문가들은 경매를 종합예술에 빗대어 설명한다. 물건에 대한 분석은 물론 입찰 현장에서 경쟁자들의 마음까지 헤아려야 낙찰 받을 수 있기 때문이다. 냉철한 판단력과 두둑한 배짱이 동시에 요구된다. 그럴수록 투자 수익은 높아지는 것이 경매의 매력이다.대치동에 사는 김모 씨는 지난해 5월 경기도 평택에 있는 임야 1011㎡(옛 306평)를 6100만 원에 낙찰 받았다. 감정가 1억5000만 원인 이 토지를 구입하는데 들어간 돈은 세금을 포함해 7500만 원. 문제는 이 토지가 도로변에 닿아 있지 않은 맹지라는 점이었다. 구입한다고 해도 개발이 불가능했다. 시세가 3.3㎡당 50만 원인 것도 맹지라는 이유에서다. 인근 도로변에 인접한 땅은 3.3㎡당 120만 원에 거래되고 있었다. 당연히 낙찰가는 감정가의 50%로 바닥을 쳤다. 지난 수년간 경매로 재미를 본 김 씨의 창의력이 빛난 순간은 바로 이때다. 남들이 맹지를 구입한다고 하니 말리는 것은 당연했다. 물론 입찰에는 김 씨 혼자 참여했다.김 씨의 땅은 도로와는 멀리 떨어져 있었지만 바로 옆에 하천이 흐르고 있었다. 낙찰 전부터 김 씨는 수로 이용을 생각했다. 우선 한국농촌공사에 하천을 이용할 수 있는지 문의했다. 시골의 작은 하천은 비록 국가 소유지만 공시지가의 10%인 금액을 10년간 이용료로 내면 198㎡(옛 60평) 이하로 개발이 가능하다. 10년 이후부터는 재계약만 하면 무상으로 사용할 수 있다. 물론 설치비는 본인 부담이다. 이에 따라 김 씨는 자신의 맹지 옆에 있는 하천 위로 작은 도로를 내 진입도로를 확보했다. 3.3㎡당 50만 원이었던 김 씨의 임야는 현재 120만 원짜리 땅으로 변신했다. 법무법인 산하 강은현 실장은 “최근 경매 투자자들은 다양한 법률 지식을 습득하기 위해 노력하는 경향을 보인다”면서 “세상 돌아가는 소식에 발 빠르게 대처해야만 높은 수익을 낼 수 있는 것과 같은 이치”라고 설명한다.길음동에 사는 정모 씨가 영등포구 대림동의 원룸을 발견한 것은 2년 전의 일이다. 정 씨가 주목한 물건은 28개 원룸이 들어서 있는 상가 주택이었다. 감정가 18억7500만 원인 이 건물을 정 씨는 14억 원에 낙찰 받았다. 근처에 2호선 대림역이 있어서 임대 수요는 충분했다. 하지만 이처럼 세입자가 많은 건물을 낙찰 받는 데는 여러 가지 어려움이 뒤따른다. 우선 근저당권 설정일보다 전입일이 늦어져 대항력이 없는 세입자가 있을 경우 명도가 어려워진다. 무작정 부동산을 점유하고 있는 세입자들을 물리적으로 내쫓을 수 없는 노릇이다. 추가 비용이 들어가는 것은 불가피하다. 다행히 정 씨가 낙찰 받은 원룸은 세입자들 모두가 대항력을 갖추고 있어 명도에 별다른 어려움이 없었다. 정 씨는 낙찰 후 세입자들과 다시 재계약을 체결해 세입자 문제를 말끔하게 처리했다. 2억 원을 들여 내·외부를 깔끔하게 보수한 그의 건물은 현재 20억 원을 훌쩍 뛰어넘는다. 그는 “침체기에는 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있는 상품에 투자하는 것이 유리하다”고 말한다.김모 씨는 단타 거래로 짭짤한 수익을 올린 경우다. 대형 할인매장에 주방용품을 납품하는 김 씨는 평소 재테크에 대한 관심이 많았다. 그러던 중 우연한 기회에 평소 알고 지내던 경매 전문가로부터 부천 상동의 한 근린상가를 추천받았다. 지상 4층의 상가에서 김 씨가 낙찰 받고자 했던 곳은 1층 공인중개사 사무실 자리였다. 감정가 3억7000만 원인 이 상가의 규모는 42㎡(옛 12평)였다. 결국 그는 이 상가를 지난 2006년 3월 9일 각종 세금을 포함해 2억9600만 원에 낙찰 받았다. 당시 부천 상동지구는 근린상가 입주가 한꺼번에 몰리면서 임대료는 바닥을 쳤고 공실률은 치솟고 있었다. 이 때문에 그는 단독 입찰로 물건을 구입했다.다행히 김 씨가 매입한 가게 앞에는 아파트 단지가 형성돼 있어 근린상가와 단지 내 상가로 모두 사용하기에 유리했다. 임대도 주변에 비해 비교적 안정적이었다. 계약금을 낸 후 어느 날 그는 우연히 2층에 은행이 입주할 것이란 소리를 들었다. 2층에 은행이 들어서면 1층에 현금 인출 코너가 필요한 것은 당연한 일이다.예상대로 잔금을 납부하고 3일 뒤 해당 은행으로부터 전화가 걸려왔다. 은행 측이 처음 제시한 금액은 3억1000만 원. 양도세 등을 감안하면 전혀 수익이 없기에 그는 은행 측의 제의를 거절했다. 3일 후 은행은 3억3000만 원으로 금액을 다시 제시했으나 거절, 이튿날 제시 금액은 3억5000만 원으로 올라갔고 결국 그는 5000여 만 원의 차익을 남겼다. 양도세를 감안해도 두 달 사이 10% 이상의 수익률을 올린 셈이다. 김 씨는 “일반적으로 경기가 불황일 때 상가 투자는 매우 위험하다고 말하는데 상가도 상가 나름”이라면서 “권리금, 임대료가 괜찮은지와 유동인구, 상주인구 등도 면밀히 따져보면 간혹 좋은 투자 상품이 있다”고 말한다. 이영진 닥터아파트 리서치연구소 이사는 “상가는 무조건 안 된다는 생각에 물건조차 보지 않는 경우가 많은데 현장 조사만 잘하면 연 10% 이상 수익을 올릴 수 있는 상가 물건이 수두룩하다”고 강조한다.신모 씨는 2004년 4월 안산시 단원구 대부도동 314의 5 임야 4628㎡(옛 1399평)를 경매로 취득했다. 감정가가 9718만8000원인 이 토지를 그는 1억5000만 원에 구입했다. 당초 신 씨가 대부도 토지를 주목한 이유는 이 일대가 서해안 개발 연장선상에 있다는 판단에서였다. 예측대로 그의 토지는 낙찰 후 곧장 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이후 그는 전체 토지의 3분의 1에 해당하는 1322㎡(옛 400평)에 대한 지적 분할 신청을 했고 법원은 이를 받아들였다. 3개월 후 그는 이 토지를 3.3㎡당 40만 원씩 계산해 1억5000만 원에 인근 지역 주민에게 되팔았다. 낙찰 받은 지 불과 반년 만에 원금을 고스란히 회수한 셈이다. 그러고도 아직 3306㎡(옛 990평)의 토지를 소유하고 있다.토지거래허가구역으로 묶여 있더라도 해당 지역 내 거주하는 주민에게는 매도할 수 있다. 대부도 일대는 최근 펜션, 전원주택지로 각광받는 곳이기 때문에 임대용으로도 적합하다. 토지거래허가구역 내 토지는 임야는 3년, 농지는 2년, 개발사업용지는 4년 이상 소유하고 있으면 일반 매매도 가능하다. 해당 지역이나 인접 지역에 거주하고 있으면 취득에 별 어려움이 없지만 타 지역 거주민은 원칙적으로 불가능하다. 다만, 법원 경매를 통한 취득은 가능하다. 현재 신 씨는 남은 토지 매각에 대비 거주지를 안산으로 옮길 생각이다. 부재지주 양도세 중과(매매가의 66% 부과)에 대비하기 위해서다.송창섭 기자 realsong@moneyro.com