해 상반기 부동산 가격은 작년에 비해 일부 회복세를 보였지만 전체적으로 침체 국면을 벗어나지 못했다. 토지는 개발 호재가 있는 일부 지방과 수도권에서 가격이 오르기도 했지만 이를 국면 변화로 보기는 어렵다. 주택은 서울 강북을 중심으로 연립, 단독주택 및 소형 아파트의 상승 기조가 나타나기도 했지만 전체 시장의 침체는 강남 재건축, 신도시, 지방을 비롯해 더욱 심화되는 분위기였다.이처럼 시장이 활성화가 안 되는 상황에서 기존 아파트 가격에 영향을 크게 주는 아파트 신규 입주 물량은 작년에 비해 전국적으로 5% 정도 증가할 전망이다. 특히 대구가 가장 크게 늘어 64%, 서울이 34%, 경기도가 22% 증가할 전망이며 강남·서초·송파구는 2만3000가구가 입주할 예정이다. 하지만 이러한 입주 물량 증가는 결국 해당 지역의 가격 약세로 이어질 것으로 보인다.여기에 분양가 상한제에 따른 사업 승인 물량의 대폭적인 증가로 분양 예정 물량도 크게 늘어나고 있다. 작년 하반기에만 42만5000가구가 사업 승인이 났고, 이는 전년 대비 47.6% 증가한 것이다. 특히 수도권은 2007년 전체로 30만 가구 이상의 사업 승인이 나 전년 대비 76% 늘어난 상태다.결국 지역 내 수급으로 보면 지방은 과잉 공급으로 인해 사업 승인 물량이나 분양 물량이 감소하고 있는데 비해 수도권은 상한제 여파로 대기 물량이 급증하는 추세를 보이고 있다. 여기에 입주 물량도 만만치 않기 때문에 향후 수도권 내 미분양이 늘어나면서 가격 약세 현상이 더욱 심화될 전망이다.이처럼 공급 증가와 소비자의 기대 심리에 따른 구매 지연, 금융 및 조세 규제 등으로 인한 구매력 감소 등 수요 위축의 현상이 두드러지는 가운데 거시경제 변수의 움직임도 시장을 압박하는 요소로 작용할 것으로 보인다. 특히 경제성장률이 4%대로 하락할 것으로 예상되고 금리도 물가 불안 등으로 내리기 힘든 상황이 부동산 시장에도 직접적으로 영향을 줄 것이다. 과거보다 경기 변동이나 금융시장 여건이 부동산 시장에 미치는 영향력이 커졌고 시차도 거의 없기 때문에 하반기의 경제 여건이 회복되지 않는 한 부동산 시장의 침체도 지속될 수밖에 없다.시장 침체가 장기화됨에 따라 건설 업체의 부도 위기가 증가하고 있고 금융 지원 방안이 모색되고 있지만 근본적으로 수요 진작이 어려운 상황에서 위기가 연기되는 국면이라고 할 수 있다. 6월부터 지방의 경우 민간 주택의 전매 제한이 폐지되고 공공주택의 전매 제한도 1년으로 줄어들어 지방 부동산 시장 활성화에 일부 도움이 되겠지만 이미 미분양 문제가 수도권까지 번진 상황에서 그 효과는 제한적이다. 결국 정부 출범 초기부터 논의됐던 세제 및 금융 규제 완화나 분양가 상한제, 전매 제한 제도 등의 변화가 시급하다고 할 수 있으나 물가 안정이 필요하고 부동산 문제의 돌출을 원하지 않는 분위기에서 그러한 변화가 쉽게 이뤄지기 어려울 것이다. 따라서 하반기가 되더라도 시장 분위기가 획기적으로 바뀔 수 있는 정책적 변화는 기대하기 힘들고 수급 관계에서 수요 부족으로 인한 업계의 어려움은 당분간 지속될 전망이다.그렇지만 만약 하반기까지도 현재와 같은 상황이 지속된다면 주택 중견 업체들의 위기가 더욱 심각해지고 이로 인해 2009년부터는 계획된 주택 공급에 차질이 발생할 수도 있다. 따라서 2000년대 전반과 같은 공급 부족을 겪지 않기 위해서는 수도권 내 주택 공급을 원활히 유지하기 위한 장기적인 주택 정책 구상이 뒷받침돼야 한다.부동산114 대표서울대 경제학 박사한국건설산업연구원 부연구위원