자산관리 Talk Talk

한민국 2% 가정에 부과되는 종합부동산세(이하 종부세)가 최근 부동산 시장에 위력을 발휘하고 있다. 강남 등 소위 버블 세븐 지역의 주택 가격이 조정을 받고 있는 반면 종부세의 영향으로부터 자유로운 서울 및 수도권 동북부 지역이 신(新)버블 세븐(노원 도봉 강북 중랑 금천 계양 의정부)으로 불리며 집값 상승을 선도하고 있기 때문이다.99㎡(30평) 이상의 고가의 중·대형 아파트가 주로 포진한 버블 세븐 지역보다 79㎡(24평) 이하의 저가의 소형 아파트가 주로 포진한 신 버블 세븐 지역의 집값 상승은 대출 규제 요인도 있지만 상당 부분은 2005년부터 시행된 종부세에 기인된 것으로 평가된다. 종부세 회피를 위해 이들 지역의 5채 이상 소형 아파트를 사재기하면서 임대주택 사업자로 전환하는 사례도 드물지 않게 발생되고 있으니 말이다.종부세의 특징은 주택 가격이 오르지 않더라도 세 부담이 갈수록 늘어나도록 구조화(과세표준 적용률이 매년 10%씩 증가해 2009년에 100%가 적용)돼 있어 2009년까지는 계속 증가하게 돼 있다.아울러 올해 세법 개정 내용 중 눈여겨볼 대목은 종합소득세 과세표준의 세율 적용 구간 조정이 이뤄졌다는 것이다. 그렇다면 이런 절세 전략은 어떻게 가능할까.어떤 사람은 시가 60억 원짜리 부동산을 소유하고 있는데 종부세 과세 대상이 아니고, 어떤 사람은 시가 5억 원짜리 부동산인데도 종부세 대상자라고 하면 언뜻 생각하기에 잘못됐다고 볼 수도 있다. 그러나 이것은 현행 법령 하에서 얼마든지 가능하다.예를 들어 시가 8억 원의 주택(기준시가 6억 원), 4억 원의 비사업용 토지(기준시가 3억 원), 48억 원의 사업용 토지(기준시가 40억 원)를 소유하고 있다면 모두 종부세 과세 기준 금액을 넘지 않으므로 종부세 납부 의무가 없다. 분산 투자의 묘미가 종부세에서도 진가를 발휘하는 대목이다. 반면 시가 5억 원의 종합 합산 토지(기준시가 4억 원)를 소유하고 있다면 종합합산 과세 기준 금액인 3억 원을 넘어 종부세를 내야 한다.종부세는 전국의 부동산을 유형별로 나눈 뒤 가구별, 또는 인별로 합산하며 합산한 금액이 과세 기준 금액을 초과하는 경우에만 납세 의무가 발생한다. 또 누진세이기 때문에 합산한 금액이 많을수록 세금이 많아지게 된다.따라서 종부세를 줄이기 위해서는 우선 수익성이 떨어지는 부동산을 선별 처분해 금융자산 등으로 전환하는 게 바람직하다. 하지만 금융자산 투자 시 금융 소득 종합과세나 투자 금융자산의 원금 손실 가능성에 아직 완전하게 익숙해져 있지 않는 부유층이라면 증여를 통한 절세 방법도 염두에 둘 필요가 있다. 고액 자산가의 경우 사망 시 최고 50%까지 상속세가 부과되므로 증여를 통해 향후 상속세 절세를 꾀하고 보유세 절세도 추구할 수 있다. 다만, 주택이나 비사업용 토지에 대한 종부세는 가구별 합산이므로 반드시 가구 분리 인정이 가능한 자에게 증여해야 한다. 또 가구로 인정되려면 원칙적으로 배우자가 있어야 함을 유의해야 한다.일례로 주택 합산 공시가격이 9억 원(강남 주택 1채: 공시가격 6억 원+강북 주택 1채: 공시가격 3억 원)인 경우 6억 원 이상의 가액에 대한 종부세를 내야 하지만 가구 분리된 자녀에게 강북 주택 1채를 증여하면 본인뿐만 아니라 자녀도 종부세 부담이 없다. 마찬가지로 비사업용 토지(나대지 등 종합합산토지) 공시가격이 5억 원인 경우 가구 분리된 자녀에게 2억 원을 증여하면 3억 원 이하로 평가돼 종부세가 부과되지 않는다. 좀 더 깊이 있게 고민해 보자.비사업용 토지는 보유세에 있어서는 종합합산 과세 대상으로, 별도 합산에 비해 과세 기준 금액이 낮으며(40억 원 대 3억 원), 세율도 높게(0.6~1.6% 대 1~4%) 책정돼 있다. 양도소득세 측면에서는 2007년부터 60% 단일 세율로 중과되고 있다.따라서 비사업용 토지를 사업용으로 전환하면 추후 부동산 양도 시 비사업용으로 중과되지 않을 뿐더러 보유세에서도 절세 효과를 얻을 수 있다. 대지 위에 상가를 신축하면 별도합산이므로 사업용 자산으로 바뀔 수 있다. 사업용 자산은 향후 양도 시 66%의 단일 세율 중과가 아니라 일반 누진세율(9~36%)로 상대적으로 낮은 양도소득세가 부과된다. 의사결정 시 상가 신축으로 인한 수익성 분석이 선행돼야 함은 물론이다.한 단계 더 나아가서 비사업용 토지를 증여한다고 가정해 보자. 이때는 종부세를 포함한 보유세, 종합소득세, 양도소득세, 상속세 등에서 일석사조의 효과를 볼 수 있다. 예를 들어 비사업용 토지의 공시가격이 6억 원(시세 10억 원)인 경우 가구 분리된 자녀에게 3억 원(시세 5억 원)을 증여하고 난 후 대출 등을 활용해 건물을 짓는 상황(사업용 자산 전환)을 가정하면 2명 모두 종부세를 내지 않아도 된다. 둘째, 매도 시 양도세가 9~36%의 일반 누진세율로 부과되며 자녀 입장에서는 취득가액이 증여가액이 되므로 양도차익이 줄어 향후 양도소득세를 줄일 수 있다. 셋째, 본인의 사업 소득과 임대 소득 등에 합산돼 종합소득세율로 고율의 누진세가 과세돼야 할 신규 건축물의 임대 소득이 자녀에게 발생되므로 종합소득세를 줄일 수도 있다. 넷째, 자산에 대한 사전 증여를 통해 최고 50%의 상속세 부담을 지는 재산가액도 감소된다.수익성 사업용 토지(별도 합산 토지)의 기준 시가가 40억 원이 넘는 경우도 마찬가지다. 예를 들어 50억 원이라면 종부세 기준인 40억 원을 넘어 누진세를 납부해야 하지만, 기준시가 10억 원(전체가액 중 20%)가량을 자녀에게 증여하면 2명 모두 종부세를 내지 않아도 된다. 또 20% 비율만큼의 임대 소득을 자녀에게 이전하게 돼 8~35%의 누진 세율 적용을 받는 종합소득세도 줄일 수 있다는 계산이 나온다. 이는 종합소득세가 가구별 합산이 아니라 인별 합산이기 때문에 가능한 일이다.마지막으로 당부 한 가지. 이러한 종합소득세나 종부세 절세를 위해 증여를 실행하기로 결심했다면 보유세인 재산세 및 종합부동산세의 납세 의무자를 판정하는 과세 기준일이 매년 6월 1일임을 반드시 기억하자. 다시 말해 5월 31일 이전에 증여를 끝내야 한다는 얘기다. 또 현실에서는 복잡하고 다양한 상황이 많으므로 심도 있는 방안을 얻기 위해서는 전문가의 컨설팅을 받기 바란다.이상철 삼성생명 FP센터sc2.lee@samsung.com