최근 <쉽게 따라하고 빠르게 도전하는 빌라 투자 방정식>이라는 책을 펴낸 황성수 더 키움에듀 대표는 그런 얘기에 손사래를 친다. 자세히 알아보지 않고 무조건 아니라고만 하는 이들에게 딱 1시간의 강의로 고개를 끄덕이게 만들 수 있기 때문이다.
황 대표는 시중 금융사에서 근무하다 15년 전 부동산업으로 전향해 그동안 수많은 부동산을 사고팔면서 빌라의 매력에 빠진 빌라 예찬론자다. 그는 현재 서울 지역에 다수의 빌라를 소유하고 있다.
"빌라 투자에 어려움을 갖고 있거나 부정적으로 보는 시각이 많아서 ‘빌라 투자에도 기준점이 있으면 얼마나 좋을까’라는 생각을 갖고 이를 시각화하고 수치화한다면 누구나 쉽게 투자할 수 있을 것이라는 생각에 책을 내놓게 됐다.
급매물을 찾는 투자 방법이나 이슈가 있는 곳의 투자 방법 등 투자해도 절대 손해나지 않는 노하우를 알려주면 빌라를 보는 시각이 달라질 것이라는 확신이 들었다.
빌라에 대한 선입견을 없애는 동시에 초보자도 할 수 있다는 자신감을 주고 싶다. 자금이 없어도 할 수 있는 빌라 투자에 대한 디딤돌이 됐으면 좋겠다."
대표가 생각하는 빌라 투자의 정의는 무엇인가.
"대부분 사람들이 잘못 생각하고 있는 것이 빌라의 집만 보는 경향이 크다. 빌라 투자는 집에 투자한다기보다는 빌라에 있는 대지, 즉 땅에 투자하는 것이다. 서울의 땅은 여태까지 매년 5% 정도씩 계속적으로 지가가 상승해 왔다. 이 때문에 안전자산이 되고 있다."
빌라 투자는 어떻게 해야 하는가.
"첫째는 역세권 지역이다. 1차 역세권은 도보 5분 이내의 거리며 2차 역세권은 도보 10분 이내 거리로 정한다. 경기가 좋고 투자가 활성화될 때는 2차 역세권까지 투자하고 경기가 위축될 때는 1차 역세권 위주로 투자한다. 팔 때는 반대로 생각하면 된다. 2차를 먼저 매도하고 1차는 보유하는 것이다.
둘째는 필로티 구조의 빌라다. 건물을 지상에서 분리해 시공해 주차공간을 확보한 구조다. 주차 가능 여부는 임대에 미치는 영향이 크기 때문이다.
셋째는 플러스 알파 공간이다. 발코니, 보일러실, 세탁실 등 불필요한 짐을 넣을 수 있는 공간 활용도가 높은 집이다. 만약 이런 공간이 없으면 화장실에 보일러와 세탁기가 들어가야 하는데 요즘에는 이런 공간이 좁으면 불편하고 화장실의 습도 때문에 기계에 좋지 않은 영향을 미친다.
넷째는 거실이 있어야 한다. 원룸의 경우 오픈형과 분리형이 있다. 분리형의 경우 주방과 거주 공간이 나눠져 생활하기에 편리하다. 또한 세입자들도 이러한 공간을 선호한다. 또한 꼭대기 층이라고 무시하면 안 된다. 옥상을 사용할 수 있고 층간 소음이 없는 장점이 있기 때문에 꼼꼼히 체크해야 한다.
지금까지는 임차인을 위한 조건이다. 마지막은 허름한 빌라에 투자하는 것이다. 앞서 네 가지 조건에 충족했다면 허름한 빌라를 매수하는 것이다. 낡으면 가격을 협상하기 좋기 때문이다. 주택이 낙후된 사실은 매도자인 집주인도, 중개하는 중개사무소 사장도 잘 알고 있기 때문에 금액을 낮출 수 있는 장점이 있다."
최근 기사에 따르면 빌라 투자를 선호하는 사람들이 늘고 있다고 하던데.
"아파트 가격의 고공행진으로 인해 투자의 메리트가 떨어지고, 대출 등의 규제로 아파트에 투자하기가 쉽지 않게 됐다. 재개발 및 재건축의 각종 규제로 인한 공급의 부재도 그렇다. 앞서 빌라 투자가 서울의 땅에 투자하는 것과 같다고 말씀드린 것처럼 이 빌라가 향후 아파트로 변신이 된다는 점에서 강력한 투자 메리트가 생기게 된 것이다. 예를 들어 5·6 공급대책에 의한 공공재개발, 2·4 공급대책에 의한 3080+ 공공복합개발, 신속통합기획, 가로주택정비사업 등이 그렇다."
투자자나 실수요자들이 빌라에 대한 선입견을 갖는 이유는 무엇인가.
"살기 불편하다는 것과 가격 상승이 더디다는 것이다. 하지만 요즘 빌라는 엘리베이터뿐만 아니라 시스템에어컨도 매립 형태로 들어가 있다. 우리가 알던 빌라가 더 이상 아니다. 투자 가치뿐만 아니라 거주 가치 또한 상승해 상당한 높은 퀄리티로 살 수 있는 공간이 됐다."
투자를 한다면 다주택 보유에 대한 세금 문제는 없는가.
"세금이 가장 큰 이슈다. 세금을 정확하게 계산하는 것 또한 하나의 투자 활동이기 때문이다. 그래서 세금만큼은 꼭 공부해야 한다고 생각한다. 일단 구매 시 취득세, 보유 시 종합부동산세와 재산세, 그리고 양도 시 양도세가 있다.
일단 빌라 투자의 경우에는 매매가격이 작다 보니 취득세가 아파트에 비해 상당히 저렴하다. 또한 공시가격이 작다 보니 종부세가 안 나오는 경우가 더 많다. 매도할 경우 양도세는 남는 금액에서 지급하는 것이기 때문에 문제가 될 게 없다.
문제는 다주택자다. 다주택자의 경우에는 취득세 중과와 양도세 중과가 있으며, 보유세 또한 적지 않은 세율로 납부해야 한다. 그래서 요새는 여러 채널을 가지고 투자를 지향한다.
그중에 하나가 법인 투자다. 투자라는 것이 꼭 본인의 이름만으로 해야 하는 것은 아니기 때문이다. 그리고 요즘에는 자녀에게 증여하는 증여 투자가 많아졌다. 아이들을 위해 빌라로 투자를 해주고 나서 20~30년 후 그곳이 개발된다면 아파트로 변신하기 때문에 미리 투자를 해주고 있다. 종부세의 경우에는 개인별로 6억 원까지 공제해주는 개인(人)별 과세로 보면 된다."
어떤 빌라에 투자해야 하는가.
"개인적으로 신축 빌라는 권유하지 않는다. 신축 빌라는 '땅값 + 건축비+ 건축주 마진'이 들어가는데, 단독주택 값이 많이 상승했으며, 자재 값 및 인건비 등의 상승으로 인해 건축비가 상당히 많이 올랐다. 또한 거기에 건축주 마진까지 들어가다 보니 가격이 엄청 비싸진 게 현실이다.
그래서 신축 빌라는 권유하지는 않고, 대신에 신축이 아닌 구축 주택(10~20년)을 권유하고 있다. 구축 주택에서도 역세권이면서 500m 이내인 주택이나 주차는 당연히 가능하고, 거실이 제대로 나온 집 중에서 전세가격을 제대로 받을 수 있는 주택을 선택해 현금이 들어가지 않거나 적은 갭으로 들어갈 수 있는 투자를 권장한다. 이렇게 하면 현금이 적게 들어가 리스크가 그렇게 많지 않다."
빌라 투자자들에게 유망 지역을 꼽아준다면.
"강의를 나가서도 가장 많이 받는 첫 질문이다. 서울의 모든 권역이 투자 유망 지역이다. 그 전에는 강남권을 추천했다. 하지만 지금 서울의 경우 25개구에서 매년 1개의 민간 재개발이 추진되기 때문에 어느 지역이든 상관이 없다. 단연코 가격 대비 마음의 만족도는 빌라가 최고라고 생각한다. 소액 투자로 빌라에서 아파트로 변경될 가능성이 상당히 크기 때문이다. 투자 대비 수익률이 다른 투자 수익률 보다 상당히 높다."
"빌라 투자의 장점은 적은 금액으로 거주 가치뿐만 아니라 시세차익도 노릴 수 있다는 점과 다른 투자에 비해서 상대적으로 공시가격이 낮아서 보유세가 작고 투자 대비 수익률이 높다는 점이다.
빌라 투자의 단점은 많은 분들이 빌라에 대한 가격 산정을 잘못하다 보니 비싸게 매수하는 경우로 인해 매매가 불가능하거나 건물의 노후화로 인해 역전세가 일어날 수 있다는 것을 꼽을 수 있다."
저렴한 빌라 물건 고르는 법은.
"빌라가 저렴한 물건인지 비싼 물건인지를 파악해야 하는데 이러한 기준점이 없기 때문에 우리가 빌라투자를 어려워해 온 것이 사실이다. 그 기준을 잡기 위해서는 공동주택 가격(국토부장관이 매년 공동주택에 대한 적정 가격을 산정해 주택 관련 세금의 부과 기준 등으로 활용하는 가격)을 활용하는 것도 좋다.
보유하고 싶은 빌라를 찾았는데 매매가가 1억8000만 원이라고 하자. 그럼 이게 저렴한 빌라일까. 통상적으로 공시가격이 매매가의 70% 이상이면서 공시가격 비율이 높으면 매수해도 좋다. 예를 들어 매매가격 1억9000만 원(공시가격 1억300만 원)의 빌라와 1억4000만 원(1억2500만 원) 빌라가 있다고 한다면 어느 곳에 투자하는 게 맞겠는가. 첫 번째 빌라는 공시가격 비율이 68%지만 두 번째는 89%다. 공시가격 비율이 높은데 시세가 낮다는 것은 그만큼 저렴하거나 급매로 나왔다는 것을 말한다."
투자 시 유의사항이 있다면.
"신축 주택은 개발 가능성이 있는 곳에 물건이 없을 경우에만 체크한다. 위반건축물의 경우에는 전세자금 대출이 안 나올 수 있음을 유의해야 한다. 노후도가 많은 경우에는 전세가격이 받쳐주지 않아서 많은 현금을 투자해야 한다. 1종 주거지역보다는 2종 주거지역 또는 그 상위의 용도지역에 투자를 해야 한다. 적정 시세 파악을 해야 하며 손실이 있음을 유의해야 한다. 다세대주택(빌라)인지 근린생활시설 빌라인지 정확하게 체크해야 한다."
빌라 투자 전망을 어떻게 보는가.
"서울시의 신속통합기획에 의거해 올 10월 말에 102개의 신청서가 접수됐으며 12월 말쯤에는 25개구에서 25개의 재개발지역이 개발을 추진할 예정이다. 그러다 보면 개발추진지역의 가격은 당연하게 올라갈 것이며 떨어졌다 하더라도 매년 25개 지역이 늘어날 예정이기 때문에 매년 연평균 2만6000만여 호를 공급하고, 5년간 총 13만호를 공급한다는 계획이다. 계속적인 빌라가격의 상승이 이어질 것으로 전망하며 향후에도 우상향 할 수밖에 없다고 본다.
또한 신속통합기획만 있는 것이 아니라 공공이 추진하는 공공재개발 등의 재개발이 추진되고 있으며 가로주택정비사업 등의 민간 개발 방식의 소규모 정비사업도 지속적으로 추진하다 보니 대상이 되는 빌라들이 계속 없어지게 되고 가격 또한 상승으로 이어질 수밖에 없을 것이다. 지금도 시장에 나가 보면 빌라가격들이 많이 올라갔으며 앞으로도 투자 전망은 밝을 수밖에 없으니 지금이라도 지각비를 내서라도 투자를 해야 한다고 권장한다."
정유진 기자 jinjin@hankyung.com 사진=이승재 기자
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