 마음속으로만 그려왔던 전원생활을 체험해보기 위해서다. 배씨는 수십년 동안 운영하던 건축자재 업체를 정리하고 금천구 독산동 단독주택을 처분한 뒤 이곳에 터를 잡았다. 낙향을 준비하던 배씨가 가장 고심한 부분은 주거 문제. 전원주택을 지을 생각도 있었지만 비용이 만만치 않았다. 때문에 배씨는 농가주택을 개조하기로 결심했다. 농가주택을 개조할 경우 비용을 줄일 수 있을 뿐만 아니라 수도, 전기 등 생활 기반시설을 손쉽게 마련할 수 있다. 배씨는 농가주택을 개조해 절약한 돈으로 따로 펜션을 지어 쏠쏠한 임대수익을 거두고 있다.농가주택 개조가 전원주택 건립의 새로운 모델로 부상하고 있다. 농가주택을 개조해 전원주택으로 사용하는 것은 절차가 복잡하지 않다. 전원주택을 신축하기 위해서는 용도변경 등의 까다로운 절차를 거쳐야 한다. 때문에 섣불리 추진했다가 시간과 돈을 허비할 수도 있다. 전원주택을 짓기 위해서는 준농림지역 내 땅을 구입해 전용해야 하는데 전용부담금과 대체농지 조성비 등이 필요하다. 하지만 농가주택은 이미 주택으로 허가가 돼 있기 때문에 이 과정이 생략된다. 개조에 따른 건축 인?허가만 받으면 된다. 도시계획지역 등을 제외하고는 200㎡(약 60평)까지는 허가 없이 증?개축이 가능하다. 단 증축 면적이 85㎡(26평) 이상이면 관할 시군구청의 허가를 받아야 한다. 개조한 후 시군구청을 찾아가 주택의 면적 등 변경된 내용을 건축물대장에 기재하면 모든 행정적인 절차가 끝난다.개축하기 때문에 건축비도 신축보다 30% 이상 덜 소요된다. 창고나 축사를 별채로 사용할 수도 있다. 이 밖에 농가주택은 기존 주민들과의 커뮤니티를 형성하는데 유리하다. 마을이 형성돼 있는 곳에 건립하기 때문에 지역 주민들과 활발하게 교류할 수 있다. 그렇다면 농가주택을 개조하기 위해서는 어디에서 정보를 얻어야 할까. 가장 보편적인 방법이 고향사람 등을 통해서 정보를 얻는 방법이다. 마을 이장들에게 부탁하는 경우도 있지만 수수료 등 추가 부담이 생길 수 있다. 농가주택에 대한 관심이 높아지면서 농가주택을 전문 취급하는 부동산 중개업소까지 등장했다. 지역을 정하고 현장을 방문해 현지 중개업소의 자문을 받아 구입하면 된다. 각 시군구청 홈페이지 내 농가주택 정보란도 참고해둘 필요가 있다. 이농 인구가 늘어나면서 각 시군구청마다 남아도는 농가주택 때문에 골머리를 앓고 있는 상태다. 때문에 이들 홈페이지 내 정보를 활용하면 꽤 유용한 농가주택들을 찾을 수 있다. 농협 하나로복덕방은 전국 농협 지점을 온라인으로 연결해 농가주택 거래를 알선해 주고 있다. 이곳에서 농가주택 외에 임야와 토지 등 농촌 생활에 필요한 모든 사항이 상세하게 알 수 있다. 계약은 당사자들 몫이며 하나로복덕방은 정보만 제공한다.주말농장용 농지에 신축하는 33㎡(9.98평) 이하 주말 체험 농가주택에 대해서는 농지보전 부담금이 50% 감면된다. 다만 농림부 장관이 고시하는 기준에 따라 시장 군수 구청장의 추천을 받아야만 한다. 건평 45평, 대지면적 200평 기준 시가 7000만원 이하의 농가주택을 매입하면 도시에 주택을 한 채 가지고 있다고 해도 비과세 혜택을 받는다. 즉 서울, 과천 5개 신도시에서 3년 보유하고 2년 이상 거주했을 경우다. 반대로 농가주택도 3년 이상 보유해야만 비과세 대상이 된다.농가주택을 건립하는데 가장 중요하게 고려해야 할 부분은 기존 도심지와의 접근성이다. 고속도로나 시군구로부터 차로 10분 거리에 있는 농가주택이 좋다. ☞ 농가주택 구입시 주의사항 :