어붙었던 토지 시장에 봄볕이 드는 것일까. 토지거래허가제 확대와 양도세 강화 등으로 위축됐던 토지 시장이 일부 지역을 중심으로 조금씩 활기를 되찾고 있다. 발 빠른 투자자들은 장기적으로 투자 전망이 좋은 곳의 토지를 선점하려는 분위기다. 특히 18대 총선 결과 여당이 과반 의석을 차지함에 따라 부동산 관련 규제가 다소 완화될 것이라는 전망이 나오고 있어 토지 투자에 대한 관심이 한층 높아질 전망이다.부재지주에 대한 양도세 규제 완화 조치는 재정부 국토부 국세청 등 여러 부처의 합의가 뒤따라야 하기 때문에 현재로선 쉽게 예단하기 어려운 측면이 있다. 그러나 토지거래허가제와 관련된 규정은 틈새 투자 방법이 여러 가지 있어 해당 지역이 장기적인 전망만 밝다면 투자 가능성은 충분하다는 게 전문가들의 진단이다.현행 법 체계에서 토지 거래 허가를 받지 않고 토지를 매입할 수 있는 가장 쉬운 방법은 경매로 낙찰 받는 것이다. 지난 3월 21일 의정부지법 경매5계에서 열린 ‘2007-38635’ 경매물건에는 11명의 입찰자가 참여해 뜨거운 열기를 기록했다. 이날 입찰이 진행된 포천시 신북면 계류리 170-1에 있는 2162㎡(654평)짜리 토지는 감정가 7567만 원에 신건으로 나와 입찰가의 138.1%인 1억450만 원에 최종 낙찰됐다. 경매 업계에서는 주변에 대규모 개발이 진행되고 있는데다 차량 출입이 가능하고 버스정류장과 가까운 곳에 위치하고 있어 투자자들이 대거 몰렸을 것으로 분석한다.법원 경매는 매도자와 매수자가 거래에 대해 합의하고 법원이 이를 승인한 것으로 간주, 토지 거래 허가 대상에서 빠진다. 이 때문에 개발 가능성이 높은 지역의 경매 물건은 늘 낙찰자들로 붐비는 것이 일반적인 모습이다.건축 허가를 받은 뒤 소유권을 이전하는 경우도 늘어나고 있다. 강서구 화곡동에 사는 김모 씨는 최근 김포시 감정동 구 시가지에 있는 토지를 최근 3.3㎡당 300만 원에 매입했다. 그가 매입한 토지는 이미 건축 허가를 받아 놓은 물건으로 여기에는 약간의 편법이 동원됐다. 물론 그는 아직까지 등기부상 소유자로 등재돼 있지는 않다. 이 토지는 이전 소유자 명의로 건축 허가를 받은 상태였기 때문에 육안으로는 나대지지만 건축법 적용을 받는다. 따라서 해당 지역이 토지거래허가구역으로 지정돼 있더라도 거래에 별다른 어려움이 없다. 다만, 건축 허가를 받은 토지는 유예 기간을 포함해 최장 2년 이내에 건축물을 지어야 한다는 단서 조항이 붙는다. 따라서 이 같은 물건을 구입할 때는 주변에 2년 이내에 어떤 개발 호재가 있는지 살피는 것이 중요하다. 또 구입 시 2년 이내에 나대지 상태에서 처분할 것인지, 아니면 시공한 뒤 처분하는 등 장기 투자용으로 활용할 것인지 생각할 필요가 있다.매도자에게 계약금과 중도금을 지불하고 1년이 지난 시점에 소유권을 이전하는 방식의 거래도 토지거래허가구역 내에서 늘어나고 있다. 이 경우 매수자는 1년 동안 토지 거래 허가를 받기 위한 거주 기간을 충족하면 된다. 그러나 해당 지역의 땅값이 갑자기 급등할 경우 소유권 이전 시 매도자가 웃돈을 요구할 수도 있다.매수 가격과 동일한 근저당을 설정, 차후 토지 거래 허가가 풀릴 때까지 기다리는 방법도 토지거래허가구역 내에서 유용하게 쓰이고 있다. 보유 도중 토지 가격이 급등하면 일정 이윤을 남기고 근저당권을 팔면 되는데 이때 근저당권을 매입한 매수자는 해당 물건에 매입가보다 더 높게 근저당권을 재설정하면 된다.송창섭 기자 realsong@moneyro.com <도움말=김재일 유엔알컨설팅 팀장>