빌라 거래 트렌드의 또 다른 면을 살펴보면 연내 거래된 다세대·연립 거래의 전용면적별 거래 비중은 60㎡ 이하가 76.17%로 압도적인 비중을 나타냈고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 22.03%를 차지했다.
85㎡ 초과는 1.8%로 지난해 2.38%보다 거래 비중이 축소했다. 준공연한별 거래 비중은 입주 10년 이하가 36.09%로 신축 거래 비중이 큰 편이었고, 21~30년 이하 26.85%, 11~20년 이하 21.35%, 30년 초과 15.72% 순으로 거래됐다. 21년 이상의 낡은 구축도 총 42.57% 비율로 상당량의 매매를 기록했다.
지난해보다 다세대·연립 거래량이 늘어난 여러 원인 중 핵심은 아파트의 가격 부담 때문이다. 올해 전국 아파트의 평균 매매 호당 실거래가는 4억2486만 원이고 서울은 11억5133만 원으로 일부 지역은 매입가 부담이 상당하다.
7년 내리 우상향을 타고 있는 서울 아파트 값 상승세의 피로도와 대출 규제 등이 부담스러운 실수요자들이 가격 부담이 낮은 다세대·연립으로 이동한 것으로 판단된다. 올해 전국 연립·다세대의 호당 평균 매매가는 1억9623만 원으로 아파트 평균매입가의 절반 수준이다. 서울은 3억183만 원으로 아파트(11억5133만 원)보다 현저히 낮은 편이다.
서울 등 수도권 재개발 등 정비사업에 주목
서울 등 수도권은 재개발 등 정비사업에 대한 기대감을 주목할 필요가 있다. 연내 서울에서 아파트보다 다세대·연립의 거래 비중이 높은 지역은 광진·강북·도봉·마포·양천·강서·관악·동작·중랑구 등지였다.
도심 내 택지구득난이 심한 노후 주거지의 주택 공급을 확대할 목적에서 시행하고 있는 정부의 공공정비사업 추진과 4월 서울시장 교체 이후 주거정비지수제 폐지 등 정비사업 규제 완화의 가능성에 기대를 걸고 있는 수요자들의 심리가 한강변 또는 구도심 밀집지의 다세대·연립 거래로 이어졌다.
지난해 하반기 이후 상승 변동 폭이 커진 전세가격 불안도 다세대·연립 거래를 부추겼다. 한국부동산원의 주택가격동향 조사에 따르면 올해 9월까지 전국 아파트 전세가 변동률은 7.67%를 기록하며 지난해 동기 변동률(3.91%)을 크게 넘어섰다.
아파트 동일 단지 동일 평면에서 임대차 계약 갱신과 신규 계약의 임대료가 2배가량 차이나는 다중가격 현실화와, 2022년 7월부터 임대차 계약 갱신 종료 사례가 다량 발생할 수 있다는 우려가 다세대·연립 매매거래로 발현됐을 것이다.
당분간 서울 등 특정 지역은 다세대·연립 월간 거래 비중이 아파트보다 높은 현상이 지속될 수 있다고 본다. 아파트에 비해 가격 수준이 낮고 역세권 위주로 신축이 많은 편 인데다 다양한 면적 유형의 선택 장점이 과거보다 나아진 시공 수준과 맞물리며 수요자 만족도를 높이고 있기 때문이다.
다세대·연립 투자 시 뚜렷한 원칙과 꼼꼼한 사전 점검은 필수 요소다. 다섯 가지 원칙을 제시해본다.
첫째, 아파트에 비해 시공 품질이나 공급 규모, 시설 규모가 영세해 거주 만족도 및 매도 시 가격의 표준화가 쉽지 않다는 면을 주의해야 한다. 다세대·연립은 아파트에 비해 시설의 감가상각이 빨라 유지보수 비용이 클 수 있다. 건축물대장 등 공부를 잘 살피고 현장 임장을 통해 하자 여부를 살펴야 한다.
둘째, 차익 및 입주권 확보 목적의 단기 접근이 아니라면 되도록 신축과 역세권 매물을 선택하는 것이 현명하다. 요즘 신축은 대개 엘리베이터와 필로티 설치로 주차 및 이동 불편이 덜하다. 방범과 방음, 단열효과가 좋아 실거주와 임대차 선호는 구축보다 신축이 높은 편이다.
셋째, 정비사업을 통한 입주권을 노린다면 재개발 등 정비사업 진행 속도가 비교적 빠른 곳을 골라라. 다세대·연립 정비사업은 완공까지 사업 기간이 긴 편이다. 매입가격 부담이 있지만 추진위 등 사업 초기 단계보다는 사업시행인가 또는 관리처분계획인가를 득한 곳을 골라 사업 진행 리스크를 줄이는 것이 좋다.
넷째, 구축 다세대·연립 매입은 대지지분을 잘 살펴야 한다. 대지지분이란 해당 단지의 대지면적을 호(가구수)별로 나눠 등기부등본에 표시하는데 해당 호가 가진 대지 개별 소유 면적을 말한다. 호별 대지지분이 높다는 것은 정비사업 시 내 분담금을 줄이면서 일반분양 시 수익률을 높일 수 있는 방법이다. 같은 매입가라면 대지지분이 큰 매물을 매입하는 것이 현명하다.
일례로 올해 서울 연립·다세대 거래 중 대지지분 20㎡ 이하 호당거래가격은 2억 4782만 원이지만, 대지지분 70㎡ 초과의 호당거래가격은 10억1881만 원이다. 대지지분이 높을수록 입주권 투자 가치가 높아 매입가가 올라간다는 면을 고려해야 한다.
다섯째, 다세대·연립은 매매가 대비 전세가율이 높은 편으로 갭투자가 가능하다. 그러나 경우에 따라 사용 가치인 임대보증금과 자산 가치가 비슷한 경우가 많다. 향후 미래 자산 가치를 살펴 매입가격의 적정성을 따져야 한다.
특히 매입이 아닌 임대차를 고민하는 임차인이라면 주의할 점이 있다. 전세가율이 높게 되면 임대 보증금 반환이 위험할 수 있기 때문이다. 매입보다 다세대·연립 임대차를 검토하고 있다면 주민등록 이전과 확정일자를 받아 대항력을 갖추거나 전세권설정 등기나 전세금반환보증 보험에 가입하는 것이 임대보증금을 비교적 안전하게 지킬 수 있는 방법이다. 임대인의 선순위저당권 금액과 전세금이 집값의 100%를 넘는 곳은 되도록 피해야 한다.
글 함영진 직방 빅데이터랩장
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