소형 오피스텔 투자 매력

● 2009년 부동산 시장 전망● 황지현의 클릭경매● 해외부동산 칼럼피스텔은 매매 차익보다 임대 수익을 통한 이익 실현이 기대되는 전형적인 수익형 부동산 상품이다. 그러나 지난 1~2년간 시장 상황은 기대에 못 미쳤다. 대규모 공급이 이뤄진데다 전세값 상승이 예상치를 밑돌아 은행 금리와 비교해 신통치 않다는 지적을 받아 왔기 때문이다. 더구나 정부가 주거 목적으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 분류하면서 다주택에 따른 세금 부담도 예전보다 커졌다. 그동안 각광을 받아 온 분양권 전매도 사실상 금지되면서 투자 메리트도 과거에 비해 크게 떨어졌다.그러나 앞으로 오피스텔에 대한 관심이 다시 높아질 전망이다. 무엇보다 소액으로 구입할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 올해 부동산 투자의 화두가 단연 ‘리스크(위험) 관리’라는 점을 감안하면 소액으로 구입할 수 있다는 것은 투자자들의 구미를 당기게 하는 대목이다.물론 여기에는 기본 전제 조건이 있다. 도심 내지는 오피스텔 밀집 지역에 있는 소형 평형이어야 한다는 것이다. 실제로 직주근접형 도심권 오피스텔은 요즘과 같은 불경기 속에서도 매매가가 떨어질 기미를 보이지 않고 있다. 부동산114 자료에 따르면 고양시 일산구 장항동의 일산중앙하이츠빌 65.3㎡(19평)은 지난해 말 매매가가 1억3500만 원으로 6월 말(9750만 원) 대비 38.5% 상승했다. 성남시 야탑동 엔즈빌 55㎡(16평)도 같은 기간 31.4%의 상승률을 기록했다. 부동산114 조사를 근거로 볼 때 매매가 상승률이 높은 수도권 오피스텔은 33~66㎡대가 대부분을 차지했다. 지난해 12월 부동산114 오피스텔 매매가가 마이너스 0.07%로 3년 만에 마이너스로 돌아섰지만 이는 어디까지나 중·대형 얘기다. 여기에는 비수기라는 계절적 요인도 작용했다. 소형 평형에 대한 수요는 앞으로 더 커질 수밖에 없다는 계산이 나온다.아파트 통계로 볼 때도 소형 평형에 대한 인기는 확연하게 나타난다. 스피드뱅크가 재건축 아파트를 제외한 서울, 경기지역 평형별 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과 지난해 12월 66㎡(20평) 이하 아파트는 전월에 비해 0.95% 떨어졌지만 165㎡(50평) 이상이 0.78% 하락하는 것을 빼고는 하락률이 가장 낮았다. 특히 11월 대비 하락률이 줄어든 것은 66㎡ 이하 규모 아파트가 유일하다. 경기 지역에서는 12월 말 기준 이 평형대 아파트의 매매가 하락률이 0.65%를 기록, 가장 낮았다.소형 오피스텔은 1인 가구의 수요가 높다. 독신 가구는 주택 공급 정책의 핵심 사항이다. 지난해 말 정부는 1인 가구를 일반 가구로 간주하는 등 새로운 주택 보급률 기준을 발표했다. 새로운 주택 보급률 산정 방안에 적용하면 가장 최근 인구 센서스를 실시한 지난 2005년 전국 주택 보급률은 105.9%에서 98.3%로 낮아진다. 통계청 자료에 따르면 지난 2005년 전국의 1인 가구 수는 317만1000가구로 2000년(222만4000가구) 조사 때보다 42.5%나 급증한 것으로 집계됐다. 2인 가구까지 포함하면 전체 가구(1588만7000)의 42.1%인 670만 가구인 것으로 정부는 추산한다. 참고로 관련 업계에서는 지난해 말 기준으로 1~2인 가구 수를 714만 가구로 추정하고 있다. 독신 가구 수가 늘고 있지만 이들이 선호하는 주택 공급이 아직까지 많지 않은 점 역시 소형 오피스텔의 강세를 예고하고 있다.대중교통 여건이 좋고 편익시설이 많다는 점도 독신 수요가 오피스텔을 선호하는 이유다. 서울 경기 지역 내 인기 오피스텔은 대부분 지하철 역사와 인접해 거대한 주거 타운을 형성하고 있다. 일산신도시에서는 백석역~정발산역 라인이 대표적인 오피스텔 밀집 지역이며, 분당신도시에서는 야탑역~정자역이 이에 해당한다.소형 오피스텔은 매매가가 대부분 1억 원대다. 서울을 포함해 수도권에서 가격 상승률이 가장 높았던 오피스텔 상위 10개 단지의 매매가는 1억1000만~1억6000만 원선이다. 아파트에 비해 비교적 투자 금액이 적은 셈이다. 기존에 공급된 소형 아파트는 매매가가 2억~3억 원을 호가하며 전세가도 1억 원선이다.분양 규모가 줄어드는 것도 향후 가격 상승을 예고하는 부분이다. 부동산뱅크가 2009년 분양 예정인 오피스텔을 조사한 결과 총 5곳 715실(일반 분양 총 5곳 585실)인 것으로 집계됐다. 2007년 2049실, 2008년 5745실과 비교하면 큰 폭으로 줄어드는 것이다.물론 그동안 오피스텔은 투자 금액도 적지만 수익률도 아파트에 비해 현격하게 떨어진다는 것이 단점으로 지적받아 왔다. 경기 침체로 전월세가 은행 이자보다 낮았다는 것이 주된 이유다. 일부 지역을 제외하고 매매가가 제자리걸음을 그려 왔다는 점도 투자 한계로 지적받는다. 그러나 앞으로의 오피스텔 투자에 있어서 중요하게 지켜봐야 할 점은 전세값 상승 부분이다. 경기 침체로 매매 수요가 급감하는 상황에서 상당수 예비 투자자들은 당분간 전세로 전환할 공산이 크다. 국민은행 통계에 따르면 지난해 전국 전세 계약 비중은 65.5에서 56.3으로 낮아진 반면 보증부 월세(41.1→ 41.2), 순수 월세(2.4→ 2.5)는 소폭 늘어났다. 역전세난이 우려되는 상황에서 보증부 월세나 순수 월세를 선호하는 비중이 늘어나고 있다는 방증이다.따라서 올해 오피스텔 투자에 있어서 중요한 것 역시 안정적인 임대 수익이 키포인트다. 역세권, 도심권은 임대가 수월한데다 투자 금액도 소액이어서 매매하기도 한결 부담이 적다. 대학가도 비교적 임대 수요가 튼튼하다.매매가 대비 전세가 비율이 높다는 점도 관심 있게 지켜볼 대목이다. 오피스텔은 매매가 대비 전세가 비율이 높은 대표적인 상품이다. 부동산114 자료에 따르면 서울 경기 인천에서 매매가 대비 전세가 비율이 가장 높은 단지는 지난 2003년 6월에 입주한 인천시 남구 구월동 이코노레지던스 파티마 29㎡(9평)로 매매가는 3600만 원인데 비해 전세가는 3500만 원인 것으로 조사됐다. 전세가가 매매가의 97.2%에 달한다. 고양시 백석동 두산위브 센티움 84㎡(25평)도 매매가는 5500만 원, 전세가는 5250만 원이다. 세금까지 포함해 전세를 끼고 1000만 원 정도면 구입할 수 있다는 얘기다. 매매가는 정체돼 있지만 전세가가 오르는 단지가 0순위 투자처다. 매매가 대비 전세가 비율이 50%만 넘으면 매매에 대한 부담감은 한결 줄어든다. 서울 지역 오피스텔 매매가 대비 전세가 비율은 지난해 12월 평균 54.7%를 기록했다. 참고로 같은 기간 아파트는 평균 전세가가 매매가의 40.0%였다.이런 가운데 정부가 오피스텔과 관련된 규제를 대폭 완화할 움직임을 보이고 있어 귀추가 주목된다. 정부는 지난해 9월 바닥에 난방 시설을 설치할 수 있는 오피스텔의 기준을 기존 전용면적 50㎡ 이하에서 60㎡ 이하로 확대했다. 따라서 앞으로 공급되는 오피스텔들은 대부분 난방 시설을 갖추게 된다. 이에 따라 주거 공간으로 활용하는 수요가 크게 늘어날 것으로 예상된다. 100실 이상 오피스텔에 대한 전매 금지 조치도 지난해 11월 7일부터 서울 강남 3구를 제외하고 모두 해제돼 환금성도 훨씬 커졌다.글 송창섭·사진 이승재 기자realsong@moneyro.com