자흐스탄은 세계에서 부동산 시장이 가장 활발한 지역 중 한 곳이다. 정치적 안정을 이룬데다 시장경제 도입과 카스피해의 원유 및 광물자원 개발로 2000년 이후 연평균 10% 이상의 높은 경제 성장을 지속하고 있다.세계적인 고유가를 바탕으로 부가 축적되면서 알마티 및 아스타나 등 주요 도시로 인구 유입이 가속화되고 있지만 기존 주택은 물론 신규 고급 주택 공급이 부족해 부동산 가격이 지속 상승하고 있는 실정이다.현재의 카자흐스탄 부동산 시장은 1970년대 우리나라의 개발 붐 시대를 떠올리게 할 정도로 역동적이다. 신규 아파트 매매가격이 매년 상승하고 있으며 1999년부터 7~8년 동안 무려 900%나 부동산 가격이 뛰었고 임대 시장도 매년 27%씩 상승했다.이러한 부동산 가격 상승은 부동산 사유화의 영향과 급격한 경제 성장에 따른 소득 증가로 구소련 시절에 무상으로 공급된 낡은 아파트 및 주택에 살았던 사람들이 신규 주택 구입에 대거 나서고 있는데 따른 것이다.최근에는 미국발 서브프라임 모기지(비우량 주택 담보대출) 부실 여파로 현지 은행들이 모기지론 금리를 인상하고 대출 조건을 강화하고 있으나 정부는 부동산 시장의 부정적인 요인을 고려해 중앙은행의 재할인율(9%) 동결, 대출이자의 상한선 제한 등 발 빠른 정책을 내놓았다.현지 언론 보도 내용 및 우림건설의 현지 전문가(경제, 금융, 부동산)에 따르면 부동산 경기의 단기 침체 가능성이 있으나 장기적으로는 긍정적으로 판단하고 있다. 금융시장의 경색도 10월 이후 완화될 전망이다. 또한 카자흐스탄 정부도 부동산경기 활성화에 만전을 기할 것으로 예상된다.설사 부동산 침체가 예상되더라도 고급 주택의 경우는 여전히 수요가 공급을 초과하고 있어 가격이 지속적으로 상승할 것으로 보인다. 특히 2010년에는 국제금융센터 준공으로 약 4만 명의 신규 외국인 근무자가 알마티로 유입되며 2011년엔 동계아시안 게임이 예정돼 있는 점도 부동산 가격 상승 전망을 뒷받침한다.현재 알마티에서는 동일토건 우림건설 삼부토건 등이 부동산 개발 사업을 진행 중이다. 그중에서도 우림건설이 진행하는 우림 애플타운 프로젝트는 사모 부동산 펀드 형식으로 투자금이 조성된 케이스다. 주거, 오피스, 상업시설, 호텔 건설 등 대규모 복합 프로젝트에 투자하기 위해 국내에서 2000억 원 정도의 자금을 프로젝트 파이낸싱(PF) 방식으로 조달했다. 이 중 400억 원이 사모 방식으로 조성됐다.인근 우즈베키스탄도 사모 부동산 펀드를 통한 부동산 개발 사업이 활발하다. 내년 1월 부동산 사유화 조치가 발표된다는 소식이 전해지면서 우즈베키스탄의 부동산 값은 천정부지로 치솟고 있다. 특히 오일 달러로 급격한 경제 성장을 기록하고 있는 러시아 신흥 부자와 아랍에리미트연합 거부들의 행렬이 줄을 잇고 있는 실정이다. 현재 우즈베키스탄에 투자된 사모 펀드로는 칸서스자산운용이 기획한 칸서스 타슈켄트 JSK 사모 부동산신탁 1호가 있다. 칸서스자산운용이 펀드 전체를 관리하는 이 펀드는 우즈베키스탄 타슈켄트 시 재개발 사업에 자금이 투입됐으며 PF 방식으로 설정됐다. 총 펀드 금액은 120억 원이며 만기일은 24개월이다. 지난 8월 설정이 완료됐으며 수익률은 연 21.7%다. 총 92만5400㎡(옛 28만 평) 부지에 아파트, 업무·상업시설, 호텔, 컨벤션센터, 학교 등이 건설된다. 이 펀드는 국내 민간 건설 업체의 프로젝트로는 처음으로 수출보험공사의 해외 투자 보험에 가입하는 등 안전장치도 마련됐다.베트남 부동산 시장도 주목받고 있다. 2006년 국내총생산(GDP) 성장률 8.2%를 달성함으로써 2년 연속 8%대 성장을 이어갔으며 외국인 직접 투자액은 100억 달러를 넘어섰다. 2005년 외국인 직접 투자액이 58억 달러였던 것을 감안할 때 비약적으로 성장한 수치다.외국인 투자가 늘어남에 따라 당장 영향을 받는 것은 오피스 시장이다. 수도인 호찌민 오피스 시장의 경우 외국인 직접 투자와 베트남에 진출하는 다국적 기업이 증가함에 따라 오피스에 대한 수요는 더욱 늘어날 전망이다. 게다가 그동안 꾸준한 경제 발전에 따라 성장해 온 자국 기업들의 수요 또한 무시할 수 없다. 이를 반영하듯 현재 호찌민 시의 오피스 공실률은 제로에 가깝다. 중심지에 있는 A급 오피스는 100% 입주해 있다고 보면 된다. 평균 임대료는 ㎡당 32달러로, 이는 지난 2006년 1월 대비 39% 인상된 금액이다. 2006년 오피스 총 공급량은 불과 5만9000㎡였고 2007년도에는 15만9000㎡의 오피스 공급이 예상되나 대부분 B, C급 오피스에 머물러 있어 A급 오피스 빌딩의 임대료는 더욱 올라갈 전망이다. 수요 증대와 이로 인한 임대료 상승은 오피스 상품의 투자성을 높여 준다. 해마다 반복되는 임대료 상승 압박은 베트남에 진출한 외국 기업들에 ‘사옥 매입’이라는 유혹을 던질 것이다. 적어도 2010년까지는 수요에 비해 공급이 제한돼 있기 때문에 베트남 오피스 시장의 투자 전망은 밝은 편이다. 다만 제한된 공급 물량을 얼마나 적절한 가격에 잡을 수 있는지는 오랜 노하우를 갖고 있는 전문 기업의 도움이 필요하다.국내 개인 투자자들이 주로 관심을 갖는 일반 주택 시장의 경우는 그러나 사정이 조금 다르다. 1999년 대만계 자본이 주축이 돼 개발한 ‘푸미흥’ 신도시의 성공으로 도약한 호찌민의 부동산 시장은 2000년대 들어 지역에 따라 10배 이상 치솟을 만큼 폭발적인 성장을 경험했다. 이후 2004년을 정점으로 다소 소강상태에 진입한 상태다. 주로 재외 베트남 교포와 동남아 화교 자본이 주축이 돼 투자 열풍이 일어났지만 그간 치솟은 가격을 따라가기에는 현재의 베트남 내 자체 수요가 다소 벅찬 것으로 평가된다.게다가 그동안 부동산 시장에 몰려 있던 유동 자금이 2006년 이후 주식시장으로 이동한 것도 유념해야 한다. 2006년 말 하노이 증시의 시가 총액은 13조 원 수준으로 급성장했으며 이는 연초 대비 2500% 성장한 규모다. 급격하게 성장한 베트남 주식 시장은 많은 부작용을 내포하고 있기는 하지만 그동안 부동산에만 몰렸던 시중의 유동자금을 흡수할 수 있는 투자처를 형성할 것이다. 따라서 현재 베트남 개발자들 사이에서 더 이상 ‘if you build it, they will come(짓기만 하면 팔린다)’라는 식의 사업 마인드가 통용되지 않는다는 공감대가 형성되고 있다.7번가인 푸미흥 거리에 있는 신규 아파트의 분양가는 대략 3.3㎡당 300만 원선이며 1번가에 있는 최고급 아파트의 경우 매매가는 3.3㎡당 1000만 원을 넘어서고 있다. 만약 지금 시점에서 호찌민 부동산 투자를 염두에 두고 있는 개인 투자자라면 중심가에 있는 최고급 아파트를 고려해 보는 것이 낫다. 2004년 이후에도 꾸준한 가격 상승이 이뤄지는 곳은 외국인 임대 수요가 뒷받침되는 최고급 아파트이기 때문이다.이광희 우림건설 팀장·김한석 CBRE 차장