김설희씨(47)는 임대 목적으로 서울시 송파구에 소형 주택 5채를 소유하고 있다. 김씨는 요즘 자신을 다주택자로 보는 시선이 부담스럽다. 5채를 보유 중이지만 부동산 투기와는 거리가 멀다. 그에게는 임대 수입이 수입원의 전부이기 때문이다. 김씨에게 주택 보유는 투자나 투기의 수단이 아닌 생계 수단이다. 세금까지 가중 부과된다고 하니 더욱 억울하게 느껴질 뿐이다.김씨가 보유한 송파구의 주택 5채는 비슷한 아파트로서 모두 기준시가는 2억원에 해당한다. 주택 2채는 전세로 임대하고 나머지 3채는 월세로 임대하고 있다. 정작 자신은 분당에 전세로 살고 있다. 2채는 전세 보증금을 각각 1억5000만원씩 받고 있고 월세로 임대하는 주택은 보증금 4000만원에 월 60만원의 임대료를 받고 있다. 김씨는 앞으로 과세될 보유세와 양도소득세가 걱정이다.정부는 보유세(재산세, 종합부동산세)와 양도소득세를 통해 다주택자를 압박하고 있다. 올해부터는 국세인 종합부동산세 신설에다 3주택 이상일 경우 실거래가액으로 양도소득세가 부과된다. 또 대도시에서 3주택 이상의 주택을 양도할 경우 66%의 세율로 계산되고 장기보유 특별공제는 적용받지 못한다. 전반적인 추세가 다주택을 보유하고 있는 경우에는 세금이 높아지는 실정이다. 그렇다고 낙심할 일은 아니다. 무작정 규제만 하는 것은 아니기 때문이다. 주택의 취득과 보유, 그리고 처분 과정에서 세무상으로 혜택을 주는 경우도 있다. 주택 분양을 통해 구입할 때 일정 규모 이하의 주택 소유자는 부가가치세를 내지 않아도 된다. 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하의 주택은 부가가치세를 과세하지 않는 면세 항목이기 때문이다. 또 분양으로 구입하지 않고 개인으로부터 구입할 때도 면적에 상관없이 부가가치세가 과세되지 않는다. 부가가치세는 사업자(분양업자)가 공급하는 재화나 서비스에 대해서만 과세하는 게 원칙이다. 반면 상가나 오피스텔을 구입할 때는 규모에 상관없이 건물 가격의 10%를 부가가치세로 부담해야 한다. 주택을 임대할 때도 부가가치세를 부담하지는 않는다. 주택의 임대용역 자체도 부가가치세 면세 대상이기 때문이다. 월세로 임대하든 전세로 임대하든 부가가치세를 낼 필요가 없다. 하지만 상가의 경우는 전세와 월세를 불문하고 무조건 부가가치세를 부담해야 한다. 주택을 임대할 때 받은 월세도 상가 건물에 비해 부담해야 할 세금이 적다. 2채 이하의 주택을 소유하고 그 주택을 월세로 임대할 경우 종합소득세가 비과세된다. 다만 월세로 임대하는 주택이 고가 주택이 아니어야 한다. 일반적으로 6억원 이상일 경우에는 고가 주택으로 판정받는다. 물론 실거래가액이 아닌 기준시가가 기준이다. 실거래가액으로 고가 주택을 판단하는 양도소득세와 비교해도 상대적으로 유리하다.주택을 전세로 임대할 때도 상가와 비교해 상대적으로 유리하다. 보통 부동산을 전세로 임대할 경우 보증금에 대한 월세 상당액에 대해 종합소득세를 내야 한다. 이럴 때는 정기예금 이자율인 연 3.6%의 이율로 월세 상당액을 계산한다. 세법에서는 보통 간주임대료라고 표현한다. 예를 들어 1억원의 보증금을 받고 전세로 임대할 경우 1년 동안 360만원의 월세를 받은 것으로 보고 부가가치세와 종합소득세를 계산한다. 하지만 주택의 임대는 이러한 간주임대료를 계산하지 않는다. 즉 주택은 고가 주택만 아니라면 2채 이하 주택의 임대는 월세든 전세든 상관없이 종합소득세와 부가가치세를 납부할 필요가 없다. 그리고 2채를 초과하더라도 전세로 임대할 때는 종합소득세와 부가가치세가 없다.주택은 양도시에도 상가에 비해 상대적으로 유리하다. 주택을 매각할 때는 주택의 면적에 상관없이 부가가치세를 납부할 필요가 없다. 또 마지막 한 채의 주택을 양도할 때 1가구 1주택에 대해 비과세도 가능하기 때문에 비과세 규정이 전혀 없는 상가와 비교하면 여러 가지로 유리하다. 다주택 보유자에게 또 다른 혜택이 있다. 다주택을 일정 기간 이상 임대할 때 보유세 중 종합부동산세에서 제외되고 다주택 보유에 따른 중과세 대상에서도 빠진다. 건설 임대주택으로서 2채 이상의 주택을 5년 이상 계속 임대하는 경우와 매입 임대주택으로서 5채 이상의 주택을 10년 이상 계속해서 임대하는 경우 종합부동산세 과세 대상에 포함되지 않는다. 또 5채 이상의 주택을 10년 이상 임대한 주택은 1가구 3주택 이상이라 하더라도 66%의 양도소득세 중과세 대상에서 빠진다. 하지만 요건이 있다. 종합부동산세와 양도소득세 중과세 대상에서 제외되기 위해서는 시청이나 구청에 주택임대사업자 등록을 해야 하고 관할세무서에 사업자 등록 절차를 반드시 거쳐야 한다.김설희씨도 주택의 임대에서 부가가치세 문제는 발생하지 않는다. 종합소득세도 월세로 받는 180만원(60만원×3채)에 대해서만 내면 된다. 하지만 특별한 대응을 하지 않는다면 종합부동산세와 양도소득세 중과세는 피할 수 없는 상황이다. 특히 정부의 계획대로 투기지역에서 탄력세율까지 적용한다면 양도소득세는 최고 82.5%의 단일세율로 과세될 것이다. 이런 상황이라면 김씨는 시청이나 구청에 임대사업자 등록을 하고 관할세무서에 사업자 등록을 마치는 게 좋다. 대신 10년 이상 임대를 해야 한다. 이럴 경우 양도소득세 중과세와 종합부동산세 합산 대상에서 제외될 것이다.최근 정부는 주택을 투기지역에서 양도할 경우 탄력세율만큼 더 과세하는 것을 검토 중이다. 즉 투기 목적 주택의 처분과 보유에 대해서는 중과세 정책을 당분간 철회할 가능성이 낮다. 하지만 안정적인 임대주택의 공급 역시 포기할 수 없는 정부의 정책이기 때문에 감면이나 비과세 혜택 또한 줄어들 가능성도 낮다. 이 규정을 적절하게만 사용한다면 중과세 정책을 피해 나갈 수 있는 좋은 수단이 될 것이다.☞ 주택과 상가의 임대와 양도에 따른 세금 분석 :