합부동산세는 아는 바와 같이 보유세인 재산세와 종합토지세 부담의 불평등 문제를 해소하고 부동산 실제 가격에 상응하는 세금을 부담함으로써 계층 간, 지역 간 보유세 부담의 공평성을 확보하기 위해 도입된 세금이다종합부동산세 과세 대상은 지방세법상 재산세과세대상재산 중 상시 주거용으로 사용하는 주택과 토지로 구분할 수가 있고, 토지는 종합합산과세대상토지와 별도합산과세대상 토지로 구분할 수 있다. 납세 의무자가 개인인 경우 과세 대상 종류별 과세 범위를 살펴보면 아래와 같다.(표1)참고로 나행복(가명) 씨가 소유하고 있는 재산에 대한 종합부동산세의 2006년과 2007년 신고 내역은 아래와 같다.(표2)위와 같이 나 씨의 토지에는 건축물이 있기는 하나 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가 표준액의 100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지에 해당돼 종합합산 과세 대상으로 재산세를 물게 됐다는 것을 추정할 수 있다. 여기에서 나 씨가 상담을 의뢰한 것처럼 종합부동산세를 절감하려면 종합합산과세대상에서 별도합산과세대상으로 바꿔 주는 것이 필요하다. 이 토지가 별도합산과세대상이 되기 위해서는 △토지의 면적이 건축물 바닥면적의 3배 이내이고 △건축물의 시가표준액이 부속토지의 시가표준액의 100분의 3 이상 돼야 하므로 이 두 가지 요건을 동시에 충족시키려면 건축물을 추가신축하는 것이 가장 효과적인 방법이다.물론 1년간 종합부동산세 1200여만 원을 절감하자고 건물을 추가 신축하는 것은 비효율적이라고 생각하겠지만 중장기적인 관점(최소 2년 이상)에서 추후 양도소득세까지 생각한다면 반드시 이 문제를 검토해야 한다.왜냐하면 양도소득세 측면에서 사업용(별도합산대상토지)에 해당하느냐, 비사업용(종합합산대상토지)에 해당하느냐에 따라 세 부담은 종합부동산세와는 비교할 수 없을 정도로 큰 차이를 나타낸다. 따라서 나 씨는 종합부동산세와 양도소득세 비사업용 문제를 동시에 해결하기 위해 건축물 바닥면적 기준으로 597㎡ 이상 건물을 추가 신축하기로 결정했으며, 이 경우 건축비가 1억5000만 원 이상 소요되지만 이렇게 하는 것이 절세가 된다고 판단됐다. 그 이유는 양도소득세 예상액을 비교하면 찾을 수 있다.나 씨가 2003년 5월에 이 토지 및 건축물을 12억5000만 원에 구입했고 현재 양도할 경우 시가가 25억 원이라고 가정하면 양도소득세 예상액은 아래와 같다.(표3)나 씨는 건물을 추가 신축한 후 최소한 2년 이상 사업용으로 계속 사용한 다음 양도해야 하지만 그렇다 하더라도 건축비 1억5000만 원을 들여 양도소득세를 3억5000만 원 이상 절감할 수 있다면 당연히 이런 방법을 선택하리라 생각된다.또한 여기에 종합부동산세 절감 효과와 향후 시세 상승 효과까지 감안한다면 절세 규모는 더 커지게 되므로 비사업용 토지를 사업용으로 전환하는데 소요되는 비용과 세 부담 절감액을 꼼꼼히 따져봐야 한다.임채문 대표세무사국세청, 서울지방국세청 조사국 등 근무역삼세무서 이의신청심의위원(현)한국세무사회 양도소득세 전문상담위원(현)세무법인 가덕 대표세무사(현) (02)2189-5017
