법원 경매에 참가하고자 하는 사람들이 가장 걱정하는 것은 혹시 입찰보증금을 모두 포기해야 하는 상황에 놓이게 되지 않을까 하는 것이다. 하지만 이는 대부분 초보 입찰자에게서 발생하는 일로 몇 가지 방법만 알고 있으면 이런 일은 쉽게 피해갈 수 있다.결코 보증금을 떼이지 않는 방법에 대해 알아보도록 하자. 몇 가지 법률 용어만 잘 기억한다면 어떠한 일이 있어도 소유권 이전에 문제가 없다. 우선 법원에서 작성한 매각물건명세서와 점유관계조사서만 제대로 보면 결코 보증금을 포기할 일은 없다. 이 두 가지 보고서에 ‘유치권으로 신고된 부동산’ ‘법정지상권 성립여지 있는 부동산’ ‘토지별도등기 있는 부동산’ ‘예고등기 기재된 부동산’ ‘말소기준등기보다 앞선 주민등록전입자’ ‘선순위 가등기, 가처분이 기재된 부동산’ 등 6가지만 기재돼 있지 않다면 낙찰에 아무런 문제가 없다. 반대로 위의 내용이 기록돼 있는 부동산은 반드시 전문가에게 도움을 요청해야 한다. 만약 이를 간과한다면 경락 잔금 대출을 받을 수 없고 최악의 상황에는 민사소송(재판) 과정을 거쳐야 한다. 이 같은 물건은 전체 경매의 2% 정도에 불과하기 때문에 흔히 발생되지는 않지만 혹 자신의 일이 될 수도 있다는 것을 명심해야 한다.입주에 들어간 지 1년 미만의 잠실지구 재건축 아파트가 경매에 나온 것은 이번이 처음이다. 2007년 2월 소유권보존등기가 이뤄진 상태에서 1년 만에 경매시장에 나오게 된 걸 보면 대형 평형 매매 시장이 꽁꽁 얼어 붙었다는 것을 엿볼 수 있다. 총 층수는 29층으로 전용 면적은 116.19㎡이며 방 4개에 화장실이 2개다. 서울동부지방법원에서 오는 4월 21일 입찰이 진행되며 사건번호는 2007타경 14555번이다. 감정가는 16억 원이며 12억8000만 원부터 입찰에 들어간다. 주민자치센터에 주민등록 전입자 확인 결과 소유자의 남편만 전입 신고해 현재 임차인은 없는 것으로 확인됐다. 롯데백화점, 석촌호수가 인근에 있으며 현재 공사 중인 9호선 역과는 도보로 3분 거리다. 매매가는 15억 원을 상회하며 전세는 4억 원선이다. 예상 낙찰가는 13억 원이다.서울동부지방법원에서 오는 4월 21일 입찰이 열리며 건물 전용 면적은 84.98㎡다. 감정가는 6억8000만 원이며 5억4400만 원부터 입찰이 시작된다. 5호선 개롱역 바로 뒤에 위치하며 오주중, 오금고, 보인중고교, 구립송파도서관과 인접해 있다. 입주년도는 1988년이며 총 층수는 14층이다. 전체 6동, 740가구로 구성돼 있다. 임차인이 1억8000만 원에 지난 2002년 7월 29일 전입해 왔으며 주택임차권등기를 신청해 보증금 전액을 법원에서 변제받는다. 매매가는 약 6억5000만~7억 원이고 전세는 2억 원이다. 최근 2년간 1건도 경매로 나온 사례가 없어 예상가를 산출하기가 어렵지만 여러 가지 상황을 검토해 볼 때 6억 원이 적당하다.황지현 영선법률사무소(02-558-9500) 경매실장