토지시장 하향 침체기…중장기적 안목으로 투자자세 바꿔야

정부의 8·31부동산 종합대책 발표 이후 부동산 시장이 본격적인 조정기간에 들어간 느낌이다. 이런 기조는 관련 법규가 본격 시행되는 내년엔 더 구체적으로 나타날 것으로 전문가들은 내다보고 있다.8·31부동산 종합대책 중 토지관련 대책의 주요 내용을 살펴보자. 우선 토지거래 허가 요건이 대폭 강화됐다. 이와 함께 의무이용 연한을 농지의 경우 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년, 기타용 토지는 5년으로 못 박았다. 토지분할 개발행위 허가와 의무 이용 위반 시 신고포상제를 함께 도입하고 사후관리도 보다 엄격하게 강화된다. 양도세 강화와 비사업용 토지에 대한 종합부동산세도 강화된다. 비사업용 토지에 대한 과표 적용률이 내년에 20%로 높아지고 2007년부터 매년 10%씩 상향조정된다. 3억원 초과된 토지는(3억원 이하 5%) 가구별로 합산한다. 이번 부동산 종합대책은 토지시장만 놓고 보면 건국 이후 가장 위력적인 대책이기 때문에 당분간 시장 위축은 불가피하다. 그동안 참여정부가 들어선 이후 토지 시장은 신행정수도 이전, 정부와 지방자치단체에서 쏟아내는 공기업 이전, 기업도시, 미니신도시, 행정타운 건설 등 풍부한 개발재료로 인해 활황을 이뤘다.각종 여론조사 결과 토지가 투자하고 싶은 부동산 1,2위로 꼽히는 등 그동안 일반 투자자들의 관심이 토지 투자에 집중됐다. 지역별로는 수도권, 호남권과 충청권의 지가가 큰 폭으로 상승했고, 용도지역별로는 도시지역 녹지 및 비도시 지역 관리지역, 지목 상으로는 임야 전·답이 부동산 투기꾼 손절매와 더불어 땅값 상승을 주도했다. 2004년부터 쏟아져 나온 각종 개발 계획이 대상지역의 땅값이 크게 올렸지만 내년부터는 추가 상승에 대한 기대감과 불안감이 투자자의 선택을 좌우할 것으로 보인다.수도권 내 토지가 큰 폭으로 하락하지는 않을 것으로 전망된다. 수도권 내 대규모로 주택이 공급되고 있지만 서울 인구 분산보다는 지방 인구 유입이 더 크기 때문이다. 지방 경기 위축으로 수도권 인구 유입이 더욱 늘어날 경우 가용 택지는 여전히 골칫거리로 남는다. 따라서 수도권의 토지는 여전히 투자 유망대상으로 분류할 수 있다.10월부터 도시민의 농지소유 제한이 폐지되고 내년 1월부터는 농지조성비가 공시지가 기준으로 바뀐다. 따라서 도시화가 예상되는 곳에서는 맹지라도 투자가치가 높아질 수도 있다. 앞으로 개발이 확실한 신도시, 택지개발지역, 관광지와 신설도로 및 역세권 지역은 주거용 택지, 생활용지, 산업용지의 지속적인 실수요자 수요가 예상돼 실수요 시장에서 상승이 가능할 것으로 보이며 상대적으로 개발 요소가 약한 지역은 추가 하락폭이 커질 수 있다. 참여정부가 의욕적으로 확정한 행정복합도시, 기업도시, 혁신도시와 도로개통 예정지 주변, 동계올림픽 후보지 평창 등이 중장기적인 투자 상품으로 부상할 것으로 예상된다.제4차 국토종합계획의 수정과 토지 적성평가에 따르는 관리지역 세분 등은 변수로 작용할 공산이 크다. 국토종합계획이 수정되면서 신규 호재지역이 생겨날 수도 있기 때문이다. 앞으로의 토지시장은 철저히 장기투자가 요구된다.☞ 8ㆍ31대첵 토지부문 주요내용 :