가구 1주택 비과세 규정은 조세 전문가들도 가장 어렵다고 느끼는 부분이다. 하지만 세테크에 있어선 빼놓고 갈 수 없는 내용이기도 하다. 1가구 1주택에 대해 비과세하는 취지는 국민의 주거 생활 안정 및 거주 이전의 자유를 위해 가족 단위로 거주하는 주택이 일정 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세 과세권을 정부가 포기하겠다는 것이다.소득세법상 1가구 1주택은 거주자 및 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이하고 그 한 가구가 양도일 현재 국내에 1주택(6억 원을 초과하는 고가 주택은 제외)을 보유하고 있는 경우를 말한다. 이 경우 당해 주택의 보유 기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 보유 기간이 3년 이상, 그 보유 기간 중 거주 기간이 2년 이상)은 소득세법 시행령 제 154조 ①항의 규정에 따라 양도소득세를 과세하지 않는 비과세 대상으로 분류된다.실제 사례를 통해 이를 살펴보자. 이건강(가명) 씨의 가족은 처와 장남, 차남 4인 가족으로 서울에서 거주하는 주택은 2000년 5억 원에 구입해 보유, 거주하고 있으며 2006년 초 대학생인 장남이 자취하기 위해 학교 근처에 장남 명의로 아파트를 구입했다. 최근 이 씨는 살고 있는 집이 재건축으로 철거 대상에 포함돼 이를 12억 원에 팔 생각을 하고 있다.위 표에서 ‘1안’은 이 씨의 장남이 별도 가구로 인정될 경우에 부담하는 세금이고, ‘2안’은 장남이 동일 가구로 간주돼 양도소득세가 중과되는 경우다. 소득세법에서 1가구란 주민등록상의 가구보다 넓은 의미로서 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1가구를 말한다. 여기서 가족이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병·근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자까지도 포함한다. 또한 가구의 기본 단위는 본인과 배우자 2인이 가구 구성의 기본 단위이므로 부부가 가구를 분리하여 주민등록상 각각 1가구로 등재했더라도 부부는 1가구로 판정한다.그리고 배우자가 없는데도 가구를 인정하는 요건으로는 △연령이 30세 이상인 경우 △배우자가 사망하거나 이혼한 경우 △소득이 국민기초생활보장법 제2조 제6호에 따른 최저생계비(2007년 1인 가구 월 41만8000원, 2인 가구 월 70만 원) 수준 이상이고 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 등이 있다.이 씨의 사례를 이 요건에 비추어보면 장남은 별도의 주소에서 거주하고 있지만 대학생이라 최저생계비 이상의 소득을 벌지 못하고 있으므로 독립 가구로 인정받지 못한다. 따라서 장남 명의의 주택은 이 씨 가구에 합산돼 1가구 2주택에 해당되고 결국 이 씨가 거주하고 있는 주택을 양도할 경우에는 표와 같이 양도소득세를 3억5000만 원이나 내야 한다.이를 피하려면 양도 차익이 적은 자녀의 주택을 먼저 매도해 소액의 양도소득세를 납부한 다음 나중에 본인의 주택을 매도하는 방법이 있다. 이 경우 양도소득세는 9540만 원으로 줄어든다. 결론적으로 보유 주택을 양도할 경우 1가구 1주택 해당 여부는 세법상의 ‘가구’ 및 ‘주택 수’ 산정 기준을 꼼꼼히 따져야 하며 일반적인 상식 수준에서 판단할 사항이 아님을 유의해야 한다.임채문 대표세무사국세청, 서울지방국세청 조사국 등 근무역삼세무서 이의신청심의위원(현)한국세무사회 양도소득세 전문상담위원(현)세무법인 가덕 대표세무사(현) (02)2189-5017