미·캐나다 서부 부동산 개발 10~13% 수익

브프라임 모기지(비우량 주택 담보대출) 부실 파문과 지난 몇 년 간 주택 가격의 급격한 가격 상승으로 인해 미국 전국의 부동산 가격은 현재 가격 재조정이 진행되고 있다.대체적으로 주거용 부동산은 급상승했던 가격(최고점의 가격)에 비해 약 10~20% 내린 상태다. 그동안 부동산 관계자들은 과도하게 가격이 오르는 현상을 놓고 꾸준히 우려를 표시하곤 했다. 결과만 놓고 보면 미국 부동산 집값엔 거품이 형성된 측면이 강하다.최근 미국 현지에서는 매물이 크게 늘고 있다. 매물로 내놓아도 매매되는 경우는 극히 드물다. 매수자 시장이라고 해도 과언이 아닐 정도다. 계약이 체결되는 시간도 예전에 비해 길어지는 등 전반적으로 시장이 침체를 겪고 있다. 집값이 싸고 비싸고를 떠나 매물이 소진되지 않고 적체되는 양상이다. 특히 서브프라임 사태 이후 매물 적체 현상은 더욱 심화되는 모습을 보이고 있다.미국 내에서 가격 하락이 가장 큰 곳은 역설적으로 지난 몇 년 사이 가격 상승이 높았던 지역이다. 너무 큰 폭으로 올라 가격이 떨어지고 있다고 이해하면 된다. 지역별로 살펴보면 가격 상승폭이 컸던 캘리포니아주 내 샌디에이고, 새크라멘토, 스탁턴이 가격 하락을 주도하고 있으며 뉴욕, 워싱턴 등 동부 지역도 하락세를 기록 중이다. 가격 최고점을 기준으로 애리조나 피닉스는 17.8%, 샌디에이고 10.9%, 로스앤젤레스 10.6%, 뉴욕 5.3%, 새너제이 4.4%, 필라델피아는 3.1% 정도 값이 떨어졌다.하지만 부동산 시장에는 엄연히 사이클이 존재한다. 다시 말해 현재는 값이 떨어지는 상황이지만 전문가 입장에서 볼 때 앞으로 약 1년 후부터는 다시 반등세로 돌아설 것으로 예상된다.주택과 달리 상업용 시장은 텍사스 등 저평가돼 있던 시장을 중심으로 강세를 기록 중이다. 이들 지역 상업용 부동산 시장은 매수자에게 유리한 시점이며, 구매하기에 아주 좋은 타이밍이라고 할 수 있다. 현지 대부분의 부동산 전문가들은 현재의 가격 하락이 앞으로도 6~12개월 정도 지속될 것이라고 내다보고 있다. 확실하지는 않지만 2008년 이후부터는 한 자리대 가격 상승이 이뤄질 것으로 예상된다.대부분의 한국인들은 상업용 부동산보다는 거주용 부동산이 안전하다고 느끼기 때문에 주로 주택에 투자하는 편이다. 하지만 이는 대부분의 투자자들이 쇼핑몰, 상가 등의 상업용 부동산에 대한 충분한 자료가 없기 때문에 일어나고 있는 현상이라고 생각된다. 또 한국에 진출하는 미국 부동산 관계 회사들이 거의 주택만을 소개하는 것도 이러한 현상에 일조하고 있다.그러나 현재 상황을 놓고 볼 때 주거용 시장은 당분간 가격 하락세가 계속될 수밖에 없기 때문에 투자에 더욱 신중을 기해야 한다. 이럴 때일수록 안정적인 임대 수익이 보장된 상업용 시장이 투자에 더 유리할 수도 있다. 남부 애틀랜타나 텍사스에는 요즘 상업용 부동산을 사기 위해 현지를 방문하는 미국 내 투자자들이 줄을 잇고 있다. 이들 지역은 값이 서부, 동부에 비해 저평가된 측면이 있다. 따라서 투자 대상을 주거용에만 한정짓는 것은 현재 미국 부동산 시장을 놓고 볼 때 매우 어리석은 방법이라고 생각된다.최근 알려진 바에 따르면 한국 내 투자자들 중에서는 각 금융권 프라이빗 뱅킹을 통해 미국 내 골프장, 쇼핑몰, 상가를 구입하고 있는 경우가 조금씩 늘고 있다. 이들은 대개 사모 펀드를 구성해 투자 물건을 찾고 있으며 물건을 선택할 때 안정적인 임대 수익을 최우선 기준으로 삼고 있다.지난 5월 서울자산운용은 캘리포니아 임페리얼 카운티 내 엘 센트로시에 16만1800여㎡ 규모의 택지 개발 사업에 사모 펀드를 구성해 투자했다. 총 금액은 102억 원이며 만기는 20개월이다. 이익금은 펀드 설정일로부터 3개월마다 지급되는 방식으로 운영되며 목표 수익률은 연 13.0%다. 펀드 운용은 서울자산운용이 맡고 미국 내 디벨로퍼인 로스우드 II LLC가 시행을 담당하며 시공사로는 이노베이티브 커뮤니티가 참여한다. 로스우드 LLC가 연대보증을 맡았고 국민은행 현지 지점이 에스크로 관리와 분양 수입금 등을 관리하고 있다. 이 펀드는 단순 프로젝트 파이낸싱(PF)이 아니라 분양 수익까지 나누는 에퀴티 투자 방식을 채택하고 있는 것이 특징이다.펀드가 투자된 엘 센트로는 1년 평균 강수일이 5일에 불과하나 콜로라도 강과 연결된 관개수로를 따라 농업용수가 공급돼 미국 내 주요 농산물 생산 지역으로 유명하다. 엘 센트로가 포함된 임페리얼 밸리는 인구 16만 명이 거주하는 도시로 미국 내 소도시 가운데 15번째로 성장 속도가 빠른 곳이다. 캘리포니아 국제공항으로부터는 차로 3시간 정도 소요되며 샌디에이고로부터는 차로 1시간 반 정도 떨어져 있다.다올부동산자산운용도 지난 6월 캘리포니아 코첼라 밸리 내 인디오시티 20만2300㎡에 호텔, 주거용 콘도, 주택, 오피스, 상업용 시설에 투자하는 사모 펀드를 조성했다. 인디오시티는 코첼라 밸리 평균에 비해 소득수준이 낮고 히스패닉계 인구 구성 비율이 높은 편이지만, 현재 지역 내에서 가장 빠르게 성장하고 있어 투자 가치가 높다는 것이 다올부동산자산운용의 설명이다.총 펀드 금액은 50억 원이고 에퀴티 투자 방식으로 진행된다. 투자금은 토지 매입, 인·허가 과정 등에 사용되며 설정 기간은 60개월로 일반 사모 펀드에 비해 다소 길다. 예상 수익률은 연 8.0%며 사업이 종결되는 4년 후 이익의 25%를 투자자들에게 배분한다. 현지 금융사로부터 자금을 지원받기 전까지는 해당 토지에 담보를 설정해 위험 부담을 줄였다. 또 시행사에 원금을 상환할 수 있는 권한도 옵션으로 집어넣었다.캐나다도 미국과 마찬가지로 최근 부동산 투자 열기가 주춤하지만 일부 지역은 여전히 강세를 보이고 있어 투자에 관심을 기울일 필요가 있다. 지난 몇 년 간 캐나다 집값은 브리티시 컬럼비아주, 거기서도 밴쿠버가 주도하고 있다.캐나다 부동산 전문지인 밴쿠버 부동산뱅크에 따르면 7월 기준 밴쿠버 평균 주택 가격은 56만 캐나다 달러(5억2500만 원)로 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 인근 앨버타주도 기름 값 상승에 힘입어 집값이 큰 폭으로 뛰고 있다. 오일샌드가 터지면서 앨버타주는 지역 경제가 후끈 달아오르고 있다. 에드먼턴은 평균 주택 가격이 34만 캐나다 달러(3억1880만 원)로 지난해 동기 대비 무려 51.6%나 올랐다.캐나다에서는 우리투자증권이 지난해 10월 사모 펀드인 ‘펀드우리마일스톤글로벌 사모채권 2, 3호’를 구성해 상품을 판매했다. 2호(168억 원), 3호(171억 원)를 합친 총 투자 금액은 340억 원이며 이 중 개인이 참여한 비중은 10~20% 수준이다. 밴쿠버 주상복합 개발 사업에 PF 자금을 지원하는 펀드로 참여하며 만기일은 39개월이다. 수익률은 10% 선이다. 추후 분양 수익에 따라 수익률을 더 높일 수 있다.홍정표 이노마켓 대표