근 서울시 2차 뉴타운 사업에 가속도가 붙으면서 뉴타운 내 지분 투자들이 몰리고 있다. 2차 뉴타운의 경우 서울의 각 지역 요지에 위치해 있어 개발에 따른 기대감이 남다르다. 여기에 최근 분양한 뉴타운 내 아파트들이 평균 10 대 1의 경쟁률을 기록하면서 상대적으로 가점이 낮은 실수요자들까지 지분 투자에 열을 올리고 있어 2차 뉴타운의 투자 열풍은 더욱 거세질 전망이다.2차 뉴타운 사업 지역으로 선정된 곳은 마포 아현, 용산 한남, 동작 노량진, 종로 교남, 동대문 답십리, 중랑 중화, 강북 미아, 서대문 가재울, 양천 신월·신정, 강서 방화, 영등포, 강동 천호 등 모두 12개 지역이다.뉴타운 사업 지구가 재정비촉진지구로 지정되면 2종 일반 주거지역의 층수 제한이 없어져 40층 이상의 초고층 주상복합 건물 건립이 가능해지고, 서울시 조례로 묶여 있는 용적률이 150∼250%에서 200∼300%로 높아진다.아울러 전용면적 85㎡(옛 25.7평) 이하의 소형 주택 건설 의무 비율이 80% 이상에서 60% 이상으로 완화돼 중형 및 대형 평형 비율은 20%에서 40%로 2배로 늘어난다.2차 뉴타운 가운데 수요자들의 관심이 가장 큰 곳을 꼽으라면 바로 한남뉴타운이다. 용산 가족공원 개발, 국제업무단지 조성 등 각종 개발 호재가 풍부할 뿐만 아니라 북측으로는 남산이 남측에는 한강이 있어 조망은 물론 주거 쾌적성도 뛰어나기 때문이다.한남뉴타운은 용산구 보광동, 한남동, 이태원동, 동빙고동 일원 109만㎡ 규모로, 이곳에는 현재 노후 불량 주택 1만6500여 가구가 빼곡히 자리 잡고 있다. 총 7개 구역(한남1~7구역)으로 이뤄져 있는 이곳은 용적률과 층고 등을 놓고 서울시와 주민들 간 이견이 해소되지 않아 토지이용계획 부분만 조건부로 심의 의결된 상태다. 따라서 대부분의 구역들이 추진위원회만 설립해 놓은 사업 초기 단계다.이 중 한남 2구역(동빙고동), 한남4구역(보광동), 한남 5구역(한남동)은 한강 조망이 가능한 데다 지형이 평지로 이뤄져 있어 수익성이 높을 것으로 보인다. 한강 조망이 불가능한 한남 1, 3, 6, 7구역의 경우 무허가 건물이 강변구역(한남 2, 4, 5구역)에 비해 많이 있다는 게 중개업자들의 설명이다.지분 시세는 한남2구역의 경우 66~95㎡로 배정이 예정되는 빌라 26㎡가 3.3㎡당 4000만 원선, 99~128㎡로 배정이 예상되는 33㎡ 안팎의 빌라가 3.3㎡당 6000만~6500만 원선, 132㎡ 이상으로 입주가 가능한 구옥 99㎡짜리가 3.3㎡당 3000만~3200만 원선이다. 이 구역은 일반 분양 물량도 40~50%가량 나오는 데다 지역도 평지로 이뤄져 있어 한강 조망이 가능한 4, 5구역에 비해 3.3㎡당 200만~300만 원가량 비싸다는 게 중개업자들의 설명이다.한강 조망이 불가능한 한남 1, 3, 6, 7구역의 경우 33㎡ 안팎이 3.3㎡당 3500만~4000만 원선, 66㎡ 이상이 3.3㎡당 3000만~3500만 원선, 구옥 132㎡ 이상이 3.3㎡당 2000만~2500만 원선에 시세가 형성돼 있다.41만2000㎡ 규모로 10개 정비구역으로 이뤄져 있는 천호뉴타운은 강남 접근성을 무기로 수요자들에게 꾸준한 인기를 받고 있다. 지하철 5, 8호선 환승역인 천호역이 걸어서 5분이고 올림픽대로, 광진교 등이 가까워 강남 및 수도권 등으로 진출입이 수월하다. 또 뉴타운에서는 보기 드물게 지형이 평지로만 이뤄져 있다. 천호뉴타운에서는 1, 2구역이 노후도가 가장 심해 지난 2005년부터 사업이 진행됐다.3만8374㎡ 규모의 1구역은 그동안 사업을 추진하려는 추진위가 둘로 나뉘어져 갈등이 심했으나 2006년 7월 1개의 추진위로 통합돼 추진위원회 승인이 난 후 진행 속도에 탄력을 받고 있다. 작년 8월에는 주민총회를 거쳐 시공사를 대우건설로 내정, 2009년 상반기 착공할 계획이다. 집주름공인 김재훈 대표는 “1구역은 천호뉴타운 다른 구역과 달리 준주거지역 1종 지구 단위 개발로 최고 용적률 500%를 적용받아 30층 규모의 주상복합아파트 5개 동이 들어올 예정”이라고 전했다.2구역은 1만㎡(옛 3035평) 규모로 지난해 2월 구역 지정을 받은 상태다. 천호뉴타운 구역 가운데 사업 속도가 가장 빠르지만 규모가 작은 것이 단점이다. 이곳에는 용적률 154%를 적용, 2개 동 69~142㎡ 총 144가구가 재건축을 통해 들어설 계획이다.지분 시세는 1구역이 33㎡를 기준으로 3.3㎡당 4000만 원선, 단독주택 99㎡(옛 30평)짜리가 3.3㎡당 2500만 원선에 가격이 형성돼 있다. 2구역의 경우 109㎡(옛 33㎡) 규모가 3.3㎡당 3500만 원선, 99㎡ 이상이 3.3㎡당 1700만~1800만 원이다.마포구 아현동 633 일원 108만7608㎡ 규모로 이뤄져 있는 아현뉴타운은 도심과의 접근성이 뛰어나기로 유명하다. 지하철 5호선 애오개역과 지하철 2호선 아현역을 걸어서 이용할 수 있는 더블 역세권이다. 또 신천로와 마포로가 접해 있어 광화문, 용산, 여의도로 진입이 수월하다.주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주택재건축사업으로 나눠 개발이 진행되는 이곳에서는 아현3구역이 사업 속도가 가장 빠르다. 아현3구역은 20만7500㎡로 아현뉴타운의 20%가량을 차지하고 있고 서울 뉴타운 내 재개발 구역 가운데서도 규모가 가장 크다. 그러나 구역의 대부분이 경사지로 이뤄져 있는 것이 한 가지 흠으로 지적된다.현재 사업 시행 인가를 받고 삼성물산과 대우건설이 시공사로 선정돼 60~244㎡ 3063가구가 공급된다. 지분 시세는 33㎡ 안팎이 2500만 원선, 66~95㎡ 2000만 원선, 99㎡ 이상이 1500만 원선이다. 이는 2년 전 3.3㎡당 1200만~1300만 원가량 했던 것이 2000만 원까지 상승한 것이다.신창공인 안재옥 대표는 “이 구역은 66㎡ 미만 다가구 주택이 많이 있어 최소 49㎡ 이상 지분을 가지고 있어야 99~128㎡ 아파트를 배정받을 수 있고, 99㎡ 지분을 가지고 있어야 132㎡ 이상 아파트를 배정받을 가능성이 크다”고 전했다. 이어 “현재 조합원 수는 2500여 명으로 일반 분양 물량은 300~500가구가 나올 예정”이라고 설명했다.이정민 부동산뱅크 기자