![종부세 절감 위한 부부 공동명의 전환, 주의사항은](https://img.hankyung.com/photo/202107/AD.27044540.1.jpg)
그러나 막연하게 “공동명의로 변경하는 것이 좋다더라”라는 얘기만 듣고 섣불리 소유 주택의 명의를 변경했다가는 다양한 종류의 과세 문제에 직면할 수 있다. 그렇다면 부부 공동명의로 전환할 때 발생할 수 있는 과세 문제에는 어떤 것들이 있을까.
1주택자 및 2주택자의 경우로 구분해 공동명의 전환 시 발생할 수 있는 종부세 및 증여세 관련 과세 문제를 간략히 살펴보고자 한다.
1주택자, 60세 이상 또는 5년 이상 보유 여부 따져야
주택에 대한 종부세는 과세기준일(6월 1일) 현재 재산 소유자별로 다음과 같은 구조로 과세된다.
![종부세 절감 위한 부부 공동명의 전환, 주의사항은](https://img.hankyung.com/photo/202107/AD.27044539.1.jpg)
따라서 주택을 1채 소유한 부부가 단독명의로 할 경우에는 1주택에 대해 공시가격에서 9억 원을 공제받게 되고, 공동명의로 할 경우에는 재산 소유자별로 과세하는 종부세법의 특성에 따라 부부가 각자 1주택을 소유한 것으로 보아 종부세를 부담하며 공시가격에서 1인당 6억 원씩 총 12억 원을 공제받게 된다.
그리고 ‘종부세법상 1세대 1주택자’에 해당할 경우에는 과세기준일 현재 만 60세 이상인지, 해당 주택을 5년 이상 보유했는지 여부에 따라 세액공제를 추가로 적용받을 수 있다. 다만, 세액공제는 합산해 세액의 80%까지만 중복 적용이 가능하다.
![종부세 절감 위한 부부 공동명의 전환, 주의사항은](https://img.hankyung.com/photo/202107/AD.27044536.1.jpg)
부부 공동명의 1주택에 대한 특례 고려
부부가 1주택을 공동명의로 소유한 경우에는 각각 6억 원씩 공제를 적용받는 대신 세액공제를 적용하는 것이 불가능하나, 특례 신청을 통해 부부 중 1인을 ‘종부세법상 1세대 1주택자’로 보아 공시가격 9억 원 공제 및 세액공제를 적용받을 수도 있다.
부부가 과세기준일 현재 1주택을 공동명의로 소유하고 있는 경우, 신청을 통해 부부 중 1인을 해당 1주택에 대한 납세의무자로 해 종부세를 부담할 수 있으며, 이 경우 지분 비율이 높은 사람이 납세의무자가 되고, 지분율이 동일한 경우에는 합의에 따라 1인을 납세의무자로 지정할 수 있다.
특례를 적용받기 위해서는 당해연도 9월 16일부터 9월 30일까지 공동명의 1주택자 특례(변경) 신청서 및 혼인관계증명서를 관할 세무서에 제출해야 하고 신고 후 지분율, 소유주 등 변동사항이 발생하면 발생한 연도의 위 기간 중에 변경 신청을 해야 한다.
2주택자는 세액공제 적용 불가
부부가 2주택을 소유한 경우 공시가격에서 공제하는 금액은 공동명의 여부와 관계없이 소유자별로 6억 원 공제가 가능하고 고령자 공제나 장기 보유 공제가 적용되지 않는다. 그리고 1인이 2주택의 소유권을 모두 가지고 있을 경우에는 누진세율 적용에 따라 세 부담이 증대되므로 2주택자의 경우 2주택을 부부가 각각 1주택씩 소유할지, 2채 모두 공동명의로 할지가 고민될 수 있다.
앞서 언급했듯 종부세는 재산 소유자별로 과세하는 성격을 가지고 있으므로 2주택 모두 공동명의로 할 경우에는 부부가 각각 2주택씩 소유한 것으로 보아 과세하게 되고, 주택이 모두 조정대상지역 내 있다면 조정대상지역 내 2주택자의 경우 1.2~6%의 높은 세율을 적용받으므로 세 부담이 높아진다.
반면, 부부가 각각 1주택씩 소유하는 경우에는 각자 1주택자로 보아 과세표준에서 6억 원씩 공제하고, 조정대상지역 내 2주택인 경우에도 1인이 보유한 주택이 1채씩이기 때문에 중과되지 않는다.
![종부세 절감 위한 부부 공동명의 전환, 주의사항은](https://img.hankyung.com/photo/202107/AD.27044538.1.jpg)
기존에 단독명의로 소유하던 주택을 공동명의로 변경할 경우 변경된 지분만큼은 기존 소유자로부터 공동명의자에게 주택이 증여된 것으로 보아 증여세가 과세된다. 공동명의자가 부부관계인 경우에는 6억 원까지 증여공제가 적용되므로 증여일 전 10년간 배우자에게 증여받은 재산이 없다면 명의 변경으로 이전되는 가액 중 6억 원까지는 증여세가 과세되지 않는다.
이때 이전되는 가액은 증여일 시가를 기준으로 하며, 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 매매, 감정 등에 따라 확인되는 가액이 있는 경우 시가에 포함된다.
종부세 부담으로 인해 소유 주택의 공동명의 전환을 고려하고 있는 경우라면 연령, 보유 기간, 보유 주택 수 등을 감안하고 종부세, 증여세뿐만 아니라 증여로 인한 취득세 부담 및 양도 시 절감되는 양도소득세까지 종합적으로 검토해 의사결정을 하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.
글 이용 파트너·최영현 회계사 삼일회계법인 상속증여전문팀
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