1가구 2주택 양도세 회피 ‘공매물건’증가

상반기를 돌이켜 보면 일반 부동산 시장과 다르게 법원 경매시장은 ‘호황’이었다. 서울 인천 경기 수도권 시장의 아파트나 연립·다세대 주택 모두 경쟁률이 작년 동기와 비교할 때 어느 것 하나 떨어진 것 없이 다 상승했다. 지지옥션에 따르면 서울 지역 연립·다세대 주택에 있어 경쟁이 가장 높았던 곳은 도봉구와 노원구로 경쟁률이 20 대 1을 넘는 것으로 집계됐다.유독 경매시장에 불황이 없는 이유는 무엇일까. 지금은 부동산의 미래가 불투명한 시기다. 블루칩으로 꼽았던 강남권의 고가 아파트도 맥을 못 추고 있다. 현재는 부동산 상승을 점치기 힘든 시기이므로 보장되지 않는 미래를 위해 무리하게 투자하는 것보다 살 때 싸게 사는 것이 정답이다. 이것이 부동산 경매에 사람이 몰리는 이유다. 법원 경매란 채무 이행이 제대로 되지 않을 때 채무자의 부동산을 법원이 강제 집행을 통해 매각해 회수된 낙찰 대금으로 채무를 이행하는 것이다.강제 집행되는 경매는 한 번 유찰될 때마다 가격이 낮아지는 규칙을 갖고 있다. 감정가로 시작해 유찰될 때마다 20%씩 낮추게 된다. 예를 들어 1억 원짜리라면 8000만 원, 6400만 원, 5100만 원으로 떨어지는 구조여서 3번 유찰되면 반액 세일인 셈이다.또 산적한 부동산 규제로부터 자유로운 점도 경매의 매력 포인트다. 일례로 허가 지역 내의 토지를 사려면 모든 가구원이 해당지역에 1년 이상 거주해야 하는 것이 일반적이지만 경매는 이런 규제를 받지 않는다.재개발이나 뉴타운 내 재정비촉진지구에서 20㎡ 이상의 토지나 주택을 사게 될 경우에도 허가를 받아야 하는데 투기를 막기 위해 만든 허가 요건이라 여간 까다로운 게 아니다. 무주택자이면서 실거주를 할 경우에만 취득이 가능하다. 즉, 사서 다른 사람에게 임대를 주면 안 되고 직접 살아야 한다. 이런 곳 중에는 주거 여건이 열악한 곳도 있어 직접 거주를 감내하고 투자를 하는 것도 단단한 각오 없이는 어려울 것이다. 그것으로 끝이 아니라 거주한 지 3년 이상이 지나야 팔 수 있다는 점도 규제 사항이다. 그러나 경매는 이런 허가를 받지 않아도 되며 더욱이 파는 시점도 자유롭기 때문에 이를 가치로 환산하면 상당한 이익이 된다. 또 대법원 사이트나 정보 분석 사이트를 통해 한눈에 전국 부동산 경매 정보를 입수할 수 있는 것도 경매의 장점이다. 우리나라 부동산 거래의 고질적 문제점 중 하나는 허위 미끼 매물의 난립이다. 부동산 사이트에 올라온 부동산 거래처에 연락을 취해봤다가 실망해 본 사람이라면 부동산 매물의 진성화가 얼마나 돋보이는지도 실감할 것이다.그렇다고 경매에 대해 막연한 환상을 가져선 안 된다. 경매는 복어와 같다. 독을 제대로 제거할 수 있는 기술이 수반돼야 시원하고 담백한 복어를 즐길 수 있는 것이다. 경매는 권리 분석과 명도의 책임이 낙찰자에게 있다. 등기상 경매로 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리 관계는 없는지, 임차인의 보증금은 법원의 배당으로 해결되는지 별도로 낙찰자가 물어줘야 하는지 등을 민사집행법과 임대차보호법에 근거해 판단할 수 있어야 한다. 또 경매는 시간 계획과 자금 계획을 여유롭게 잡아야 한다. 경매 물건은 채무 관계로 인해 나오는 것이기 때문에 빚을 갚아버리거나 이자를 주고 채권자와 합의가 되면 경매 일정을 연기하거나 취하하는 경우도 있다. 실거주를 목적으로 경매를 하는 것이라면 경매의 가변적인 부분까지 고려해 시간을 넉넉히 잡는 것이 바람직하다. 또 경매 물건은 관리가 소홀하거나 내부를 정확하게 확인하지 못하는 경우도 많아 예상치 못했던 수리비가 들어갈 수도 있다. 만일 아파트의 경우 관리비가 밀려 있다면 공용 부분에 대해서는 낙찰자가 내는 것이 일반적이다. 따라서 낙찰금과 세금 이외의 부분에 대한 자금 계획도 여유롭게 잡는 것이 현명하다.경매와 유사한 공매는 국세징수법에 의해 세금을 체납한 채무자의 재산을 압류한 후 그 재산을 강제 매각해 체납 세금을 환수하고 잔액이 남을 때에는 체납자에게 되돌려 주는 것으로 한국자산관리공사(KAMCO)가 매각 업무를 대행한다.경매와 공매는 집행 채권의 성질, 집행 기관, 집행권의 성질에서는 서로 다르지만 채권 회수의 목적으로 국가의 공권력이 개입, 강제적으로 압류해 환가하는 방법은 동일하다. 민사집행법은 경매란 용어를, 국세징수법은 공매라는 용어를 사용하고 있으나 불특정 다수를 상대로 공개 경쟁 입찰 방식에 의해 매매한다는 의미에서는 동일하다.자산관리공사가 매각 대행하는 재산에는 압류 재산 외에도 국유 재산, 수탁 재산, 유입 자산이 있으며 공매 물건의 종류에는 부동산, 차량, 불용물품, 유가증권, 회원권 등 다양하다. 압류 재산은 세무서장 지방자치단체장이 기한 내 납부되지 않은 세금을 강제 징수하기 위해 체납자 소유의 재산을 압류한 후 한국자산관리공사에 매각 대행 의뢰한 재산을 말하며 국유 재산은 국가 소유 잡종재산의 관리와 처분을 위임 받아 일반인에게 임대(또는 매각)하는 재산을 말한다. 수탁 재산은 금융 회사가 연체 대출금을 회수하기 위해 법원 경매를 통해 금융 회사 명의로 유입한 후 한국자산관리공사에 매각 의뢰한 재산이며 유입 자산은 부실채권정리기금으로 인수한 금융 회사의 부실 채권을 회수하는 과정에서 법원 경매를 통해 한국자산관리공사 명의로 유입한 재산을 말한다.공매는 법원 경매와 매우 흡사하지만 순수 ‘공매 절차’에 의한 매각과 ‘수의계약’ 형태의 매각이 있다. 공매는 경매의 현장 입찰과 달리 전자 입찰 방식으로 매각하기 때문에 집, 사무실 등 인터넷이 되는 곳 어디서든 응찰할 수 있다. 공매의 압류 재산을 낙찰 받았을 때 낙찰 가격이 1000만 원 미만일 때는 잔금을 매각 결정일로부터 7일 이내에 일시불로 납부하고 1000만 원 이상일 때는 매각 결정일로부터 30일 내에 일시불로 납부해야 한다. 만약 잔금을 제때 납부하지 못했을 때에는 납부 지연에 따른 별도의 가산금 없이 10일간의 대금 납부 유예 기간을 주고 그래도 대금을 납부하지 못할 때에는 매각 결정이 취소되며 보증금은 국고에 귀속된다.공매로 부동산을 낙찰 받았을 때 채무자나 세입자 등 점유자에 대한 명도 책임은 낙찰자 본인이 져야 한다. 하지만 공매는 경매와 달리 ‘인도 명령’ 제도가 없기 때문에 낙찰 받은 부동산을 넘겨받는데 오랜 시간이 걸릴 수 있다. 경매는 전 소유자나 채무자 등이 부동산을 제때 비워주지 않을 경우 법원에 ‘인도 명령’을 신청하면 법원에서 강제 집행해 2~3주 내로 부동산을 인도받을 수 있다. 하지만 공매는 명도 합의가 원활히 되지 않으면 명도소송을 통해 부동산을 인수 받아야 한다. 명도소송을 통해 부동산을 인수 받으면 6개월 이상의 기간이 걸리기도 한다.부동산에서 경매하면 법원 경매를 떠올리는 게 지금까진 자연스러운 것이었다. 하지만 2008년 1월부터 부동산 경매의 새 장이 마련됐다. 채무를 갚지 못해 강제 매각되는 법원 경매가 아닌 소유자가 자발적으로 부동산 경매 업체에 의뢰를 하고 또 사는 사람도 경매에 참여해 구입하는 ‘민간 경매’다.미술 작품이 갤러리 위주의 협의적인 거래에서 큰 장을 열어 오픈된 공간에서 다수에게 평가받으며 예술가와 소비자의 만남의 거리가 가까워지고 판로가 마련됨으로써 예술계의 활력이 됐듯 부동산도 거래에도 좋은 영향을 미칠 것으로 기대된다.우리나라에서 법원 경매가 인기를 끈 이유를 생각해 본 적이 있는가. 첫째는 싸기 때문이다. 매도자들이 본인 부동산을 파는데 한 달 후 20%를 내리고 그 다음 달에 또 20%를 내려 팔기란 쉬운 일이 아니다. ‘저감제도’가 소비자에게 흥미로운 요소가 된다. 또 ‘공개’라는 부분을 빼놓을 수 없다. 전국 어딘가에 부동산을 사고자 한다면 그 지역을 몇날 며칠을 돌아봐야 할 것이다. 앉아서 전국의 매물을 볼 수 있는 시스템이 갖춰졌다면 매우 편리할 것이다. 법원 경매는 전국 정보를 한눈에 볼 수 있도록 공개되고 공개된 장소는 ‘투명성’이 보장된다.민간 경매는 저감제도, 공개, 투명, 전국적 대상이라는 매력적인 부분에 법원 경매의 단점으로 꼽히는 거래의 안전과 위험 부담을 최소화한 점에서 주목할 만하다. 감정평가서, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 임대차계약서원본 스캔, 시세 조사, 공시지가 정보, 상권 분석이 기본 제공되는 정보이고 물건별 담당 공인중개사가 문의와 상담을 해주기 때문에 무엇이든 매수자가 책임 하에 알아서 해야 하는 법원 경매보다 안전성이 더해졌다.일반적으로 등기부등본 정도만 확인하고 거래하는 중개와 비교할 때 건축물대장이나 토지이용계획확인원을 비롯해 각종 서류와 분석 정보의 제공이 월등하다고 볼 수 있어 부동산 가치를 잘 판단할 수 있다. 전국 매물 정보가 오픈되고 낙찰가격도 바로 알 수 있어 부동산 시장을 파악하는데도 도움이 된다. 무엇보다도 넓은 대상을 상대로 홍보하기 때문에 신속하게 매각할 수 있다는 것도 장점이다. 민간 경매의 핵심 구조는 다음과 같은 ‘400시스템’이다. 우선 매각하는 모든 물건을 감정한다(100% 물건 감정). 이는 부동산 거래의 가격 책정에 있어 주먹구구식 가격 산정이나 담합과 같은 비합리적인 요소를 제거하고 합리적이고 전문적인 가격 정책을 마련하기 위해서다. 또 100일 이내에 매각한다. 1차 경매 진행으로부터 100일이라는 신속한 매각이 민간 경매의 차별화된 강점이다. 100% 책임 매각한다. 마지막 100은 매각이 이뤄지지 않았을 경우 예납금으로 지불한 비용의 100%를 환불해 주는 조건이다.지금까지 부동산 거래는 천편일률적으로 중개 업소를 통하는 것이었다. 지역에 뿌리를 두고 있는 중개업소는 주변 부동산에 대해서는 방 구조까지도 꿰뚫고 있을 정도로 시세 변화를 잘 파악하고 있다. 그러나 규모가 큰 부동산이나 급매물로 신속한 거래가 요구될 때, 보다 폭넓은 다수를 대상으로 부동산을 팔고 싶을 때는 한계가 있는 것 또한 사실이다.동네 의원과 종합병원이 역할을 다해 국민의 건강을 책임지는 것처럼 지역 공인중개소와 민간 경매가 잘 어우러진다면 부동산 거래의 활성화와 소비자들의 편의를 도모할 수 있을 것으로 기대된다. 민간 경매에서 특이한 형태는 ‘절대 경매’다. 절대 경매란 경매 시작가의 하한선이 없는 것으로 일반적으로는 0원에서부터 시작하는 경매를 말한다.그러나 부동산의 경우 금액 단위가 크기 때문에 0원부터 시작할 경우 사행심을 조장할 우려가 있어 민간 경매에서는 절대 경매를 1000만 원부터 시작한다.매도자의 경우 자신의 물건에 대해 최저가 경매로 할지, 절대경매로 할지 선택할 수 있으며 최저가 경매로 할 경우에는 감정가(희망 수의계약가가 감정가보다 낮을 경우 희망 수의계약가에서부터 시작)부터 경매가 시작되며 절대 경매는 감정가에 상관없이 무조건 1000만 원부터 경매가 시작된다.절대 경매는 최저가 경매와 달리 매수 희망자들이 많은 관심을 갖고 입찰에 참가하므로 신속하게 부동산을 매각할 수 있는 장점이 있다. 또한 여러 응찰자들이 경쟁을 하다 보면 매도자가 생각했던 가격 이상으로 매각이 될 수 있는 점도 절대 경매의 장점이라고 할 수 있다.민간 경매에서의 절대 경매는 매우 낮은 가격에 낙찰될 위험을 갖고 있기 때문에 낙찰가가 마음에 들지 않을 경우 매도자가 철회할 수 있는 권한을 가지고 있다.그러나 이 경우 매도자는 72시간 내에 철회 의사를 지정 공인중개사에게 전달해야 하며 낙찰자가 납부한 입찰 보증금에 해당하는 100만 원을 낙찰자에게 배상해야 한다.강은 지지옥션 팀장